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분양가상한제 실거주 의무 — 거주의무기간 2~5년, 입주 3년 유예와 위반 시 LH 매입·벌칙

최종 수정: 2026.09.06 ·작성자: houseinfo 편집자

수도권 분양가상한제 아파트에 당첨되면 잔금을 치르고 등기를 하는 것으로 끝나지 않습니다. 정해진 기간을 그 집에서 실제로 살아야 하는 거주의무가 따라오는데요. 분양가가 시세의 몇 %였는지에 따라 2년에서 5년까지 갈립니다.

2024년 3월 법 개정으로 입주 시점을 최초 입주가능일부터 3년까지 미룰 수 있게 됐지만, 미뤄지는 것은 시작 시점일 뿐 거주의무기간은 줄지 않습니다.123 이 글에서는 내 집에 몇 년이 붙는지, 3년 유예를 쓰면 기간이 어떻게 계산되는지, 못 지키면 무엇을 잃는지를 주택법 조문 그대로 정리합니다.

거주의무란

거주의무는 주택법 제57조의2가 분양가상한제 적용주택의 입주자에게 붙이는 의무입니다. 법은 입주자가 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하고, 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 그 주택에 거주하도록 정합니다.23

즉 의무는 두 겹입니다. 하나는 ‘3년 안에 들어가라’는 입주 시한이고, 다른 하나는 ‘정해진 기간을 계속 살아라’는 거주의무기간입니다. 이 둘을 섞어 읽으면 뒤에서 볼 유예 계산이 틀어집니다.

이름이 같은 다른 제도가 있어 검색 결과가 자주 섞입니다. 토지거래허가구역에서 집을 살 때 붙는 실거주 의무와 주택담보대출을 받을 때 은행이 요구하는 전입 의무는 근거 법과 대상이 다른 별개 제도입니다. 이 글이 다루는 것은 청약 당첨자에게 주택법이 붙이는 거주의무 하나입니다.

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대상 주택

법이 정한 대상은 두 갈래입니다. 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택입니다.4 수도권 밖은 대상이 아니어서, 마이홈포털의 거주의무 적용표에도 수도권 외 칸은 비어 있습니다.5

상속으로 집을 받은 사람은 입주자에서 제외됩니다.6 반대로 매매나 증여로 넘겨받는 것은 뒤에서 보듯 의무를 채우기 전에는 아예 막혀 있습니다.

적용 범위는 2021년 2월 19일을 경계로 넓어졌습니다. 그 전에는 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 거주의무기간이 붙었고, 이후 민간택지 분양가상한제 주택까지 확대됐습니다.7 지금 조문의 개정 연혁에는 2021년 1월 5일, 2021년 4월 13일, 2024년 3월 19일 세 차례 개정이 적혀 있습니다.1

당첨된 단지가 대상인지는 분양 전에 확인하는 것이 순서입니다. 생활법령정보도 첫 단계를 “분양 받으려는 아파트가 거주의무대상인지 확인”으로 놓고, 다음 단계로 유형별 거주의무기간을 보게 합니다.89

거주의무기간 — 택지 유형과 분양가 비율

기간은 두 가지 축으로 정해집니다. 공공택지인지 그 밖의 택지(민간택지)인지, 그리고 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 몇 %인지입니다.10 인근지역 주택매매가격은 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정되고, 당첨자가 직접 산정하는 값이 아닙니다.11

택지 유형 분양가 ÷ 인근 시세 거주의무기간
공공택지 80% 미만 5년11
공공택지 80% 이상 100% 미만 3년12
공공택지 외(민간택지) 80% 미만 3년13
공공택지 외(민간택지) 80% 이상 100% 미만 2년14
토지임대부 분양주택 비율 무관 5년15

표에 100% 이상 칸이 없는 이유가 있는데요. 마이홈포털 적용표는 분양가격이 인근 시세의 100% 이상인 주택의 거주의무기간을 비워 두고 있습니다.16 시세보다 싸게 받은 만큼 오래 살라는 구조라, 시세 수준으로 분양된 집에는 기간이 붙지 않습니다.

토지임대부 분양주택은 예외적으로 비율을 따지지 않고 5년입니다.15 토지는 빌리고 건물만 분양받는 형태라 분양가가 낮을 수밖에 없어 가장 긴 기간이 고정돼 있습니다.

