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아파트 중도금 대출 — 받는 조건과 한도, 거절되는 경우 7가지

최종 수정: 2026.09.24 ·작성자: houseinfo 편집자

아파트 중도금 대출은 보증서가 먼저 나와야 은행이 빌려주는 구조입니다. 아직 지어지지 않은 집이라 담보가 없기 때문에, 주택도시보증공사나 한국주택금융공사가 상환을 책임지는 보증을 섭니다.¹

그래서 조건과 한도도 은행 상품표가 아니라 보증 요건에서 정해집니다. 주택도시보증공사는 건당 분양대금의 60% 이내,² 한국주택금융공사는 5억 원(수도권·광역시·세종시 외 3억 원)에서 기존 중도금보증 잔액을 뺀 금액이 상한입니다.³

대출이 안 나올 때는 이 보증 요건과 은행 심사를 차례로 짚어 보면 어디서 막혔는지 가릴 수 있습니다. 아래 일곱 자리가 두 기관 안내에 적힌 문턱입니다.

두 보증기관 조건 비교

보증은 사업장 단위로 집단취급 승인을 받은 뒤 분양계약자별로 승인하는 방식입니다.⁴ 그래서 내가 고르기보다 단지가 어느 보증을 쓰는지에 따라 적용 요건이 달라집니다.

구분	주택도시보증공사 주택구입자금보증	한국주택금융공사 중도금보증
먼저 낸 분양대금	5% 이상(일부 지역 10% 이상)	10% 이상
대상 주택	주택분양보증을 받은 주택·주거용 오피스텔 등	주택법상 주택·노인복지주택, 12억 원 이하
한도	건당 분양대금의 60% 이내	5억 원(지방 3억 원) − 기존 잔액 등 세 한도 중 적은 금액
보증비율	대출금액의 100%	대출금액의 80%(부분보증)
건수	두 기관 합산 세대당 2건(규제지역 1건)	두 기관 합산 세대당 2건(투기지역 등 1건)

납부 비율과 대상 주택은 각 기관 안내의 보증대상자 요건에 적혀 있습니다.^{5 6 7 8} 보증비율은 주택도시보증공사가 100%,⁹ 한국주택금융공사가 80% 부분보증입니다.¹⁰

주택도시보증공사는 사업장의 집단취급승인일이 2023년 3월 20일 이후라면 인당 보증한도가 없습니다.¹¹ 그 전에 승인된 사업장은 5억 원·3억 원 인당 한도가 남아 있습니다.

한도 계산 — 분양가 5억 원으로 넣어 보기

중도금은 법으로 주택가격의 60% 범위에서 받고, 계약금을 10% 범위 안에서 받았다면 70%까지 받을 수 있습니다.¹² 보증 한도가 이 비율과 딱 맞지 않는 데서 자기 돈이 필요한 틈이 생깁니다.

주택도시보증공사 사업장에서 분양가 5억 원이면 보증 한도는 5억 원 × 60% = 3억 원입니다.²

계약금 비율	중도금(상한)	보증 한도(60%)	자납할 중도금
20%	3억 원(60%)	3억 원	0원
10%	3억 5천만 원(70%)	3억 원	5천만 원

계약금을 10%만 받는 단지라면 중도금 70% 가운데 60%까지만 보증이 덮고, 나머지 10%는 직접 마련해야 하는 셈이네요. 모집공고의 계약금 비율을 먼저 보는 이유입니다.

한국주택금융공사 사업장은 세 한도 가운데 가장 적은 금액이 적용됩니다.³ 그중 소요자금 한도는 목적물가격에서 이미 낸 분양대금과 같은 목적물의 기존 중도금보증 잔액을 뺀 금액입니다.¹³

같은 5억 원 주택에 계약금 5천만 원을 냈다면 소요자금 한도는 4억 5천만 원입니다. 수도권이면 보증종류별 한도가 5억 원이라 이 단계에서는 소요자금 한도가 더 작습니다. 여기에 LTV 한도가 따로 걸리므로 실제 금액은 사업장 안내로 최종 확인합니다.

중도금 대출이 거절되는 7가지

보증 요건 원문에서 대출을 막는 자리를 추리면 일곱 가지입니다. 1~4번은 나에게 걸리는 것이고, 5~6번은 사업장에, 7번은 은행에 걸리는 것입니다.

1. 분양대금을 아직 덜 냈다

주택도시보증공사는 분양대금의 5% 이상, 일부 지역은 10% 이상을 낸 사람이 대상입니다.⁵ 한국주택금융공사는 10% 이상을 낸 수분양자만 대상입니다.⁷

계약금을 두 번에 나눠 내는 단지라면 두 번째 계약금을 내기 전에는 대상이 아닐 수 있습니다. 계약금 납부 구조는 청약 계약금·중도금·잔금에 정리되어 있습니다.

