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공공임대주택 종류와 입주자격 — 영구·국민·행복·통합공공임대, 매입·전세임대

최종 수정: 2026.08.21 ·작성자: houseinfo 편집자

공공임대주택은 소득·자산 요건을 갖춘 무주택자에게 국가와 지방자치단체, 주택도시기금의 지원으로 시세보다 저렴하게 빌려주는 집입니다. 종류가 많아 헷갈리지만, 핵심 갈림길은 두 가지입니다. 하나는 내 소득이 어느 수준이냐이고, 다른 하나는 새로 짓는 아파트에 들어가느냐 이미 있는 집을 빌리느냐입니다. 이 두 축으로 나눠 보면 나에게 맞는 유형이 어디인지 가늠할 수 있습니다.

공공임대주택 종류 한눈에 비교

공공임대주택은 크게 새로 지어 공급하는 건설임대(영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대)와, 기존 주택을 활용하는 매입임대·전세임대로 나뉩니다. 유형마다 주로 겨냥하는 소득 계층이 다르고, 그에 따라 임대료가 시세의 30%에서 90%까지 벌어집니다. 전용면적과 거주할 수 있는 기간도 유형별로 정해져 있습니다.

유형	주요 대상	시세 대비 임대료	전용면적	임대(거주)기간
영구임대	생계·의료급여 수급자 등 최저소득층	30% 수준	40㎡ 이하	50년
국민임대	소득 1~4분위 저소득층	60~80%	60㎡ 이하	30년
행복주택	대학생·청년·신혼부부·고령자	60~80%	60㎡ 이하	최대 20년
통합공공임대	기준 중위소득 150% 이하	35~90%(소득별)	85㎡ 이하	30년
매입임대	저소득·주거취약계층 등	30% 수준(다가구)	85㎡ 이하	유형별
전세임대	저소득·청년·신혼·다자녀	전세보증금 지원	85㎡ 이하	최대 20~30년

영구임대는 시세의 30% 수준으로 가장 저렴하지만 전용 40㎡ 이하로 규모가 작고, 국민임대와 행복주택은 시세의 60~80% 선입니다.¹²³ 통합공공임대는 소득 구간에 따라 임대료율이 달라지는 새로운 유형입니다.⁴ 각 유형의 소득 한도와 세부 조건은 아래에서 하나씩 살펴봅니다.

소득 수준으로 나뉘는 입주 유형

어느 유형에 신청할 수 있는지는 결국 소득 수준이 가릅니다. 소득이 낮을수록 임대료가 저렴한 유형에 우선순위가 주어지고, 소득이 조금 높으면 임대료가 시세에 가까운 유형으로 넘어갑니다. 큰 흐름은 다음과 같이 정리됩니다.

내 소득 수준

최저소득·수급자

영구임대(시세 30%)
매입·전세임대

저소득도시근로자 70% 이하

국민임대(시세 60~80%)

청년·신혼·고령도시근로자 100% 이하

행복주택

중간소득까지중위소득 150% 이하

통합공공임대(소득별 35~90%)

유형을 고르기 전에 공통으로 걸리는 문턱이 하나 있습니다. 어느 유형이든 입주자 모집공고일 현재 무주택세대구성원이어야 한다는 점입니다. 신청자 본인은 물론 배우자, 같은 세대별 주민등록표에 등재된 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀)까지 모두 집을 소유하고 있지 않아야 합니다.² 세대원 중 한 명이라도 주택을 보유하면 자격에서 제외되므로, 신청 전에 세대 전원의 주택 보유 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.

기준이 되는 소득은 유형마다 조금씩 다릅니다. 영구·국민·행복주택과 매입·전세임대는 ‘전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득’의 몇 퍼센트 이하인지로 따지고, 새로 도입된 통합공공임대는 ‘기준 중위소득’을 씁니다.²⁴ 같은 저소득이라도 어떤 기준을 적용하느냐에 따라 통과 여부가 달라질 수 있으므로, 관심 있는 유형의 공고문에서 자신의 가구원수에 해당하는 금액을 확인해야 합니다. 자산 기준도 함께 걸리는데, 국민임대와 통합공공임대는 세대 전원의 총자산 3억 4,500만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하가 2026년 기준입니다.²⁴