실제 내 단지에 몇 년이 붙는지는 이 표를 입주자모집공고의 분양가와 대조해 읽습니다. 같은 수도권이라도 공공택지 5년과 민간택지 2년은 두 배 넘게 차이가 나므로, 택지 유형부터 확인하는 것이 빠릅니다.

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입주 3년 유예와 기간 계산

2024년 3월 19일 개정으로 입주 시한이 생겼습니다. 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 되고, 토지임대부 분양주택만 최초 입주가능일에 바로 입주해야 합니다.21 잔금 마련이나 기존 집 처분에 시간이 필요한 당첨자에게는 큰 변화인데요.

여기서 가장 많이 틀리는 지점이 있습니다. 유예로 미뤄지는 것은 ‘거주를 시작하는 시점’이지 거주의무기간이 아닙니다. 법은 거주의무기간 “동안 계속하여” 거주하라고 정하므로, 3년 뒤에 들어가도 그때부터 정해진 기간을 채워야 합니다.3

입주 전 준비기간은 일부만 거주로 인정됩니다. 시행령은 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지를 거주한 것으로 보고, 3년이 되기 전에 입주하면 입주일 전날부터 거꾸로 세어 90일을 한도로 인정합니다.17 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일부터 90일까지입니다.18

예를 들어 공공택지 5년짜리 집에 최초 입주가능일로부터 2년 뒤 들어간다면, 들어가기 전 2년 중 거주로 쳐 주는 것은 90일뿐입니다. 남은 기간은 입주 후에 실제로 살아서 채웁니다. 3년을 꽉 채워 미루면 준비기간 90일을 빼고 4년 9개월가량이 입주 후에 남는 셈입니다.

법 제57조의2가 금지하는 것은 거주의무를 이행하지 않은 채 집을 ‘양도’하는 것입니다.19 입주 전 3년 동안 집을 어떻게 쓸지를 따로 정한 문장은 이 조문 안에 없습니다. 다만 전세권 설정처럼 권리 변동이 생기는 형태는 양도 범위에 닿을 수 있으므로 사업주체나 LH에 확인하고 진행하는 편이 안전합니다.

거주한 것으로 보는 사유

거주의무기간 중이라도 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있으면 그 기간은 거주한 것으로 봅니다.20 시행령이 정한 사유는 아홉 갈래이고, 준비기간을 뺀 나머지는 모두 한국토지주택공사의 확인을 받아야 인정됩니다.21

  • 근무·생업·취학·질병치료 — 세대원에게 이런 사유가 생겨 다른 주택건설지역에 살거나 해외에 체류하는 경우입니다.22 단 수도권 안에서 옮기는 것은 제외됩니다.23
  • 군인 인사발령 — 군인 특별공급을 받은 군인이 거주의무기간 중 인사발령으로 다른 지역에 거주하는 경우입니다.24
  • 장기요양기관 입소 — 거주의무자가 노인장기요양보험법에 따른 장기요양기관에 들어가는 경우입니다.25
  • 혼인·이혼 후 가족 승계 — 혼인이나 이혼으로 집을 나가고, 직계존속·비속이나 배우자·형제자매가 세대주를 바꿔 남은 기간을 이어 사는 경우입니다.26
  • 가정어린이집 인가 — 그 집에 가정어린이집을 설치할 목적으로 인가를 받은 경우이며, 운영 기간에 한정됩니다.27
  • 전매제한 예외 사유 — 주택법 제64조제2항에 따라 전매제한이 적용되지 않는 사유가 있는 경우입니다.28
  • 자녀 학기 — 자녀가 초·중·고에 재학 중이고 최초 입주가능일에 학기가 끝나지 않았으면, 학기 종료 후 90일까지 거주로 봅니다.29
  • 매입 신청 중 — LH에 매입을 신청해 결과를 기다리는 기간입니다.

사유마다 인정 범위가 다릅니다. 직장 발령은 수도권 밖으로 나가야 인정되고, 자녀 학기는 90일이라는 상한이 붙습니다. 조건을 대충 맞춰 놓고 비워 두면 뒤에서 볼 실태 조사에서 그대로 드러납니다.

못 지킬 때 — LH 매입 신청과 매입비용

거주의무기간 안에 이사를 가야 한다면 집을 시장에 팔 수 없고, 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다.30 LH는 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 매입 여부를 알려 줍니다.31

매입비용은 정해져 있습니다. 그동안 낸 입주금에 은행법상 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다.32 집값이 올랐어도 그 차익은 받지 못하고, 사실상 원금에 예금 이자를 얹어 돌려받는 구조입니다.