2. 세대 안에 중도금보증이 이미 2건 있다

두 기관의 중도금보증 건수를 합산해 세대당 2건까지입니다.^{14 15} 여기서 세대에는 배우자와 같은 세대의 직계존비속이 들어가고, 세대를 분리한 배우자도 포함됩니다.¹⁴

주민등록상 같은 세대인 부모님이 다른 분양 단지에서 중도금 대출을 쓰고 있으면 내 건수가 줄어드는 셈입니다. 따로 사는 부모님은 세대원 범위에 들지 않습니다.¹⁶ 세대 범위는 무주택세대구성원 기준과 겹치는 부분이 많습니다.

3. 규제지역이라 1건으로 줄었다

대상 주택이 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에 있으면 세대당 1건만 가능합니다.¹⁵ 한국주택금융공사는 입주자모집공고일이 투기지역 등의 지정일 이후인 경우에 1건 제한을 적용합니다.¹⁴

주택도시보증공사 안내에 적힌 제한강화 지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·의왕·하남·용인 수지입니다.¹⁷ 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 입주자모집공고일 당시 지정 여부로 판단합니다.

공동명의로 계약했다면 연대보증에도 건수가 붙습니다. 주택도시보증공사 주택구입자금보증의 연대보증은 인당 2건(규제지역 1건)까지이고, 넘으면 연대입보가 되지 않습니다.¹⁸

4. 신용·체납 정보가 있다

주택도시보증공사는 채무불이행이나 조세체납 정보가 있는 사람, 공사의 구상채권 채무관계자, 허위자료 제출자에게 보증을 금지합니다.¹⁹ 집단대출이라도 이 부분은 개인별로 확인됩니다.

5. 분양가가 12억 원을 넘는다 (한국주택금융공사 사업장)

한국주택금융공사 중도금보증은 목적물 가격 12억 원 이하만 대상입니다.⁸ 사업장이 이 기관과 집단대출을 맺었다면 12억 원을 넘는 타입은 이 보증을 쓸 수 없습니다.

주택도시보증공사 보증대상 요건은 가격이 아니라 주택분양보증을 받은 주택인지로 정해집니다.⁶ 그래서 12억 원 초과 여부보다 사업장이 어느 보증을 쓰는지가 먼저입니다.

6. 사업장이 요건을 못 채웠다

한국주택금융공사는 사업장에도 요건을 둡니다. 건설세대수가 30세대 이상이어야 하고,²⁰ 시행자나 시공자가 회생·파산·청산 중이 아니어야 합니다.²¹

재개발·재건축·조합주택은 시공자의 시공평가 순위가 300위 이내여야 합니다.²² 소규모 단지나 조합 사업에서 개인 조건과 무관하게 막히는 경우가 여기입니다.

7. 보증은 되는데 은행 심사에서 막혔다

보증 요건을 모두 채워도 끝이 아닌데요. 한국주택금융공사는 보증요건에 맞아도 은행 심사에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있다고 안내합니다.²³

주택도시보증공사도 보증금액을 보증한도 안에서 금융기관 내규에 따른 대출가능금액으로 정합니다.²⁴ 한국주택금융공사 보증은 80% 부분보증이라 나머지 20%는 은행이 위험을 집니다.¹⁰

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거절됐을 때 확인 순서

어디서 막혔는지에 따라 대처가 다릅니다. 아래 순서로 좁혀 가면 됩니다.

나에게 걸림납부 비율 · 세대 건수 · 규제지역 · 신용·체납

▸

납부 후 재신청 · 세대 건수 정리

사업장에 걸림12억 원 초과 · 30세대 미만 · 시공평가 순위

▸

사업주체에 대체 방안 문의

은행에 걸림보증 요건은 충족 · 내규 심사

▸

협약 은행 재상담

보증 요건과 은행 심사는 서로 다른 단계입니다.²³ 거절 통보를 받으면 보증에서 막혔는지 은행 심사에서 막혔는지부터 물어보는 편이 빠릅니다.

1. 모집공고에서 계약금 비율과 납부 회차를 확인한다 — 5%·10% 문턱을 넘었는지
2. 세대 안 누가 중도금보증을 쓰고 있는지 센다 — 두 기관 합산 2건
3. 입주자모집공고일에 그 지역이 규제지역이었는지 본다 — 해당하면 1건
4. 신용정보·조세체납이 없는지 확인한다
5. 단지가 어느 보증기관과 집단대출을 맺었는지 사업주체에 묻는다
6. 보증이 아니라 은행 내규에서 막혔다면 협약 은행에 사유를 확인한다

중도금 대출 이자를 누가 내는지, 무이자·이자후불제에 따라 입주 때 얼마를 정산하는지는 중도금 대출 이자에서 따로 다룹니다. 계약을 포기해야 하는 상황이라면 분양계약 해지의 위약금 기준을 먼저 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

중도금 대출은 분양가의 몇 퍼센트까지 나오나요?

주택도시보증공사 주택구입자금보증은 건당 분양대금의 60% 이내가 상한입니다.² 분양가 5억 원이면 3억 원까지입니다.

