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공공분양주택 종류와 입주자격 — 공공분양·신혼희망타운·이익공유형·6년 분양전환

최종 수정: 2026.09.01 ·작성자: houseinfo 편집자

내 집을 공공에서 싸게 사는 길은 하나가 아니라 네 갈래입니다. 공공분양주택·신혼희망타운·이익공유형 분양주택·6년 분양전환 공공임대주택인데요, 이름은 비슷해 보여도 재산을 재는 잣대부터 다릅니다.

공공분양주택은 부동산과 자동차를 따로 보고, 나머지 세 유형은 부동산과 금융자산을 합친 총자산 하나로 봅니다. 같은 재산이라도 어느 유형에 넣느냐에 따라 통과 여부가 갈립니다.

여기서 말하는 공공분양주택은 국가·지자체·LH(또는 지방공사)가 주택도시기금 등을 지원받아 지어 소유권까지 넘겨주는 전용면적 85㎡ 이하 주택입니다.1 통상 LH, SH, 경기주택도시공사 등이 공급합니다.2

공공분양주택 네 갈래 한눈에 비교

네 유형은 무주택이라는 문턱과 청약통장이라는 도구를 함께 씁니다.3 세대 전원이 무주택이어야 하는 것이 원칙이고, 청년 특별공급만 신청자 본인 기준입니다.4 갈라지는 지점은 일반공급으로 풀리는 물량, 자산을 재는 방식, 그리고 소유권을 언제 갖느냐입니다.

유형 성격 일반공급 물량 자산 잣대(2026년)
공공분양주택 지어서 곧바로 소유권 이전 25% 부동산 2억 1,550만·자동차 4,542만 원
신혼희망타운 전량 신혼부부 대상, 전용 60㎡ 이하 별도 3단계 선정 총자산 3억 6,200만 원
이익공유형 분양주택 팔 때 LH가 환매, 손익 공유 20% 총자산 3억 6,200만 원
6년 분양전환 공공임대 6년 임대 후 분양전환 10% 총자산 3억 6,200만 원

값은 어느 유형이든 분양가상한금액(건축비 + 택지비) 이하에서 정해집니다.5 표는 큰 줄기만 담은 것이라, 실제 신청 전에는 해당 단지의 입주자모집공고문을 확인해야 합니다.6

민간이 공급하는 아파트와의 차이, 국민주택과 민영주택의 구분은 국민주택과 민영주택 차이에 따로 정리돼 있습니다. 사는 것이 아니라 빌리는 쪽을 찾는다면 공공임대주택 종류와 입주자격이 출발점입니다.

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자산 잣대 — 두 가지 방식

네 유형 가운데 공공분양주택만 자산을 두 항목으로 나눠 봅니다. 세대의 부동산이 2억 1,550만 원 이하, 자동차 차량가액이 4,542만 원 이하여야 합니다.7 부동산과 자동차가 각각 걸리는 구조라, 차 한 대 때문에 탈락하는 일이 생깁니다.

단서가 하나 붙습니다. 이 자산·소득 요건이 일반공급에서는 전용면적 60㎡ 이하에만 적용됩니다.8 60㎡를 넘는 일반공급은 재산을 보지 않는다는 뜻입니다.

나머지 세 유형은 총자산 한 덩어리로 봅니다. 신혼희망타운은 3억 6,200만 원 이하가 2026년도 적용 기준이고,9 이익공유형과 6년 분양전환도 같은 3억 6,200만 원(362,000천원)입니다.10

이익공유형과 6년 분양전환에만 있는 청년 특별공급은 잣대가 또 다른데요, 본인 총자산 2억 7,600만 원 이하에 더해 부모의 총자산 10억 3,500만 원 이하까지 함께 봅니다.11 부모 재산이 자격을 가르는 몇 안 되는 자리입니다.

