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분양전환 공공임대 — 5년·6년·10년 분양전환가격 계산법과 우선 분양전환 자격, 계약 기한

최종 수정: 2026.10.21 ·작성자: houseinfo 편집자

분양전환 공공임대의 분양전환가격은 임대의무기간이 정합니다. 10년형은 감정평가금액을 넘을 수 없고,¹ 5년형은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균합니다.² 6년형은 입주할 때와 분양전환할 때의 감정가를 평균합니다.³

우선 분양전환은 입주 때부터 계속 그 집에 산 무주택 임차인이 받습니다.⁴ 통보를 받은 뒤 6개월(10년형은 12개월) 안에 계약하지 않으면 사업자가 그 집을 제3자에게 팔 수 있습니다.^{5 6}

아래에서 유형별 가격 공식, 5년형 계산 순서, 감정평가와 이의신청, 우선 분양전환 자격, 계약 기한을 차례로 봅니다. 공공임대 전체 유형 비교는 공공임대주택 종류와 입주자격에 있습니다.

분양전환 공공임대의 기본 구조

분양전환 공공임대는 정해진 임대의무기간 동안 임대로 살다가, 기간이 끝나면 분양으로 바꿔 소유권을 넘겨받는 주택입니다. LH는 「임대의무 기간(5년 또는 10년)동안 임대하고, 이후 분양전환하는 임대주택」으로 설명합니다.⁷

공공주택사업자는 임대의무기간이 지나기 전에는 공공임대주택을 팔 수 없습니다.⁸ 그래서 「언제 내 집이 되나」는 곧 「임대의무기간이 몇 년인가」라는 질문이 됩니다.

유형	임대의무기간	분양전환
영구임대주택	50년	분양전환 목적 아님
국민임대·행복주택·통합공공임대	30년	분양전환 목적 아님
장기전세주택	20년	분양전환 목적 아님
10년 공공임대	10년	감정평가금액 이하
6년 공공임대	6년	입주시·분양시 감정가 평균
5년 공공임대	5년	건설원가·감정평가금액 평균

임대의무기간 숫자는 시행령 제54조 제1항입니다.^{9 10} 임대차 계약기간을 10년 이상으로 신고했으면 10년, 6년 이상 10년 미만이면 6년, 나머지는 5년입니다.¹⁰

입주자모집공고문에는 임대의무기간과 분양전환 시기, 분양전환가격의 산정기준을 적어야 합니다.¹¹ 다만 전용 85㎡를 넘는 주택은 최초 주택가격과 산정기준을 공고하지 않을 수 있습니다.¹² 처음 입주할 때 받은 공고문이 분양전환 때 가격을 따지는 기준 문서가 되는 셈인데요. 버리지 말고 보관해 두는 편이 좋습니다.

유형별 분양전환가격 공식

임대의무기간	분양전환가격	상한
10년	감정평가금액을 넘을 수 없음	감정평가금액
5년	(건설원가 + 감정평가금액) ÷ 2	산정가격 − 임대기간 중 감가상각비
6년	(입주시 감정가 + 분양시 감정가) ÷ 2	분양시 감정가

표의 10년·5년 칸은 시행규칙 별표 7 제1호입니다.^{1 2} 6년 칸은 2022년 12월 29일 신설된 별표 7의2입니다.³

10년 공공임대는 감정평가금액이 곧 상한입니다.¹ LH는 10년 분양전환임대주택의 공급가격을 「감정평가금액」으로 안내합니다.¹³ 시세가 오른 만큼 분양전환가격도 따라 오르는 구조라, 10년형은 감정가가 가격을 사실상 정합니다.

5년 공공임대는 건설원가가 절반을 차지합니다.² 감정가가 크게 올라도 원가 쪽이 평균을 끌어내리고, 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액이라는 상한이 한 번 더 막습니다.

6년 공공임대는 입주시 감정가와 분양시 감정가를 평균하되, 그 평균이 분양시 감정가보다 높으면 분양시 감정가로 합니다.³ 집값이 내려간 경우에도 분양 당시 감정가보다 비싸게 사지는 않는다는 뜻입니다.