한국주택금융공사 중도금보증은 5억 원(수도권·광역시·세종시 외 지역 3억 원)에서 기존 중도금보증 잔액을 뺀 금액, LTV 한도, 소요자금 한도 가운데 가장 적은 금액이 상한입니다.^{3 13}

계약금만 냈는데 중도금 대출이 안 된다고 합니다. 왜 그런가요?

보증기관마다 먼저 내야 하는 비율이 있습니다. 주택도시보증공사는 분양대금의 5% 이상(일부 지역은 10% 이상),⁵ 한국주택금융공사는 10% 이상을 납부한 수분양자만 보증 대상입니다.⁷

계약금을 5%로 나눠 내는 단지라면 두 번째 계약금을 낸 뒤에야 대상이 되는 경우가 있습니다.

분양가가 12억 원을 넘으면 중도금 대출을 못 받나요?

한국주택금융공사 중도금보증은 목적물 가격 12억 원 이하만 대상이라 그 길은 막힙니다.⁸ 주택도시보증공사 주택구입자금보증의 보증대상자 요건은 가격 대신 분양보증을 받은 주택인지와 납부 비율로 정해져 있습니다.^{6 5}

그래서 사업장이 어느 기관과 집단대출을 맺었는지 먼저 확인해야 합니다.

집이 한 채 있으면 중도금 대출이 거절되나요?

두 보증기관 안내의 보증대상자 요건에는 주택 보유 수 대신 중도금보증 이용 건수 제한이 적혀 있습니다. 두 기관 건수를 합쳐 세대당 2건까지이고, 대상 주택이 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에 있으면 1건입니다.¹⁵

다만 한국주택금융공사 한도에는 LTV 보증한도가 따로 걸리고,³ 보증 요건을 채워도 은행 심사에서 대출 가능 여부가 달라질 수 있습니다.²³ 집이 있다면 협약 은행에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

1. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 안내 (2026-09-16 확인). ↩

2. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증한도 (2026-09-16 확인). 건별 한도를 산정할 때 주택도시기금 대환예정액의 120%를 차감합니다. ↩ ↩² ↩³

3. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 보증금액한도 (2026-09-16 확인). 보증종류별 한도·LTV 한도·소요자금별 한도 중 가장 적은 금액이 적용됩니다. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증취급방식 (2026-09-16 확인). ↩

5. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증대상자 (2026-09-16 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증대상 주택 (2026-09-16 확인). 국가·지자체·LH·지방공사가 공급하는 주택과 조합주택시공보증서가 발급된 조합원 주택도 포함됩니다. ↩ ↩² ↩³

7. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 보증대상자 (2026-09-16 확인). ↩ ↩² ↩³

8. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 보증목적물 (2026-09-16 확인). ↩ ↩² ↩³

9. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증비율 (2026-09-16 확인). 2023년 10월 20일 이전 집단취급승인 신청 사업장은 90%, 2023년 9월 1일 이전은 80%가 적용됩니다. ↩

10. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 보증비율 (2026-09-16 확인). ↩ ↩²

11. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 인당 보증한도 (2026-09-16 확인). 집단취급승인일이 2023년 3월 20일 전인 사업장은 5억 원(수도권·세종시·광역시), 3억 원(그 외) 한도가 적용됩니다. ↩

12. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제60조 — 입주금의 납부 (2026-09-16 확인). ↩

13. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 소요자금별 보증한도 (2026-09-16 확인). ↩ ↩²

14. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 보증기관 통합관리 (2026-09-16 확인). 세대는 「은행업감독규정」 별표6의 세대주·세대원이며, 세대분리된 배우자와 그 배우자와 동일세대를 이루는 직계비속 및 그 배우자를 포함합니다. ↩ ↩² ↩³

15. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증건수 제한 상세 (2026-09-16 확인). ↩ ↩² ↩³

16. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증건수 제한 상세(세대원) (2026-09-16 확인). 세대원은 세대별 주민등록표 기준이며, 세대분리된 배우자와 그 배우자와 동일세대인 직계비속도 포함합니다. ↩

17. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증이용 제한강화 대상지역 (2026-09-16 확인). 입주자모집공고일 기준으로 적용하며, 서울 강남·서초·송파·용산은 그 전부터 지정되어 있고 나머지 21개 구와 경기 지역은 2025년 10월 16일부터 적용됩니다. ↩

18. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 연대보증인 (2026-09-16 확인). 연대보증인은 공동명의 분양계약자입니다. ↩

19. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증금지 (2026-09-16 확인). ↩

20. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 대상사업장 (2026-09-16 확인). ↩

21. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 대상사업장 (2026-09-16 확인). 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 절차를 말합니다. ↩

22. 한국주택금융공사, 중도금보증 — 대상사업장 (2026-09-16 확인). ↩

23. 한국주택금융공사, 중도금보증 안내 (2026-09-16 확인). ↩ ↩² ↩³

24. 주택도시보증공사, 주택구입자금보증 — 보증금액 (2026-09-16 확인). ↩

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