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청약 계약금·중도금·잔금 — 당첨 후 분양대금 납부 구조

최종 수정: 2026.08.12 ·작성자: houseinfo 편집자

청약에 당첨되면 그때부터 정해진 일정에 맞춰 분양대금을 나눠 내게 됩니다. 대금은 계약금·중도금·잔금으로 나뉘고, 각각 언제·얼마를 내는지는 「주택공급에 관한 규칙」이 큰 틀을 정하고 세부 금액은 단지별 입주자모집공고가 확정합니다.¹ 당첨 자체는 주택청약 제도 총정리에서 다룬 순위·가점으로 정해지지만, 당첨 이후에는 ‘언제 얼마를 마련해야 하는가’라는 자금 일정이 더 현실적인 문제가 됩니다. 특히 계약금은 대출이 되지 않아 현금으로 준비해야 하므로, 구조를 미리 알아 두면 자금 계획을 세우기 쉽습니다.

분양대금의 네 가지 구성 (청약금·계약금·중도금·잔금)

사업주체가 주택을 공급하며 입주자에게서 받는 입주금은 청약금·계약금·중도금·잔금 네 가지로 구분됩니다.¹ 청약금은 규칙상 입주금의 한 항목으로 정의된 소액이며, 계약이 체결되면 계약금에 포함됩니다(청약홈을 통한 아파트 청약에서는 별도로 걷지 않는 경우가 많습니다). 그래서 당첨자가 실제로 처음 내는 목돈은 계약금이고, 중도금은 공사가 진행되는 동안 여러 차례 나눠 내는 가장 큰 몫입니다. 잔금은 주택이 완공되어 사용검사를 받은 뒤 입주하면서 치르는 마지막 대금입니다.

이 네 단계는 아파트가 ‘지어지기 전에 파는’ 선분양 구조에서 나온 것입니다. 건물이 아직 없는 상태에서 계약하기 때문에, 완공까지의 공사 기간에 맞춰 대금을 나누어 받도록 설계되어 있습니다. 그래서 당첨자 입장에서는 목돈 하나를 한 번에 내는 것이 아니라, 계약 시점·공사 기간·입주 시점의 세 구간에 걸쳐 자금을 마련하면 됩니다. 각 단계의 비율과 시기를 이해하면 언제 얼마가 필요한지 예측할 수 있습니다.

계약금·중도금·잔금 납부 비율 (규칙 상한과 실무)

「주택공급에 관한 규칙」은 분양주택 입주금의 비율을 상한 형태로 정합니다. 청약금은 주택가격의 10%, 계약금은 청약금을 포함해 20%, 중도금은 60%(계약금을 10% 범위에서 받은 경우에는 70%)의 범위에서 받을 수 있습니다.¹ 즉 규칙은 ‘이 비율을 넘지 않는 선에서’라는 한도를 제시하고, 그 안에서 실제 금액은 사업주체가 입주자모집공고로 정합니다.

실무에서 가장 흔한 구성은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 단위 금액이 큰 단지나 인기 단지는 계약금을 20%로 올리거나 ‘1차·2차 계약금’으로 나누기도 하고, 정액(예: 1,000만 원)으로 정하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 규칙의 상한을 넘을 수는 없으므로, 계약금은 최대 20%, 중도금은 최대 60~70% 안에서 정해진다고 보면 됩니다.

정리하면 아래와 같습니다. 규칙상 한도와 실무에서 흔한 비율을 함께 보면 준비할 금액의 범위를 가늠할 수 있습니다.¹

구분	규칙상 한도	실무에서 흔한 비율	납부 시점
청약금	주택가격의 10%	계약금에 포함	청약 접수 시
계약금	청약금 포함 20%	10% (단지별 10~20%)	계약 체결 시
중도금	60%(계약금 10%면 70%)	60% (10%씩 6회)	공사 기간 분할
잔금	나머지	30%	사용검사일 이후

예를 들어 분양가가 5억 원이고 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30% 구조라면, 계약금 5,000만 원, 중도금 3억 원(6회면 회당 5,000만 원), 잔금 1억 5,000만 원을 순서대로 마련해야 합니다.

대금별 납부 시기와 중도금 분할

납부 시기도 규칙에 정해져 있습니다. 계약금은 계약을 체결할 때, 잔금은 사용검사일 이후에 냅니다.¹ 계약은 보통 당첨자 발표 뒤 며칠 안에 잡히는 정당계약 기간에 체결하므로, 계약금은 사실상 당첨 직후에 필요한 돈입니다. 그래서 청약 전부터 계약금에 해당하는 현금은 미리 확보해 두는 것이 안전합니다.