입주시 감정가에도 상한이 있습니다. 두 곳 감정가의 평균이 주택법 제57조 기준으로 산정한 분양가상한제 적용가격을 넘으면, 그 적용가격을 입주시 감정가로 씁니다.¹⁴

출처: 공공주택 특별법 시행규칙 별표 7·별표 7의2 (2026-10-21 확인)

5년 공공임대 — 건설원가 계산 순서

5년형 가격을 직접 따져 보려면 건설원가부터 구해야 합니다. 공식은 「최초 입주자모집공고 당시의 주택가격 + 자기자금이자 − 감가상각비」입니다.¹⁵

최초 주택가격은 건축비와 택지비를 더한 금액입니다.¹⁶ 입주자모집공고문에 건축비와 택지비를 나눠 적게 돼 있으니, 그 두 숫자를 더하면 됩니다.¹¹

자기자금이자는 사업자가 자기 돈을 묶어 둔 비용입니다. 최초 주택가격에서 주택도시기금 융자금과 임대보증금을 뺀 금액에 이자율과 임대기간을 곱합니다.¹⁷

이자율은 임대시작일과 분양전환 당시 은행 1년만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 값입니다.¹⁸ 임대기간은 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지입니다.¹⁸

감가상각비는 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조의 계산방식을 따릅니다.¹⁹ 그다음 감정평가금액과 건설원가를 더해 2로 나누면 5년형 분양전환가격 후보가 나옵니다.²

마지막으로 상한을 확인합니다. 산정가격은 「분양전환 당시 표준건축비 + 최초 공고 당시 택지비 + 택지비이자」이고, 택지비이자는 택지비에 이자율과 임대기간을 곱한 값입니다.²⁰ 이 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액보다 평균값이 크면, 상한 금액이 분양전환가격이 됩니다.²

1. 공고문에서 건축비·택지비 확인 → 최초 주택가격
2. 자기자금이자 = (최초 주택가격 − 기금 융자금 − 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
3. 건설원가 = 최초 주택가격 + 자기자금이자 − 감가상각비
4. (건설원가 + 감정평가금액) ÷ 2
5. 산정가격 − 감가상각비와 비교해 더 낮은 쪽

순서는 별표 7 제1호 나목과 제2호 가목·다목을 그대로 따랐습니다.^{2 15 20}

숫자로 따라가 보기 (가정)

아래 숫자는 계산 순서를 보여 주려고 잡은 가정값입니다. 실제 금액은 단지별 공고문과 감정평가 결과로 정해집니다.¹¹

| 단계 | 계산 | 결과 | |—|—|—| | 최초 주택가격 | 건축비 + 택지비 | 2억 5,000만 원 | | 자기자금이자 | (2억 5,000만 − 8,000만 − 5,000만) × 3% × 5년 | 1,800만 원 | | 건설원가 | 2억 5,000만 + 1,800만 − 감가상각비 1,000만 | 2억 5,800만 원 | | 평균 | (2억 5,800만 + 감정가 3억 8,000만) ÷ 2 | 3억 1,900만 원 | | 상한 | 산정가격 2억 9,000만 − 감가상각비 1,000만 | 2억 8,000만 원 | | 분양전환가격 | 평균과 상한 중 낮은 쪽 | 2억 8,000만 원 |

이 가정에서는 감정가가 3억 8,000만 원이어도 상한 때문에 2억 8,000만 원에서 멈춥니다. 5년형에서 상한 확인을 빼먹으면 실제보다 높게 계산하게 되는 이유입니다.²

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감정평가는 누가, 어떻게 하나

감정평가는 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 골라 맡기고, 비용은 공공주택사업자가 냅니다.²¹ 사업자나 임차인이 선정을 요청하면 지자체는 30일 이내에 감정평가를 의뢰해야 합니다.²²

의뢰는 감정평가법인 두 곳에 하고, 두 평가액을 산술평균한 금액이 감정평가금액입니다.^{23 24} 감정평가법인은 의뢰받은 날부터 20일 안에 평가를 끝내야 하고, 부득이하면 10일 범위에서 늘릴 수 있습니다.²³

두 곳 가운데 최고 평가액이 최저 평가액의 110%를 넘으면 지자체가 감정평가를 다시 의뢰합니다.²⁵ 같은 단지에서 30세대 이상을 분양전환하면 대상 세대수의 10% 범위에서 표본 주택을 골라 평가할 수 있습니다.²²

감정가가 너무 높을 때 — 이의신청

감정평가가 관계 법령을 위반했거나 부당하게 평가됐다고 보이면 이의신청할 수 있습니다.²⁶ 임차인 쪽은 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인, 임차인대표회의가 있으면 그 회의가 신청합니다.²¹

기한은 감정평가 결과를 통보받은 날부터 30일 이내입니다.²⁶ 재평가는 한 차례만 하고, 처음 평가한 감정평가법인에는 맡기지 않습니다.^{21 26}

재평가 비용은 이의신청한 쪽이 냅니다.²⁶ 혼자서는 신청할 수 없으니, 단지 임차인들과 먼저 뜻을 모으는 게 출발점이네요.