소득 기준 — 2026년 도시근로자 월평균소득

소득 요건은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 몇 퍼센트인지로 따집니다. 공공분양주택 일반공급은 100% 이하(맞벌이 200% 이하)이고,12 신혼희망타운은 130% 이하(맞벌이 200% 이하)입니다.13

2026년도에 적용되는 금액은 아래와 같습니다.

가구원수 100%14 130%15 140%(맞벌이)16
3인 이하 7,533,763원 9,793,892원 10,547,268원
4인 8,802,202원 11,442,863원 12,323,083원
5인 9,326,985원 12,125,081원 13,057,779원
6인 9,906,263원 12,878,142원 13,868,768원
7인 10,485,541원 13,631,203원 14,679,757원
8인 11,064,819원 14,384,265원 15,490,747원

3인 이하 가구는 한 칸으로 묶여 있어, 1인이든 3인이든 같은 금액을 씁니다. 8인을 넘는 가구는 8인 가구 금액에 1인당 579,278원(100% 기준)을 더합니다.17

6년 분양전환 공공임대주택에는 예외가 하나 있습니다. 일반공급 소득 기준이 100%이되,18 1인 가구는 120%, 2인 가구는 110%까지 완화됩니다.19

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공공분양주택 — 일반공급 25%와 순차제

공공분양주택의 공급은 일반공급과 특별공급으로 나뉩니다. 특별공급은 생애최초·다자녀가구·노부모부양·신혼부부·신생아·기관추천 여섯 갈래이고,20 유형별 요건은 특별공급 총정리에 정리돼 있습니다.

일반공급에 배정되는 물량은 25%입니다.21 이 물량이 다시 셋으로 쪼개지는데, 절반인 50%가 2세 미만 자녀를 둔 세대의 신생아 우선공급으로 먼저 빠집니다.22

이어서 30%가 소득 100% 이하 1순위자에게 순차제로 가고,23 마지막 20%가 추첨공급입니다.24 셋 다 일반공급 물량을 나눈 몫입니다. 소득이 100%를 넘으면 사실상 추첨 20%만 노리게 되는 셈입니다.

순차제에서 앞서는 기준은 가점이 아니라 저축입니다. 전용 40㎡ 초과 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 저축총액(10만원/1회)이 많은 사람이 1순차입니다.25 무주택기간은 만 30세가 되는 날(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 셉니다.26

통장이 몇 회를 인정받고 있는지는 청약통장 납입횟수 조회에서 확인하는 편이 빠릅니다.

신혼희망타운 — 전량 신혼부부, 전용 모기지 조건

신혼희망타운은 특별공급이 아니라 별도 유형입니다. 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청하고 전용면적은 60㎡ 이하이며,27 청약통장은 가입 6개월·납입인정 6회 이상이면 됩니다.28

당첨자는 3단계로 뽑습니다. 1단계 30%는 혼인 2년 이내이거나 2세 이하 자녀를 둔 세대에,29 2단계 60%는 혼인 2년 초과 7년 이내이거나 3~6세 자녀를 둔 세대와 1단계 낙첨자에게 배점 순으로 갑니다.30 남은 3단계 10%가 추첨입니다.31

돈 문제로 눈여겨볼 조건이 하나 붙습니다. 주택가격이 총자산 기준을 넘는 집을 받으면, 입주할 때까지 신혼희망타운 전용 모기지에 주택가격의 최소 30% 이상 가입해야 합니다.32 선택이 아니라 입주 요건입니다.

그 대출은 연 1.6% 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%까지 지원합니다(2023.08.30 이전에 사전청약 또는 본청약 공고한 단지는 1.3%).33 혼인 7년·소득 요건이 겹치는 신혼부부 특별공급과는 별개 트랙이라, 둘 중 어디에 넣을지를 먼저 정해야 합니다.

