청약 개요 · 위키

주택청약 제도 총정리 — 국민·민영주택, 1순위, 가점

최종 수정: 2026.08.25 ·작성자: houseinfo 편집자

주택청약은 청약통장에 가입한 무주택 실수요자에게 새로 짓는 아파트를 순위와 기준에 따라 공급하는 제도입니다. 어떤 집에 청약하느냐(국민주택·민영주택), 언제 1순위가 되느냐, 경쟁이 붙었을 때 누가 뽑히느냐(가점제·추첨제)가 서로 맞물려 당첨을 좌우합니다. 이 문서는 그 전체 뼈대를 공식 기준으로 한 번에 잡아 줍니다.

국민주택과 민영주택의 구분

주택청약의 첫 갈림길은 청약하려는 집이 국민주택인지 민영주택인지입니다. 두 유형은 자격과 당첨 방식이 다르기 때문에, 자신의 상황에 어느 쪽이 유리한지부터 판단해야 합니다.

국민주택은 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 건설하거나 국가·지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 짓는 전용면적 85㎡ 이하 주택입니다. 입주 대상은 해당 주택 건설지역에 거주하는 무주택 세대구성원으로 한정되고, 청약통장은 주택청약종합저축(옛 청약저축)을 사용합니다.1 민영주택은 주택도시기금 지원 없이 민간 건설사가 공급하는 주택 또는 전용 85㎡를 초과하는 공공 공급 주택으로, 해당 지역에 거주하는 만 19세 이상이면 청약할 수 있습니다.12

이 구분이 중요한 이유는 두 가지입니다. 첫째, 국민주택은 세대 전원이 무주택이어야 하는 ‘무주택 세대구성원’ 요건이 걸리지만, 민영주택은 성년이면 세대의 주택 보유와 무관하게 청약 자체는 가능합니다. 둘째, 뒤에서 볼 당첨자 선정 방식이 국민주택은 납입 실적 중심, 민영주택은 가점·추첨 중심으로 완전히 다릅니다. 따라서 무주택 기간이 길고 부양가족이 많다면 가점제 비중이 큰 민영주택 85㎡ 이하가, 통장 납입을 오래 성실히 이어 왔다면 국민주택이 유리할 수 있습니다. 두 유형의 세부 차이는 국민주택과 민영주택 차이에서 자세히 다룹니다.

구분 국민주택 민영주택
규모 전용 85㎡ 이하 85㎡ 초과 포함
공급 주체 국가·지자체·LH·지방공사 민간 건설사 등
기본 자격 무주택 세대구성원 만 19세 이상 거주자
통장 주택청약종합저축(청약저축) 주택청약종합저축(청약예금·부금)

청약통장과 1순위 요건

청약통장은 2015년 9월 1일부터 주택청약종합저축으로 일원화되어, 새로 가입하면 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있습니다.1 통장을 만들었다고 바로 당첨 확률이 높아지는 것은 아니고, 유형별 1순위 요건을 채워야 실질적인 경쟁력이 생깁니다. 통장을 만드는 방법과 취급 은행은 청약통장 만들기에서, 매달 얼마를 넣고 얼마가 순위에 인정되는지는 청약통장 납입금과 월 인정금액에서 확인할 수 있습니다. 이자율과 소득공제, 옛 통장 전환처럼 통장 자체에 관한 것은 주택청약종합저축 총정리에 정리되어 있습니다.

수도권 기준으로 국민주택 1순위는 가입 후 1년이 지나고 매월 월납입금을 12회 이상 납입한 경우에 발생합니다.3 민영주택 1순위는 가입 후 1년이 지나고, 납입인정금액이 지역별 예치금 이상인 경우에 생깁니다.3 수도권 외 지역은 6~12개월 범위에서 시·도지사가 정하는 기간이 적용됩니다.3

주의할 점은 요건을 채웠더라도 규제지역에서는 1순위 자격이 제한될 수 있다는 것입니다. 투기과열지구·청약과열지역 등에서는 세대원을 포함해 2주택 이상을 소유했거나, 투기과열지구에서 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 이력이 있거나, 세대주가 아닌 경우 1순위에서 제외되어 2순위로만 청약할 수 있습니다.3 규제지역에서는 1순위 요건 자체도 강화되어, 국민주택은 가입 2년·납입 24회 이상에 세대주 요건까지 갖춰야 1순위가 됩니다.4 반대로 수요가 위축된 지역은 가입 1개월만 지나도 1순위가 인정되는 등, 지역의 규제 강도에 따라 1순위 문턱이 크게 달라집니다.4 또한 청약 순위는 매월 납입금을 순차적 월부금으로 간주하므로, 연체해서 늦게 넣으면 순위 발생일이 그만큼 밀립니다.3 세부 조건과 1순위 제한 사유는 청약통장 1순위 조건에서 정리했습니다.