우선 분양전환 자격 — 누가 먼저 사나

임대의무기간이 지난 뒤 분양전환할 때는 아래에 해당하는 임차인에게 먼저 팔아야 합니다.⁴ 모두 분양전환 시점에 그 집에 살고 있는 임차인이 전제입니다.⁴

구분	요건
기본	입주한 후부터 분양전환할 때까지 계속 거주한 무주택자
상속·판결·혼인	그로 인해 주택이 생겼지만 계속 거주하고 분양전환 전까지 처분한 무주택자
임차권 양도	적법하게 임차권을 양도받아 양도일부터 거주한 무주택자
선착순 입주	입주일부터 계속 거주하고 분양전환 때 입주 자격 중 주택소유기준을 충족
85㎡ 초과	거주 중인 주택이 전용 85㎡ 초과
국가기관·법인	분양전환 시점에 그 집의 임차인

표는 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 각 호·각 목입니다.^{4 27 28 29} LH도 공급대상을 「임대주택에 거주한 무주택인 임차인」으로 안내합니다.¹³

다만 전용 85㎡ 초과 주택은 분양전환가격 산정 기준·방법을 국토교통부령으로 정하는 대상에서 빠져 있습니다.^{30 31} 입주자모집공고문에도 최초 주택가격과 산정기준을 싣지 않을 수 있어서,¹² 이 유형은 공고문만으로 가격을 미리 계산하기 어렵습니다.

계속 거주를 증명하는 서류

우선 분양전환에 응하려면 공공주택사업자에게 주민등록표 등본을 냅니다.³² 등본만으로 거주가 확인되지 않으면 사업자가 다른 자료를 요청할 수 있습니다.³²

요청받을 수 있는 자료는 관리비 고지서, 전화·케이블·인터넷 요금 납부확인서, 가스검침기록, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀 재학증명서 등입니다.³² 주소만 두고 실제로 살지 않았다면 이 단계에서 걸립니다.

통보 후 계약 기한 — 놓치면 제3자에게

임대의무기간이 지나면 사업자는 임차인에게 우선 분양전환 자격과 가격을 통보해야 합니다.⁵ 자격이 있다고 통보받은 임차인은 그 뒤 6개월 안에 우선 분양전환 계약을 해야 합니다.⁵

임대의무기간 10년 주택은 이 기한이 12개월입니다.⁵

기한 안에 계약하지 않거나 자격자가 아예 없으면, 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 팔 수 있습니다.⁶ 제3자 매각 시점이 감정평가 완료 후 1년을 넘기면 매각가격을 다시 산정할 수 있습니다.³³

1. 임대의무기간 경과
2. 감정평가법인 선정 요청 → 지자체가 30일 이내 두 곳에 의뢰
3. 감정평가 20일 이내 완료(10일 연장 가능)
4. 사업자가 우선 분양전환 자격·가격 통보
5. 이의가 있으면 결과 통보일부터 30일 이내 이의신청
6. 통보 후 6개월(10년형 12개월) 안에 계약

절차 순서는 법 제50조의3과 시행령 제56조, 시행규칙 제42조를 이은 것입니다.^{5 23 22}

임대의무기간 전에 분양전환되는 경우

임대 개시 후 임대의무기간의 2분의 1이 지나면, 사업자와 임차인이 합의해 미리 분양전환할 수 있습니다.³⁴ 10년형이라면 5년이 지난 뒤부터 합의 전환이 가능하다는 계산입니다.

사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 국토교통부장관 허가를 받은 경우에도 조기 분양전환이 됩니다.³⁵ 이때도 우선 분양전환 자격을 갖춘 임차인에게 먼저 분양전환합니다.³⁵

분납임대주택은 방식이 다르다

분납임대주택은 임대의무기간 10년 동안 주택대금을 나눠 내고, 기간이 끝나면 소유권을 취득하는 주택입니다.³⁶ 보증금 대신 분납금을 냅니다.³⁶

시기	분납금	비율
계약 시 등	최초주택가격 × 30%	30%
입주 4년	최초주택가격 × (1+이자율)⁴ × 20%와 감정평가금액 × 20% 중 낮은 금액	20%
입주 8년	최초주택가격 × (1+이자율)⁸ × 20%와 감정평가금액 × 20% 중 낮은 금액	20%
분양전환 시	감정평가액 × 30%	30%

표는 LH 「분납임대주택 분납금 산정기준」입니다.³⁶ 처음 30%는 계약금·중도금·잔금으로 10%씩 나눠 냅니다.³⁶

입주 자격과 다른 유형은

분양전환 공공임대에 처음 들어갈 때의 입주자 선정은 공공분양주택과 같은 시행규칙 별표 6을 따르고, 6년형만 별표 6의2를 따릅니다.³⁷ 6년 분양전환형의 입주 자격과 특별공급 갈래는 공공분양주택 종류와 입주자격에 정리했습니다.