이익공유형 분양주택 — 팔 때 LH가 되사간다

이익공유형 분양주택에는 처분할 때의 조건이 이름 그대로 붙습니다. 집을 처분하면 공공주택사업자(LH)가 환매하고, 그때 생긴 처분 손익을 공유하는 조건이 계약에 들어갑니다.34

값이 올라도 오른 만큼 전부 가져가지는 못하는 대신, 처음 살 때의 부담이 낮습니다. 값이 떨어졌을 때 손실도 나눈다는 점은 잘 알려지지 않은 쪽이네요.

공급은 일반공급과 청년·생애최초·신혼부부·신생아 특별공급으로 짜여 있습니다.35 일반공급은 20%,36 신생아 특별공급이 35%로 가장 크고,37 청년 특별공급은 15%에 전용면적 60㎡ 이하로 한정됩니다.38

6년 분양전환 공공임대주택 — 살아 보고 사는 길

6년 분양전환 공공임대주택은 6년간 임대로 산 뒤 분양전환해 소유권을 넘겨받는 유형입니다.39 목돈을 한 번에 넣기 어렵거나, 그 지역에 살아 보고 결정하고 싶을 때 고려할 만한 갈래입니다.

특별공급 갈래가 가장 넓어서 청년·생애최초·다자녀가구·노부모부양·신혼부부·신생아·기관추천 일곱 유형을 모두 둡니다.40 대신 일반공급 물량은 10%로 네 유형 가운데 가장 좁습니다.41

청약통장 요건 — 지역이 가른다

특별공급 대부분은 청약통장 가입 6개월·납입 6회면 신청 자격이 생깁니다. 문턱이 높아지는 쪽은 일반공급 1순위인데, 여기서는 사는 지역이 요건을 가릅니다.

수도권은 가입 1년·12회 이상, 비수도권은 6개월·6회 이상, 투기과열지구와 청약과열지구는 2년·24회 이상, 위축지역은 1개월입니다.42 같은 통장이라도 어느 지역 단지에 넣느냐에 따라 1순위가 되기도, 2순위로 밀리기도 합니다.

지역·주택유형별 1순위 판정은 청약통장 1순위 조건에서, 통장 자체의 가입·납입 관리는 주택청약종합저축 총정리에서 이어집니다.

전매제한과 거주의무

당첨된 뒤에도 바로 팔 수 있는 것은 아닙니다. 분양가상한제가 적용되는 공공주택은 수도권 투기과열지구 3년, 수도권 외 투기과열지구 1년의 전매제한을 받습니다.43 기간은 입주자로 선정된 날부터 셉니다.44

다만 전매제한 기간 안에 소유권이전등기를 마치면, 등기를 마친 때에 제한기간이 지난 것으로 봅니다.45

거주의무도 따로 걸립니다. 수도권 공공택지에서 공급된 주택은 분양가격이 인근 시세의 80~100%면 3년, 80% 미만이면 5년을 실제로 살아야 합니다.46 싸게 받을수록 더 오래 살아야 하는 구조입니다.

자주 묻는 질문

공공분양주택은 민영 아파트와 무엇이 다른가요? 국가·지자체·LH나 지방공사가 주택도시기금 등을 지원받아 짓고, 분양가상한금액(건축비+택지비) 이하로 값을 정합니다.15 전용면적은 85㎡ 이하이며, 무주택 세대구성원으로서 소득·자산 기준을 충족해야 신청할 수 있습니다.3

자산 기준이 유형마다 다르다는 게 무슨 뜻인가요? 먼저 공공분양주택은 부동산 2억 1,550만 원과 자동차 4,542만 원을 각각 봅니다.7 신혼희망타운·이익공유형·6년 분양전환은 부동산과 금융자산을 합친 총자산 3억 6,200만 원 하나로 봅니다.910 같은 재산이라도 어느 유형이냐에 따라 통과 여부가 갈립니다.