중도금은 공사 진행에 맞춰 여러 번 나눠 냅니다. 규칙은 전체 공사비의 50% 이상이 투입되거나 지붕 구조가 완성된 때를 기준시점으로 삼아, 그 전후로 각각 2회 이상(중도금이 분양가의 30% 이하이면 1회 이상) 나눠 받도록 합니다.¹ 또한 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받을 수 있고, 기준시점 이전에는 전체 중도금의 50%를 넘겨 받을 수 없습니다. 이 때문에 실제 단지에서는 대개 분양가의 10%씩 6회에 걸쳐 중도금을 납부하는 일정이 널리 쓰입니다. 다만 계약부터 입주까지 남은 기간은 단지마다 크게 다릅니다. 입주 예정월이 가까운 단지는 대금을 나눠 낼 기간 자체가 짧아지는데, 계약 뒤 반년이 채 안 되어 입주가 예정된 달서자이 제니크가 그런 경우입니다.

잔금에는 예외 규정도 있습니다. 완공된 주택을 동별 사용검사나 임시 사용승인을 받아 먼저 입주하는 경우, 전체 입주금의 10%를 뺀 잔금은 입주일에 내고, 남은 10%는 사용검사일 이후에 낼 수 있습니다.¹ 입주 시점과 사용검사 시점이 어긋날 때 입주를 늦추지 않도록 한 장치입니다.

계약금은 현금, 중도금은 집단대출

세 단계 중 자금 마련 방식이 가장 다른 것이 계약금입니다. 계약금은 금융기관 집단대출 대상이 아니어서 자기 현금이나 개인 신용대출로 준비해야 합니다. 당첨 직후 짧은 계약 기간 안에 목돈을 내야 하므로, 계약금은 청약을 넣기 전부터 확보해 두는 것이 현실적입니다.

반면 중도금과 잔금은 금융기관 대출을 활용할 수 있습니다. 사업주체가 은행과 협약해 계약자 다수에게 한꺼번에 실행하는 집단 중도금대출이 대표적이고, 주택도시보증공사는 분양주택 계약자가 중도금·잔금 대출을 받을 때 이를 보증하는 상품을 운영합니다.² 다만 대출 한도와 금리는 규제지역 여부, 분양가, 개인 소득·신용에 따라 달라지고 정책에 따라 자주 바뀌므로, 실제 조건은 계약 시 단지 안내와 취급 은행에서 확인해야 합니다.

이처럼 계약금은 ‘내 돈’, 중도금·잔금은 ‘대출을 낀 돈’이 되는 경우가 많습니다. 그래서 자금 계획을 세울 때는 계약금 전액과, 중도금대출이 나오지 않을 때를 대비한 여유분을 함께 준비하는 것이 안전합니다.

낸 계약금·중도금의 보호 (주택분양보증)

선분양은 아직 짓지 않은 집에 목돈을 먼저 내는 구조이므로, 사업주체가 공사를 끝내지 못하면 낸 돈을 잃을 위험이 있습니다. 이를 막기 위해 주택도시보증공사의 주택분양보증이 있습니다. 분양사업자가 파산·부도 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때, 입주예정자가 낸 계약금과 중도금을 보호하는 제도입니다.³

보호 방식은 두 가지입니다. 하나는 환급이행으로, 분양을 진행할 수 없는 경우 낸 계약금과 중도금을 돌려받는 방식입니다. 다른 하나는 분양이행으로, 다른 사업자를 통해 분양을 이어가거나 준공된 주택을 인수해 계약을 이행하는 방식입니다.³

주택분양보증은 일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 사업에 적용되며, 조합원에게 분양되는 주택은 대상에서 제외됩니다.³ 보증 금액은 사업주체가 계약자에게서 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액입니다. 잔금은 사용검사 이후에 내므로 이 보증이 지켜 주는 대상은 계약금과 중도금이 됩니다. 다시 말해 공사가 진행되는 동안 이미 낸 돈은 이 범위 안에서 보호되지만, 아직 내지 않은 잔금은 애초에 위험 대상이 아닙니다.

따라서 계약 전에는 해당 단지가 주택분양보증에 가입되어 있는지 입주자모집공고와 계약서에서 확인해 두는 것이 좋습니다. 30세대 이상 일반분양 아파트라면 대개 분양보증이 적용되지만, 세대수가 적은 단지나 조합 분양분은 보증 여부를 따로 확인해야 합니다. 보증이 적용되는 단지라면 중도금을 나눠 내는 동안에도 이미 낸 돈이 보호된다는 점에서 위험이 크게 줄어듭니다.