영구임대주택

영구임대주택은 생계급여·의료급여 수급자, 국가유공자, 일본군위안부 피해자, 한부모가족 등 사회보호계층의 주거 안정을 위해 지어진 임대주택입니다.¹ 공공임대 가운데 가장 저렴해 임대료가 시세의 30% 수준이지만, 전용면적이 40㎡ 이하로 작고 임대기간은 50년입니다.¹

일반공급 1순위는 생계·의료급여 수급자이고, 2순위는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%(1인 가구 70%, 2인 가구 60%) 이하이면서 자산 요건을 충족한 사람 등입니다.¹ 신청은 다른 유형과 달리 거주지 지방자치단체(행정복지센터)에서 받아, 지자체가 정한 선정 기준으로 입주 대상자를 추립니다.¹ 소득이 가장 낮은 계층을 위한 유형이라 대기 수요가 많아 실제 입주까지 시간이 걸리는 경우가 많습니다.

국민임대주택

국민임대주택은 무주택 저소득층, 곧 소득 1~4분위 계층의 주거 안정을 위해 국가재정과 주택도시기금으로 짓는 임대주택입니다.² 임대료는 시세의 60~80% 수준, 전용면적은 60㎡ 이하이며 임대기간은 30년으로 2년마다 계약을 갱신합니다.²

소득 요건은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(1인 가구 90%, 2인 가구 80%)가 기본입니다.² 다만 전용 50㎡ 미만 주택은 소득 50%(1인 70%, 2인 60%) 이하 세대에 우선 공급하고 남는 물량을 70% 이하 세대에 공급하므로, 면적이 작을수록 더 낮은 소득 기준이 적용됩니다.² 전용 50㎡ 이상 주택은 주택청약종합저축 가입 기간과 납입 횟수(2년·24회 이상이 1순위)로 순위를 가리기 때문에, 국민임대를 노린다면 청약통장을 미리 들어 두는 것이 유리합니다.² 신청은 LH청약플러스에서 인터넷으로 합니다.² 가구원수별 소득 기준액과 우선공급·가점 항목은 국민임대주택 입주자격에서 확인할 수 있습니다.

행복주택

행복주택은 대학생·청년·신혼부부·고령자 등을 위해 학교나 직장이 가깝고 교통이 편리한 곳에 공급하는 임대주택입니다.³ 임대료는 시세의 60~80% 수준, 전용면적은 60㎡ 이하이고, 공급 물량의 약 80%가 대학생·청년·신혼부부 같은 젊은 계층에게 배정됩니다.³

소득 기준은 계층별로 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하가 기본이고(맞벌이 신혼부부는 120% 이하), 1인 가구는 20%포인트, 2인 가구는 10%포인트를 더해 적용합니다.³ 눈여겨볼 점은 거주할 수 있는 기간이 계층마다 다르다는 것입니다. 대학생·청년은 최대 10년, 신혼부부는 자녀가 없으면 10년·자녀가 있으면 14년, 고령자와 주거급여 수급자는 20년까지 살 수 있습니다.³ 청년은 만 19세 이상 39세 이하의 혼인 중이 아닌 무주택자가 대상이며, 자산 기준은 청년 2억 5,100만 원, 대학생 1억 800만 원 등으로 계층에 따라 다릅니다.³ 계층별 자격과 소득 기준액을 가구원수까지 나눠 보려면 행복주택 입주자격에서 확인할 수 있습니다.

통합공공임대주택

통합공공임대주택은 이름 그대로 영구·국민·행복주택으로 나뉘어 있던 유형을 하나로 통합한 새로운 공공임대주택입니다. 소득이 낮을수록 더 낮은 임대료를 매기는 방식으로, 임대료를 시세의 35%에서 90%까지 소득 구간별로 차등 적용합니다.⁴ 전용면적은 85㎡ 이하로 기존 건설임대보다 넓고, 임대기간은 30년입니다.⁴