의무 위반을 LH가 알게 된 경우에도 절차는 매입으로 갑니다. 의견청취 등 절차를 거쳐 특별한 사유가 없으면 LH가 그 집을 매입해야 하고, 그 전에 14일 이상 의견을 낼 기회를 줍니다.3334 LH가 매입하지 않아도 되는 특별한 사유는 LH의 부도·파산이거나 매입비용이 인근 시세를 넘는 경우 같은 예외뿐입니다.35

LH가 사들인 집은 다시 공급되고, 재공급받은 사람은 남은 거주의무기간을 채워야 양도할 수 있습니다.36 이때 LH의 취득과 재공급에는 전매제한 규정이 적용되지 않습니다.37

벌칙은 두 단계로 나뉩니다. 거주의무를 이행하지 않고 집을 양도한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이고, 실제로 살지 않으면서 거주한 것으로 속인 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금입니다.38394041

부기등기·실태 조사·전매제한과의 관계

등기부에도 표시됩니다. 사업주체는 소유권보존등기와 동시에 “거주의무기간을 거주하여야 양도할 수 있음”을 부기등기해야 합니다.42 부기등기 문구에는 거주의무기간을 거주한 뒤 말소해야 양도할 수 있다는 내용이 들어갑니다.43

기간을 채우면 지방자치단체장에게 거주 사실을 확인받아 부기등기를 말소할 수 있습니다.44 말소 전에는 등기부만 봐도 매수인이 제한을 알 수 있어, 몰래 파는 것 자체가 어렵습니다.

실태 조사 권한도 법에 있습니다. 국토교통부장관이나 지자체장은 서류 제출을 요구하고 공무원을 집에 출입시켜 조사하거나 관계인에게 질문할 수 있습니다.45 주민등록 전산정보와 가족관계 등록사항 같은 자료도 관계 기관에 요청할 수 있습니다.46

전매제한과는 별개 제도입니다. 전매제한 기간은 입주자로 선정된 날부터 세지만,47 거주의무는 입주 뒤 실제 거주로 채웁니다.

전매제한을 어기면 10년 범위에서 입주자자격이 제한될 수 있고,48 거주의무 위반은 위에서 본 LH 매입과 형사 벌칙으로 이어집니다. 둘은 겹쳐서 걸리며 하나를 채웠다고 다른 하나가 풀리지 않습니다.

자주 묻는 질문

실거주 의무는 어떤 집에 붙나요? 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택입니다.4 상속으로 받은 사람은 제외됩니다.6 수도권 밖의 분양가상한제 주택은 마이홈포털 적용표에서 거주의무기간이 비어 있습니다.5

3년 유예를 쓰면 거주의무기간도 3년 줄어드나요? 아닙니다. 법이 미뤄 준 것은 입주 시점이고, 거주의무기간은 그 기간 동안 계속하여 거주해야 하는 것으로 그대로입니다.3 입주 전 준비기간은 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지, 3년 전에 들어가면 입주 전날부터 거꾸로 90일까지만 거주한 것으로 봅니다.17

직장 때문에 다른 지역으로 가야 하면 어떻게 되나요? 세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역에 거주하거나 해외에 체류하는 기간은 거주한 것으로 봅니다.22 다만 수도권 안에서 옮기는 경우는 제외되고,23 이 사유는 한국토지주택공사의 확인을 받아야 합니다.21

의무기간을 못 채우고 팔면 얼마를 받나요? 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 하고,30 매입비용은 그동안 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다.32 시세가 올랐어도 그 차익은 받지 못합니다. LH는 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 매입 여부를 통보합니다.31

안 살면서 사는 것처럼 꾸미면 어떻게 되나요? 거주의무기간 중 실제로 거주하지 않으면서 거주한 것으로 속인 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금입니다.4041 거주의무를 이행하지 않고 집을 양도하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 더 무겁습니다.3839

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 제1항 개정 연혁 2021.1.5·2021.4.13·2024.3.19. ↩ ↩2 ↩3

  2. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주, 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일. ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 거주의무기간 = 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간, 계속하여 거주. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 대상 = 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택. ↩ ↩2

  5. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-05 확인). 분양가상한제 공공주택의 거주의무 적용표, 수도권 외 칸 공란. ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 입주자에서 상속받은 자는 제외. ↩ ↩2