청약통장은 얼마나 넣어 두어야 하나요? 특별공급 대부분은 가입 6개월·납입 6회면 됩니다. 일반공급 1순위는 지역에 따라 갈리는데, 수도권은 1년·12회, 비수도권은 6개월·6회, 투기과열지구와 청약과열지구는 2년·24회입니다.42

이익공유형 분양주택은 팔 때 손해를 보나요? 손해가 아니라 손익을 나누는 구조입니다. 집을 처분할 때 LH가 되사가고, 그 과정에서 생긴 처분 손익을 공공주택사업자와 공유하는 조건이 붙습니다.34 값이 올라도 오른 만큼 전부 가져가지는 못하는 대신 분양가 부담이 낮습니다.

신혼희망타운은 특별공급인가요? 특별공급이 아니라 전량을 신혼부부에게 공급하는 별도 유형입니다. 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청하고, 전용면적은 60㎡ 이하이며27 소득 130%(맞벌이 200%) 이하,13 총자산 3억 6,200만 원 이하를 충족해야 합니다.9

  1. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택소개 (2026-09-01 확인). 공공분양주택 정의 — 국가·지자체·LH(지방공사) 건설 공급, 전용 85㎡ 이하, 소유권 이전. ↩ ↩2

  2. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택소개 (2026-09-01 확인). 공급기관 — 통상 LH·SH·경기주택도시공사 등. ↩

  3. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택소개 (2026-09-01 확인). 공급대상 = 무주택 세대구성원으로서 소득·자산기준 충족자, 특별공급대상자. ↩ ↩2

  4. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 공통 자격 = 무주택세대구성원(청년은 신청자 본인 무주택) + 해당지역 거주자. ↩

  5. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택소개 (2026-09-01 확인). 공급가격 = 분양가상한금액(건축비+택지비) 이하에서 결정. ↩ ↩2

  6. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택소개 (2026-09-01 확인). 구분별 상세 자격·선정방법은 입주자모집공고문 확인 안내. ↩

  7. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 공공분양주택 자산 요건 = 부동산 215,500천원(2억 1,550만 원)·자동차 45,420천원(4,542만 원) 이하. ↩ ↩2

  8. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 일반공급의 자산·소득 요건은 전용면적 60㎡ 이하에만 적용. ↩

  9. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 신혼희망타운 총자산기준 = 362백만원(3억 6,200만 원) 이하, 2026년도 적용 기준. ↩ ↩2 ↩3

  10. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 일반공급 총자산 = 362,000천원(3억 6,200만 원) 이하. ↩ ↩2

  11. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 청년 특별공급 총자산 = 본인 276,000천원(2억 7,600만 원)·부모 1,035,000천원(10억 3,500만 원) 이하. ↩

  12. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 공공분양주택 일반공급 소득 = 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 이하(맞벌이 200% 이하). ↩

  13. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 신혼희망타운 소득기준 = 전년도 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 200% 이하). ↩ ↩2

  14. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 2026년도 적용 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 금액(3인 이하~8인). ↩

  15. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 2026년도 적용 도시근로자 가구당 월평균소득 130% 금액(3인 이하~8인). ↩

  16. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 2026년도 적용 도시근로자 가구당 월평균소득 140%(맞벌이) 금액(3인 이하~8인). ↩

  17. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 8인 초과 가구 = 8인 가구 금액 + 초과 1인당 579,278원(100% 기준) 가산. ↩

  18. 마이홈포털(국토교통부·LH), 6년 분양전환 공공임대주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 6년 분양전환 일반공급 소득기준 = 100%(3인 가구 7,533천원, 4인 가구 8,802천원 등) 이하. ↩

  19. 마이홈포털(국토교통부·LH), 6년 분양전환 공공임대주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 6년 분양전환 소득 완화 — 1인 가구 120%, 2인 가구 110% 이하. ↩

  20. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 공공분양주택 공급유형 — 일반공급 + 특별공급 6종(생애최초·다자녀·노부모부양·신혼부부·신생아·기관추천). ↩

  21. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 공공분양주택 일반공급 물량 = 공급물량의 25%. ↩

  22. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 일반공급 내 신생아 우선공급 50% — 공고일 현재 2세 미만 자녀 보유 세대 대상. ↩