소득 기준은 도시근로자 소득이 아니라 기준 중위소득을 사용하는 것이 특징입니다. 우선공급은 기준 중위소득 100% 이하, 일반공급은 150% 이하여야 하고, 자산은 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원 이하입니다(2026년 기준).⁴ 임대료율은 기준 중위소득 30% 이하면 시세의 35%, 50~70%면 50%, 100~130%면 80%처럼 소득이 오를수록 단계적으로 높아집니다.⁴ 입주자는 일반공급의 경우 추첨으로, 우선공급은 부양가족·거주기간·청약저축 납입 횟수 등의 배점을 합산해 선정합니다.⁴

중위소득 30% 이하시세의 35%

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70~100%시세의 65%

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130~150%시세의 90%

매입임대주택과 전세임대주택

앞의 유형이 새로 짓는 아파트라면, 매입임대와 전세임대는 이미 지어진 집을 활용한다는 점이 다릅니다. 매입임대주택은 정부의 재정 보조를 받아 기존 주택을 사들인 뒤 저렴하게 다시 임대하는 방식으로, 다가구 등 매입임대는 시중 전세가의 30% 수준으로 공급합니다.⁵ 전용면적은 85㎡ 이하이며, 1순위는 생계·의료급여 수급자, 보호대상 한부모가족, 만 65세 이상 고령자, 소득 70% 이하 장애인 등입니다.⁵ 전용 40㎡ 주택의 경우 보증금 475만 원, 월임대료 10만 원 안팎으로 부담이 낮은 편입니다.⁵ 유형별 임대조건과 순위별 입주자격, 신청 창구는 매입임대주택 입주자격과 임대료에서 확인할 수 있습니다.

전세임대주택은 입주 희망자가 살고 싶은 집을 찾으면 LH 등이 집주인과 전세 계약을 맺고 저렴하게 재임대하는 방식입니다.⁶

전세금 지원 한도는 유형별로 다릅니다. 수도권을 기준으로 기존주택이 1억 3천만 원, 청년 단독거주가 1억 2천만 원, 신혼·신생아 Ⅱ형이 2억 4천만 원입니다(2024년 기준, 이후 변동 가능).⁶

보증금도 유형별로 갈립니다. 기존주택과 신혼 Ⅰ형은 지원금의 5%, 신혼 Ⅱ형은 20%, 다자녀는 2%, 청년은 100만~200만 원 정액인데요.⁶ 나머지 지원금에 대해서는 유형과 무관하게 연 1.2~2.2%의 이자를 월임대료로 부담합니다.⁶

무주택 청년이라면 매입임대와 함께 현실적인 선택지가 됩니다. 유형별 순위와 월임대료 계산은 전세임대주택 자격과 지원한도에서 확인할 수 있습니다.

실제 개별 공고의 예로는 2026년 1차 SH 청년 매입임대주택 모집 사례를 참고할 수 있습니다.

신청 방법과 유의사항

신청 창구는 유형과 대상에 따라 나뉩니다. 청년·신혼부부·다자녀 등은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 인터넷으로 신청하고, 생계·의료급여 수급자 등은 주소지 관할 행정복지센터에 신청합니다. 영구임대는 거주지 지방자치단체를 통해 신청합니다.²⁶¹ LH·SH처럼 사업주체 누리집에서 신청할 때는 청약통장 자격을 증명하는 청약통장 순위확인서를 함께 요구하는 경우가 있어, 접수 전에 공고문의 제출서류를 확인해 두는 것이 좋습니다.

내 소득·자산이 어느 유형의 기준에 드는지 확인한다.
새로 짓는 건설임대와 기존 주택 활용형 중 원하는 방식을 고른다.
해당 유형의 입주자 모집공고를 마이홈포털이나 LH청약플러스에서 찾는다.
청약저축 순위가 필요한 유형이면 통장 가입·납입 실적을 점검한다.
공고문에 맞춰 신청하고 소득·자산 심사 서류를 준비한다.

소득·자산 기준 금액과 임대 조건은 매년 조정되고, 통합공공임대처럼 시행 시점에 따라 적용 공고가 정해지는 경우도 있으므로, 최종 자격은 반드시 신청하려는 주택의 입주자 모집공고문으로 확인해야 합니다.⁴ 한편 공공임대는 새 아파트를 소유하는 청약과는 다른 제도입니다. 분양을 받아 내 집을 마련하는 청약의 구조는 주택청약 제도 총정리에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공공임대주택은 어떤 종류가 있나요? 새로 지어 공급하는 영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대와, 기존 주택을 활용하는 매입임대·전세임대로 나뉩니다.¹⁵ 대상 계층과 소득·자산 요건, 임대료 수준이 유형마다 다릅니다.

