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가점제와 추첨제 — 청약 당첨자 선정 방식

최종 수정: 2026.07.01 ·작성자: houseinfo 편집자

1순위 안에서 경쟁이 붙으면 누구를 당첨자로 뽑을지 정하는 방식이 필요합니다. 이 선정 방식은 주택 유형(국민·민영)과 전용면적에 따라 순차별 공급, 가점제, 추첨제로 나뉩니다. 자신이 노리는 단지가 어떤 방식으로 당첨자를 뽑는지 알아야, 가점이 높은 사람은 가점제 물량을, 가점이 낮은 사람은 추첨제 물량을 전략적으로 겨냥할 수 있습니다.

국민주택 — 순차별 공급

국민주택 85㎡ 이하는 가점을 매기지 않습니다. 대신 청약통장 납입 횟수와 저축총액을 기준으로 하는 순차별 공급으로 당첨자를 정합니다.¹ 즉 오래, 성실하게 납입해 온 사람이 유리한 구조입니다. 무주택기간이나 부양가족 수가 많지 않아도 통장을 일찍 만들어 꾸준히 납입했다면 국민주택에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

순차별 공급은 두 단계로 작동합니다. 먼저 순위를 가리고, 같은 순위 안에서 경쟁이 있으면 순차 기준으로 당첨자를 정합니다. 동일 순위 경쟁 시에는 무주택기간과 저축총액(또는 저축횟수)이 기준이 됩니다.² 구체적으로 전용면적 40㎡를 초과하는 주택은 ① 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 저축총액이 많은 사람, ② 저축총액이 많은 사람 순으로 뽑고, 전용면적 40㎡ 이하 주택은 ① 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입횟수가 많은 사람, ② 납입횟수가 많은 사람 순으로 뽑습니다.² 즉 큰 평형은 ‘얼마를 부었나(저축총액)’, 작은 평형은 ‘몇 번 부었나(납입횟수)’가 갈림입니다.

이 방식은 가점제와 성격이 다릅니다. 가점제는 무주택기간·부양가족처럼 세대 상황에 따른 점수를 겨루지만, 순차별 공급은 ‘통장을 얼마나 오래, 얼마나 많이 부었는가’라는 납입 이력을 겨룹니다. 그래서 가점 항목에서 점수를 쌓기 어려운 1인 가구나 청년이라도, 국민주택은 일찍 가입해 꾸준히 납입하는 전략으로 접근할 수 있습니다. 국민주택 1순위는 수도권 기준 가입 1년·월납입금 12회 이상이며, 투기과열지구·청약과열지역에서는 2년·24회 이상에 세대주 요건 등이 더해집니다.² 자신이 국민주택과 민영주택 중 어느 쪽에 강점이 있는지는 국민주택과 민영주택 차이를 함께 보면 판단하기 쉽습니다.

민영주택 85㎡ 이하 — 가점제 40%, 추첨제 60%

민영주택 85㎡ 이하는 가점제와 추첨제가 함께 적용됩니다. 공급 물량의 40%는 가점제로, 60%는 추첨제로 당첨자를 뽑습니다.¹ 가점제 물량은 청약가점(무주택기간·부양가족·통장 가입기간의 합산 점수)이 높은 순으로 채워지고, 추첨제 물량은 무작위 추첨으로 정해집니다.

가점제 40%

가점 높은 순
무주택·부양가족·통장

추첨제 60%

무작위 추첨
가점 낮아도 기회

가점이 높다면 가점제 40% 물량에서 유리하고, 가점이 낮더라도 60%의 추첨제 물량에서 당첨을 노릴 수 있습니다. 자신의 가점은 청약가점 계산에서 확인할 수 있습니다.

민영주택 85㎡ 초과 — 추첨제

민영주택 85㎡ 초과는 추첨제가 기본입니다.¹ 큰 평형은 가점 경쟁이 아니라 추첨으로 당첨자를 정하므로, 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적어 가점이 낮은 사람에게 오히려 기회가 될 수 있습니다. 다만 뒤에서 보듯 규제지역에서는 큰 평형에도 가점제가 일부 적용됩니다.

추첨제는 말 그대로 자격을 갖춘 신청자 가운데 무작위로 당첨자를 뽑는 방식이라, 점수를 쌓기 어려운 사람에게 열려 있는 통로입니다. 다만 추첨제라 해도 1순위 자격은 갖춰야 하고, 인기 단지의 추첨 물량은 경쟁률이 매우 높을 수 있다는 점은 함께 고려해야 합니다. 즉 추첨제는 ‘누구나 자격만 되면 확률이 같다’는 점에서 가점이 낮은 사람에게 유리하지만, 당첨을 보장하는 것은 아닙니다.