중도금·잔금 대출과 연체 주의

집단 중도금대출은 단지마다 이자 부담 방식이 다릅니다.² 사업주체가 이자를 대신 부담하는 무이자, 입주할 때 그동안의 이자를 한꺼번에 정산하는 이자후불제, 계약자가 매달 이자를 내는 방식 등이 있으며, 어느 조건인지는 입주자모집공고와 분양 조건에 명시됩니다. 같은 분양가라도 이자 방식에 따라 입주까지의 실제 부담이 달라지므로 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

입주 시점이 되면 그동안의 중도금대출은 주택을 담보로 한 잔금대출로 바꿔 갚는 것이 일반적입니다. 즉 중도금은 입주할 때 잔금대출로 정리하고, 남은 잔금과 함께 갚아 나가는 구조입니다. 이때 대출 한도는 입주 시점의 규제·소득·주택가격 기준으로 다시 산정되므로, 중도금대출이 나왔더라도 잔금대출 한도가 줄면 자기 자금이 더 필요할 수 있습니다. 그래서 입주 무렵의 대출 여력까지 미리 가늠해 두는 것이 안전합니다.

중도금이나 잔금을 정해진 날짜에 내지 못하면 연체료가 붙고, 연체가 반복되면 분양계약이 해제될 수 있습니다. 계약이 해제되면 이미 낸 계약금을 돌려받지 못하는 경우도 있으므로, 대금 일정은 처음부터 무리 없이 짜는 것이 중요합니다.

계약 전 점검 순서

당첨 이후 대금 부담으로 당황하지 않으려면 다음 순서로 점검하면 됩니다.

입주자모집공고에서 계약금·중도금·잔금의 비율과 각 납부 예정일을 확인한다.
계약금 전액을 현금으로 마련할 수 있는지 점검한다(집단대출 불가).
중도금 집단대출 취급 은행·한도·금리 조건을 계약 시 안내에서 확인한다.
해당 단지가 주택분양보증에 가입되어 있는지 공고·계약서에서 확인한다.

청약 자격과 순위를 먼저 갖추는 단계는 청약통장 1순위 조건에서, 청약 제도 전반의 큰 그림은 주택청약 제도 총정리에서 확인할 수 있습니다. 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격으로 취소되면 그 물량이 순번대로 넘어가는데, 이 예비 순번 절차는 예비당첨자에서 다룹니다.

한편 청약으로 분양받는 계약은 개업공인중개사를 거치지 않으므로 별도의 중개수수료가 들지 않습니다. 다만 청약 대신 기존 주택을 매매나 전월세로 구한다면 중개보수가 발생하는데, 거래유형과 금액에 따른 상한은 중개수수료 계산기로 미리 가늠할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약금은 분양가의 몇 퍼센트인가요? 「주택공급에 관한 규칙」은 계약금을 청약금을 포함해 주택가격의 20% 범위에서 받도록 정하고, 실제 단지에서는 사업주체가 입주자모집공고로 정해 보통 10%가 적용됩니다.¹

계약금도 대출이 되나요? 계약금은 집단대출 대상이 아니어서 현금이나 개인 신용으로 준비해야 합니다. 금융기관 집단대출은 중도금부터 가능합니다.²

중도금은 몇 번에 나눠 내나요? 규칙상 건축공정 기준시점 전후로 각 2회 이상 나눠 내고, 실제로는 보통 분양가의 10%씩 6회로 납부합니다. 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤 받습니다.¹

잔금은 언제 내나요? 잔금은 사용검사일 이후에 내며, 실무상 입주 지정일에 나머지 대금을 납부하고 입주합니다.¹

사업주체가 부도나면 낸 계약금·중도금은 어떻게 되나요? 주택도시보증공사의 주택분양보증에 따라 계약금과 중도금을 환급받거나(환급이행), 다른 사업자를 통해 분양이 이어집니다(분양이행).³

국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제60조 — 입주금의 납부 (2026-07-06 확인). 분양주택 입주금은 청약금(10%)·계약금(청약금 포함 20%)·중도금(60%, 계약금 10%면 70%)의 범위에서 받으며, 계약금은 계약 체결 시·잔금은 사용검사일 이후 납부. 중도금은 기준시점(공정 50%·지붕 완성) 전후 각 2회 이상 분할, 최초 중도금은 계약일부터 1개월 경과 후. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰
주택도시보증공사, 주택구입자금보증 안내 (2026-07-06 확인). 분양주택 계약자가 금융기관에서 중도금·잔금 대출을 받을 때의 보증. ↩ ↩² ↩³
주택도시보증공사, 주택분양보증 안내 (2026-07-06 확인). 분양사업자가 파산·부도 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때 입주예정자가 낸 계약금·중도금을 보호(환급이행 또는 분양이행). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

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