지역·면적별 예치금 기준

민영주택은 신청하려는 지역과 전용면적에 맞는 예치금을 통장에 넣어 두어야 1순위 자격이 충족됩니다. 예치기준금액은 「주택공급에 관한 규칙」 별표2로 정해져 있으며, 서울·부산 기준 전용 85㎡ 이하는 300만 원, 모든 면적은 1,500만 원입니다.5

전용면적 서울·부산 그 밖의 광역시 광역시 외 지역
85㎡ 이하 300만 원 250만 원 200만 원
102㎡ 이하 600만 원 400만 원 300만 원
135㎡ 이하 1,000만 원 700만 원 400만 원
모든 면적 1,500만 원 1,000만 원 500만 원

여기서 기준이 되는 ‘지역’은 입주자모집공고일 현재 청약 신청자의 주민등록표상 거주지를 말합니다.5 즉 청약할 아파트의 위치가 아니라 내가 사는 곳의 예치금 기준을 채우면 됩니다. 또 예치금은 청약 신청 전날까지만 채우면 되므로, 처음부터 큰 금액을 넣어 둘 필요는 없습니다. 예치금 기준은 민영주택에만 적용되고, 국민주택은 예치금이 아니라 월납입금 12회 이상 같은 납입 실적으로 1순위를 판단하므로 준비 방식이 다릅니다.3 다만 넣은 돈이 곧바로 순위에 반영되는 것은 아니라 ‘납입인정금액’ 기준으로 계산된다는 점, 지역 이동이나 면적 변경 시 기준이 달라진다는 점은 청약 예치금 기준에서 확인할 수 있습니다.

청약 개요이 카테고리에서 많이 본 글
청약 예치금 — 지역·전용면적별 기준금액청약 무주택기간 — 기산점과 산정 기준청약통장 1순위 조건 — 국민·민영주택별 요건청약가점 계산 — 84점 항목별 배점과 예시

당첨자 선정 — 순차제·가점제·추첨제

1순위 안에서 경쟁이 붙으면 유형과 면적에 따라 당첨자를 뽑는 방식이 달라집니다. 국민주택 85㎡ 이하는 가점을 매기지 않고 납입 횟수와 저축총액을 따지는 순차별 공급이라, 오래 성실히 납입한 사람이 유리합니다.6 순차는 전용 40㎡를 기준으로 갈리는데, 40㎡를 초과하는 주택은 저축총액이 많은 사람이, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 사람이 앞서며, 두 경우 모두 3년 이상 무주택 세대구성원을 우선합니다.4 반면 민영주택 85㎡ 이하는 가점제 40%와 추첨제 60%가 함께 적용되고, 민영주택 85㎡ 초과는 추첨제가 기본입니다.6 다만 수도권 보금자리지구(그린벨트 해제면적 50% 이상)·주택거래신고지역·투기과열지구 같은 예외 규정 지역에서는 가점제 비중이 최대 100%까지 올라가기도 합니다.6

민영주택 85㎡ 이하
  • 가점제 40%
  • 추첨제 60%
민영주택 85㎡ 초과
  • 추첨제 기본
  • 가점 낮아도 기회

가점제에서 떨어진 신청자는 별도 절차 없이 추첨제 대상에 다시 포함됩니다.6 즉 가점이 낮다고 청약 자체를 포기할 이유는 없습니다. 방식별 세부 비율과 예외 규정은 가점제와 추첨제에서 다룹니다. 한편 다자녀가구·신혼부부·생애최초처럼 정책적으로 배려가 필요한 대상은 이 일반공급과 별도로 특별공급을 통해 경쟁 없이 우선 기회를 얻을 수 있습니다. 또 새 아파트를 분양받는 대신 시세보다 저렴하게 빌려 살고 싶다면, 소득 수준에 따라 신청할 수 있는 공공임대주택 제도가 분양 청약과 별도로 마련되어 있습니다. 반대로 당첨자와 예비입주자를 뽑고도 부적격이나 계약 포기로 물량이 남으면, 무주택자를 대상으로 무순위 청약으로 다시 공급됩니다.