규제지역 예외규정

수도권 보금자리지구(그린벨트 해제면적 50% 이상)·주택거래신고지역·투기과열지구 같은 예외규정 지역에서는 선정 방식이 달라집니다.³ 85㎡ 이하는 가점제 비중이 최대 100%까지 올라가고, 85㎡ 초과는 가점제 50%·추첨제 50%로 적용됩니다.¹

즉 규제가 강한 지역일수록 가점의 영향력이 커집니다. 인기 지역의 소형·중형 평형은 사실상 가점 싸움이 되는 경우가 많고, 반대로 규제가 없는 지역의 큰 평형은 추첨 비중이 높아 가점이 낮아도 도전해 볼 만합니다. 규제지역 지정은 시기에 따라 바뀌므로 청약 전에 해당 단지의 모집공고에서 적용 방식을 확인하는 것이 안전합니다.

가점제 낙첨자도 추첨 대상

가점제와 추첨제가 함께 적용되는 물량에서는, 가점제에서 떨어진 신청자가 별도의 신청 절차 없이 자동으로 추첨제 대상에 포함되어 다시 경쟁합니다.¹ 따라서 가점이 낮다고 청약 자체를 포기할 이유는 없습니다. 가점제에서 밀리더라도 같은 단지의 추첨제 물량에서 당첨될 가능성이 남아 있기 때문입니다.

가점 수준에 따른 전략

정리하면, 자신의 가점 수준과 청약하려는 단지의 공급 방식을 맞춰 보는 것이 핵심입니다. 가점이 높은 사람은 가점제 비중이 큰 물량, 즉 민영주택 85㎡ 이하나 규제지역 물량에서 유리합니다. 규제지역 85㎡ 이하는 가점제가 최대 100%까지 적용될 수 있어 사실상 가점이 당락을 좌우합니다.¹ 반대로 가점이 낮은 사람은 추첨 비중이 큰 물량을 노리는 것이 현실적입니다. 규제가 없는 지역의 민영주택 85㎡ 초과는 추첨제가 기본이라 가점과 무관하게 도전할 수 있고, 85㎡ 이하라도 추첨제 60% 물량이 있어 기회가 열려 있습니다.¹ 통장을 오래 부어 온 사람이라면 국민주택의 순차별 공급도 함께 고려할 만합니다. 이렇게 자신의 강점(가점·납입 이력)에 맞는 경기장을 고르면, 같은 조건에서도 당첨 가능성을 높일 수 있습니다.

내 청약에 적용되는 방식 확인하기

당첨자 선정 방식은 주택 유형과 면적, 그리고 해당 단지가 규제지역에 속하는지에 따라 달라집니다. 규제지역 지정은 시기에 따라 바뀌기 때문에, 같은 지역이라도 시점에 따라 가점제 비중이 달라질 수 있습니다. 따라서 청약 전에는 반드시 그 단지의 입주자모집공고에서 공급 유형별 가점제·추첨제 물량과 비율을 확인해야 합니다. 공고에는 각 주택형이 몇 세대씩 가점제와 추첨제로 공급되는지 명시되므로, 자신의 가점과 대조해 어느 물량에 넣을지 판단하면 됩니다.

전체 청약 제도의 흐름과 1순위 요건은 주택청약 제도 총정리와 청약통장 1순위 조건에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

국민주택도 가점제로 뽑나요? 아닙니다. 국민주택은 가점이 아니라 납입 횟수와 저축총액을 따지는 순차별 공급으로 당첨자를 정합니다.¹

민영주택은 가점제와 추첨제 비율이 어떻게 되나요? 전용 85㎡ 이하는 가점제 40%·추첨제 60%, 85㎡ 초과는 추첨제가 기본입니다.¹

규제지역은 선정 방식이 다른가요? 규제지역 등 예외규정이 적용되면 85㎡ 이하는 가점제 비중이 최대 100%까지, 85㎡ 초과는 가점제 50%·추첨제 50%로 바뀝니다.¹

가점제에서 떨어지면 추첨 기회가 없나요? 가점제 낙첨자는 별도 신청 없이 자동으로 추첨제 대상에 포함되어 다시 경쟁합니다.¹

추첨제도 1순위 자격이 필요한가요? 네. 추첨제라 해도 해당 주택형의 1순위(또는 2순위) 자격은 갖춰야 청약할 수 있습니다. 추첨은 자격을 갖춘 신청자 중에서 무작위로 뽑는 방식입니다.¹

국토교통부 주택도시기금, 청약가이드 — 청약가점제 (2026-07-01 확인). 국민주택 순차별공급, 민영 85㎡ 이하 가점제 40%·추첨제 60%(예외규정 시 가점 최대 100%), 85㎡ 초과 추첨제(예외규정 시 가점 50%·추첨 50%), 가점 낙첨자 추첨 자동 포함. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²
한국토지주택공사 LH청약플러스, 분양주택 — 분양가이드(공공분양) (2026-07-01 확인). 공공분양 순차 = 40㎡ 초과 저축총액순·40㎡ 이하 납입횟수순(3년 이상 무주택 우선), 1순위 수도권 1년·12회, 투기과열 2년·24회·세대주. ↩ ↩² ↩³
국토교통부 주택도시기금, 청약가이드 — 청약자격발생 (2026-07-01 확인). 예외규정 지역 = 수도권 보금자리지구(GB해제면적 50% 이상)·주택거래신고지역·투기과열지구. ↩

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