분양전환이 없는 공공임대(영구·국민·행복·통합공공임대)의 자격은 공공임대주택 종류와 입주자격에서 비교할 수 있습니다. 분양주택 대금을 계약금·중도금·잔금으로 나눠 내는 구조는 청약 계약금·중도금·잔금에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

10년 공공임대 분양전환가격은 어떻게 정하나요? 감정평가금액을 넘을 수 없습니다.¹ 감정평가금액은 감정평가법인 두 곳 평가액의 산술평균이고,²⁴ LH는 공급가격을 감정평가금액으로 안내합니다.¹³

5년 공공임대 분양전환가격은 어떻게 계산하나요? 건설원가와 감정평가금액을 산술평균하되, 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 넘을 수 없습니다.² 건설원가는 최초 주택가격 + 자기자금이자 − 감가상각비입니다.¹⁵

우선 분양전환은 누가 받을 수 있나요? 분양전환 시점에 그 집에 살면서, 입주 후 계속 거주한 무주택자가 기본입니다.⁴ 상속·판결·혼인으로 생긴 주택을 분양전환 전에 처분한 사람도 포함됩니다.²⁷

분양전환 통보를 받고 계약을 안 하면 어떻게 되나요? 통보 후 6개월(10년형 12개월)이 지나면 사업자가 통보한 가격 이하로 제3자에게 팔 수 있습니다.^{5 6}

감정평가 결과가 너무 높으면 이의신청할 수 있나요? 임차인 과반수 동의를 받아 결과 통보일부터 30일 이내에 할 수 있고, 재평가는 한 차례입니다.^{21 26}

임대의무기간이 끝나기 전에 분양전환할 수도 있나요? 임대의무기간의 2분의 1이 지나 사업자와 임차인이 합의하면 가능합니다.³⁴ 사업자가 국토교통부장관 허가를 받는 경우도 있습니다.³⁵

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1. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 제1호 가목, 국가법령정보센터 별표 PDF (2026-10-21 확인, 시행 2026. 8. 24.). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

2. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제1호 나목. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

3. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7의2] 임대의무기간이 6년인 임대주택의 분양전환가격 산정기준 제1호, 국가법령정보센터 별표 PDF (2026-10-21 확인, 신설 2022. 12. 29.). ↩ ↩² ↩³

4. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 가목, 국가법령정보센터 (2026-10-21 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

5. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

6. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제4항. ↩ ↩² ↩³

7. 한국토지주택공사(LH), 5년ㆍ10년 분양전환임대주택 (2026-10-21 확인). 개요·임대조건. ↩

8. 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항, 국가법령정보센터 (2026-10-21 확인, 시행 2026. 9. 8.). ↩

9. 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제1항 제1호~제5호, 국가법령정보센터 (2026-10-21 확인, 시행 2026. 9. 8.). ↩

10. 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제1항 제6호~제8호. ↩ ↩²

11. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제26조. ↩ ↩² ↩³

12. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제26조 각 호 외의 부분 단서. ↩ ↩²

13. 한국토지주택공사(LH), 5년ㆍ10년 분양전환임대주택 — 분양전환(공급대상·공급가격). ↩ ↩² ↩³

14. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7의2] 제2호 가목 단서. ↩

15. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 가목. ↩ ↩² ↩³

16. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 가목1). ↩

17. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 가목2). ↩

18. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 가목2) 가)·나). ↩ ↩²

19. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 가목3). ↩

20. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 다목. ↩ ↩²

21. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제5항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

22. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조 제1항·제2항, 국가법령정보센터 (2026-10-21 확인, 시행 2026. 8. 24.). ↩ ↩² ↩³

23. 「공공주택 특별법 시행령」 제56조 제1항·제3항, 국가법령정보센터 (2026-10-21 확인). ↩ ↩² ↩³

24. 「공공주택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 제2호 나목. ↩ ↩²

25. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조 제3항. ↩

26. 「공공주택 특별법 시행령」 제56조 제4항~제6항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

27. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 나목. ↩ ↩²

28. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 다목·라목·마목. ↩

29. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제2호. ↩

30. 「공공주택 특별법 시행령」 제56조 제7항. ↩

31. 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제4항(임대의무기간 전 분양전환). ↩

32. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제41조의2. ↩ ↩² ↩³

33. 「공공주택 특별법」 제50조의3 제6항. ↩

34. 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제2호. ↩ ↩²

35. 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제1호. ↩ ↩² ↩³

36. 한국토지주택공사(LH), 5년ㆍ10년 분양전환임대주택 — 분납임대주택 개요·분납금 산정기준. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

37. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조 제1항. ↩

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