  23. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 일반공급 내 우선공급(1순위자) 30% — 소득 100% 이하(맞벌이 140% 이하) 1순위자 순차제. ↩

  24. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 일반공급 내 추첨공급 20% — 입주자격 충족자 및 우선공급 낙첨자 대상. ↩

  25. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 일반공급 1순차(전용 40㎡ 초과) = 3년 이상 무주택 세대구성원 중 저축총액(10만원/1회) 많은 순. ↩

  26. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 무주택기간 산정 — 만 30세(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터, 최근 무주택자가 된 날 기준. ↩

  27. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 신혼희망타운 공급대상(신혼부부·예비신혼부부·한부모가족)과 전용면적 60㎡ 이하. ↩ ↩2

  28. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 신혼희망타운 입주자저축 = 가입 6개월 경과·납입인정횟수 6회 이상(청약저축 포함). ↩

  29. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 입주자 선정 1단계 30% — 혼인 2년 이내 또는 2세 이하 자녀 세대 우선, 배점 순. ↩

  30. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 입주자 선정 2단계 60% — 혼인 2년 초과 7년 이내 또는 3~6세 자녀 세대 및 1단계 낙첨자, 배점 순. ↩

  31. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 입주자 선정 3단계 10% — 신청자격 충족자 및 2단계 낙첨자 전원 추첨. ↩

  32. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 전용 모기지 의무 — 주택가격이 총자산기준 초과 시 입주 전까지 주택가격의 최소 30% 이상 가입. ↩

  33. 마이홈포털(국토교통부·LH), 신혼희망타운 입주자격 (2026-09-01 확인). 신혼희망타운 분양형 자금지원 — 연 1.6% 고정금리, 최장 30년, 집값의 70%까지(2023.08.30 이전 공고 단지 1.3%). ↩

  34. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 분양주택 정의 — 처분 시 LH 환매, 처분 손익 공유 조건. ↩ ↩2

  35. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 공급유형 — 일반공급 + 특별공급 4종(청년·생애최초·신혼부부·신생아). ↩

  36. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 일반공급 물량 = 공급물량의 20%. ↩

  37. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 신생아 특별공급 = 공급물량의 35%. ↩

  38. 마이홈포털(국토교통부·LH), 이익공유형 분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 이익공유형 청년 특별공급 = 공급물량의 15%, 전용면적 60㎡ 이하. ↩

  39. 마이홈포털(국토교통부·LH), 6년 분양전환 공공임대주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 6년 분양전환 공공임대주택 정의 — 6년 임대 후 분양전환해 소유권 이전. ↩

  40. 마이홈포털(국토교통부·LH), 6년 분양전환 공공임대주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 6년 분양전환 공급유형 — 일반공급 + 특별공급 7종(청년·생애최초·다자녀·노부모부양·신혼부부·신생아·기관추천). ↩

  41. 마이홈포털(국토교통부·LH), 6년 분양전환 공공임대주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 6년 분양전환 일반공급 물량 = 공급물량의 10%. ↩

  42. 마이홈포털(국토교통부·LH), 공공분양주택 입주자격 (2026-09-01 확인). 입주자저축 1순위 지역 기준 — 수도권 1년·12회, 비수도권 6개월·6회, 투기과열/청약과열 2년·24회, 위축지역 1개월. ↩ ↩2

  43. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-01 확인). 분양가상한제 공공주택 전매제한 — 투기과열지구 수도권 3년, 수도권 외 1년. ↩

  44. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-01 확인). 전매행위 제한기간 기산점 = 입주자로 선정된 날. ↩

  45. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-01 확인). 제한기간 내 소유권이전등기 완료 시 그때 제한기간이 지난 것으로 봄. ↩

  46. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-01 확인). 거주의무 — 수도권 공공택지 공급분은 분양가가 인근 시세의 80~100%면 3년, 80% 미만이면 5년. ↩

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