소득이 적으면 어떤 유형에 신청하나요? 생계·의료급여 수급자 등 최저소득층은 시세의 30% 수준인 영구임대와 매입·전세임대가 우선 대상이고, 도시근로자 월평균 소득 70% 이하 저소득층은 국민임대가 대표적입니다.¹²

청약통장이 없어도 신청할 수 있나요? 임대주택은 새 아파트를 분양받는 것이 아니라 임대로 들어가는 방식이라, 유형에 따라 청약통장 없이 소득·자산 요건만 맞으면 신청할 수 있습니다. 다만 국민임대 전용 50㎡ 이상 등 일부는 순위 산정에 청약저축 납입 실적이 반영됩니다.²

통합공공임대주택은 기존 임대주택과 무엇이 다른가요? 영구·국민·행복주택으로 나뉘어 있던 자격을 하나로 통합한 유형으로, 소득 구간에 따라 임대료를 시세의 35%에서 90%까지 차등 적용합니다. 소득 기준도 도시근로자 소득이 아니라 기준 중위소득을 씁니다.⁴

공공임대주택은 어디에서 신청하나요? 청년·신혼부부·다자녀 등은 LH청약플러스에서 인터넷으로 신청하고, 생계·의료급여 수급자 등은 주소지 관할 행정복지센터에 신청합니다. 영구임대는 거주지 지방자치단체에 신청합니다.⁶¹

마이홈포털(국토교통부), 영구임대주택 안내 (2026-07-21 확인). 생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모가족 등 사회보호계층 대상, 임대기간 50년, 전용 40㎡ 이하, 시세의 30% 수준. 일반공급 2순위 = 도시근로자 월평균 소득 50%(1인 70%, 2인 60%) 이하. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹
마이홈포털(국토교통부), 국민임대주택 안내 (2026-07-21 확인). 소득 1~4분위 저소득층, 전용 60㎡ 이하, 시세 60~80%, 소득 70%(1인 90%, 2인 80%) 이하, 전용 50㎡ 미만 우선 50%, 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원 이하(2026년 기준), 신청 LH청약플러스. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³
마이홈포털(국토교통부), 행복주택 안내 (2026-07-21 확인). 대학생·청년·신혼부부·고령자 대상, 전용 60㎡ 이하, 시세 60~80%, 공급 80%가 젊은 계층, 소득 100% 이하(맞벌이 신혼 120%), 거주 대학생·청년 10년·신혼 무자녀 10년/자녀 14년·고령자 20년, 청년 자산 2억 5,100만 원·대학생 1억 800만 원. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
마이홈포털(국토교통부), 통합공공임대주택 안내 (2026-07-21 확인). 전용 85㎡ 이하, 임대기간 30년, 시세의 35~90% 소득별 차등, 우선공급 기준 중위소득 100% 이하·일반공급 150% 이하, 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원 이하(2026년 기준), 임대료율 중위 30%이하 35%·50~70% 50%·100~130% 80%. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰
마이홈포털(국토교통부), 매입임대주택 안내 (2026-07-21 확인). 기존주택을 매입해 재임대, 전용 85㎡ 이하, 다가구 등 시중 전세가 30% 수준(전용 40㎡ 보증금 475만 원·월 10만 원 내외), 1순위 생계·의료급여 수급자·한부모·65세 이상·소득 70% 이하 장애인, 총자산 2억 4,500만 원 이하. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
마이홈포털(국토교통부), 전세임대주택 안내 (2026-07-21 확인). 기존주택에 전세계약 후 재임대, 전용 85㎡ 이하, 전세금 지원 한도 수도권 1억 3천만 원·광역시 9천만 원·그 밖 7천만 원(2024년 기준), 임대보증금 지원금의 5%(청년 100만~200만 원), 월임대료 연 1.2~2.2% 이자, 청년·신혼·다자녀 유형은 LH청약플러스 신청. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

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