청약가점 84점 구성

가점제는 세 가지 항목의 점수를 합산해 총 84점 만점으로 겨룹니다. 무주택기간이 최고 32점, 부양가족 수가 최고 35점, 청약통장 가입기간이 최고 17점입니다.6

  • 무주택기간(32점) — 만 30세를 기산점으로 하되, 그 전에 혼인했으면 혼인신고일부터 계산합니다. 산정 규칙은 청약 무주택기간에서 자세히 다룹니다.
  • 부양가족 수(35점) — 등본에 등재된 배우자·직계존속·직계비속을 기준으로 하며 본인은 제외합니다.
  • 통장 가입기간(17점) — 최초 가입일을 기준으로 산정하며, 미성년자로 가입한 기간은 최대 5년까지 인정됩니다.

무주택 여부는 공고일 현재 등본에 등재된 가입자와 세대원 전원이 무주택이어야 인정됩니다. 다만 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 1.3억 원(비수도권 8천만 원) 이하인 소형·저가주택 1호를 보유한 경우에는 그 보유기간을 무주택기간으로 인정해 줍니다.6 부양가족 점수도 인정 기준이 까다로워, 직계존속은 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 하고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 같은 등본에 등재돼 있어야 부양가족으로 잡힙니다.6

예를 들어 무주택 5년(12점), 부양가족 2명(15점), 통장 가입 7년(9점)이면 합산 점수는 84점 만점 기준 중위권 수준입니다. 무주택기간과 통장 가입기간은 시간이 지나면 자동으로 오르지만 부양가족 점수는 세대 구성에 따라 크게 달라지므로, 자신이 어느 항목에서 점수를 더 확보할 수 있는지 미리 따져 보는 것이 중요합니다. 세 항목을 합산해 자신의 점수를 계산하는 방법은 청약가점 계산에서 예시와 함께 설명합니다.

청약 준비 순서

처음 청약을 준비한다면 아래 순서로 접근하면 됩니다.

  1. 주택청약종합저축에 가입한다(빠를수록 가입기간 점수에 유리).
  2. 무주택 세대 요건을 유지하며 무주택기간을 쌓는다.
  3. 청약할 지역·면적에 맞는 예치금을 확인해 채운다.
  4. 입주자모집공고를 확인하고 자신의 순위·가점을 점검한다.
  5. 청약홈에서 1순위(또는 2순위)로 신청한다.

자주 묻는 질문

청약통장은 어떤 걸 만들어야 하나요? 2015년 9월 1일부터 주택청약종합저축으로 일원화되어, 새로 가입하면 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있습니다.1

국민주택과 민영주택 중 아무거나 청약해도 되나요? 주택청약종합저축 가입자는 두 유형 모두 청약할 수 있습니다. 다만 유형별로 자격과 당첨자 선정 방식이 달라, 자신에게 유리한 쪽을 고르는 것이 중요합니다.1

1순위가 되려면 무엇이 필요한가요? 수도권 기준 국민주택은 가입 1년 경과와 월납입금 12회 이상, 민영주택은 가입 1년 경과와 지역별 예치금 충족이 기본 요건입니다.3

가점이 낮으면 청약을 포기해야 하나요? 민영주택 85㎡ 이하는 추첨제 60%가 함께 적용되고, 85㎡ 초과는 추첨제가 기본이라 가점이 낮아도 당첨 기회가 있습니다.6

  1. 국토교통부 주택도시기금, 청약가이드 — 청약주택종류결정 (2026-07-01 확인). “국민주택규모(85㎡) 이하”, “민영주택 … 전용면적 85㎡ 초과”, 청약통장 주택청약종합저축 일원화(15.9.1). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  2. 한국부동산원 청약홈, APT 청약안내 — 청약자격 (2026-07-01 확인). “민법에 따른 성년자(만19세 이상)”. ↩

  3. 국토교통부 주택도시기금, 청약가이드 — 청약자격발생 (2026-07-01 확인). 국민주택 1순위 = 1년 경과 + 월납입금 12회 이상, 민영주택 1순위 = 납입인정금액이 지역별 예치금 이상. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  4. 한국토지주택공사 LH청약플러스, 분양주택 — 분양가이드(공공분양) (2026-07-01 확인). 공공분양 순차 = 40㎡ 초과 저축총액순·40㎡ 이하 납입횟수순(3년 이상 무주택 우선), 투기과열·청약과열 = 2년·24회·세대주. ↩ ↩2 ↩3

  5. 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 별표2 — 민영주택 청약 예치기준금액 (2026-07-01 확인). 서울·부산 85㎡ 이하 300만 원 … 모든 면적 1,500만 원. ↩ ↩2

  6. 국토교통부 주택도시기금, 청약가이드 — 청약가점제 (2026-07-01 확인). “무주택기간(32점), 부양가족수(35점) 및 청약통장가입기간(17점)”, 민영 85㎡ 이하 가점제 40%·추첨제 60%. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8

#주택청약 #청약제도 #1순위 #청약가점 #2026

이 글을 참조한 문서 12