  7. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-05 확인). 2021.2.19 이전 거주의무기간은 공공택지 공공분양주택에만 적용. ↩

  8. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기 — 거주의무 (2026-09-05 확인). 1단계 = 거주의무대상 여부 확인. ↩

  9. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기 — 거주의무 (2026-09-05 확인). 2단계 = 유형별 거주의무기간 확인. ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 공공택지 외의 택지 구분. ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 공공택지, 인근지역주택매매가격(국토교통부장관 고시 방법으로 결정)의 80% 미만 = 5년. ↩ ↩2

  12. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 공공택지, 80% 이상 100% 미만 = 3년. ↩

  13. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 공공택지 외, 80% 미만 = 3년. ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 공공택지 외, 80% 이상 100% 미만 = 2년. ↩

  15. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 토지임대부 분양주택 = 5년. ↩ ↩2

  16. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-05 확인). 분양가격 인근 시세의 100% 이상 = 거주의무기간 공란. ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 입주 준비기간 인정 = 3년이 되는 날부터 90일, 조기 입주 시 입주일 전날부터 역산 90일 한도. ↩ ↩2

  18. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 토지임대부 준비기간 = 최초 입주가능일부터 90일. ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 거주의무 미이행 시 양도(매매·증여 등 권리 변동 수반 행위) 불가, 상속 제외. ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 해외 체류 등 부득이한 사유 기간은 거주한 것으로 봄. ↩

  21. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 제2호~제9호 사유는 한국토지주택공사 확인 필요. ↩ ↩2

  22. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역 거주. ↩ ↩2

  23. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 수도권 안 이전은 제외, 해외 체류 포함. ↩ ↩2

  24. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 군인 특별공급자의 인사발령. ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 장기요양기관 입소. ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 혼인·이혼 퇴거 후 가족의 세대주 변경·잔여기간 승계. ↩

  27. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 가정어린이집 설치 인가, 운영 기간에 한정. ↩

  28. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 법 제64조제2항 본문의 전매제한 미적용 사유. ↩

  29. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 직계비속 재학 중 학기 종료 후 90일까지. ↩

  30. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 거주의무기간 내 거주 이전 시 한국토지주택공사에 매입 신청. ↩ ↩2

  31. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 매입신청서 접수일부터 30일 이내 통보. ↩ ↩2

  32. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 매입비용 = 납부한 입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자. ↩ ↩2

  33. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 의견청취 절차 후 특별한 사유 없으면 LH가 매입. ↩

  34. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 위반 매입 전 14일 이상 의견 제출 기회. ↩

  35. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 매입하지 않는 특별한 사유 = LH 부도·파산, 매입비용이 인근지역주택매매가격 초과 등. ↩

  36. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 재공급받은 사람은 잔여기간 거주 전 양도 불가. ↩

  37. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). LH 취득·재공급에는 제64조제1항(전매제한) 미적용. ↩

  38. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제101조 (2026-09-05 확인). 제1의3호 = 거주의무 미이행 상태로 양도한 자. ↩ ↩2

  39. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제101조 (2026-09-05 확인). 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금. ↩ ↩2

  40. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제104조 (2026-09-05 확인). 제10호 = 거주의무기간 중 실제 거주 없이 거주한 것으로 속인 자. ↩ ↩2

  41. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제104조 (2026-09-05 확인). 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금. ↩ ↩2

  42. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 소유권보존등기와 동시에 부기등기. ↩

  43. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제60조의2 (2026-09-05 확인). 부기등기 표기 문구. ↩

  44. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의2 (2026-09-05 확인). 지자체장 거주사실 확인 후 부기등기 말소. ↩

  45. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의3 (2026-09-05 확인). 서류 제출 요구·출입 조사·관계인 질문. ↩

  46. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제57조의3 (2026-09-05 확인). 주민등록 전산정보·가족관계 등록사항 등 자료 요청. ↩

  47. 마이홈포털(국토교통부·LH), 전매제한 및 기타 (2026-09-05 확인). 전매행위 제한기간은 입주자로 선정된 날부터 기산. ↩

  48. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 제64조 (2026-09-05 확인). 전매제한 위반자 = 10년 범위 입주자자격 제한. ↩

#실거주 의무 #분양가상한제 실거주의무 #거주의무기간 #실거주 의무 유예 #실거주 의무 위반 #2026

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