분양계약 해지 — 해제 사유와 위약금 10%, 계약을 포기하면 청약통장은
분양계약을 무를 때 드는 돈은 공급대금의 10%입니다. 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서가 당사자 귀책으로 계약이 해제될 때 정해 둔 위약금 비율입니다.1
분양가 5억 원이면 5,000만 원입니다. 계약금 20%인 1억 원만 낸 상태에서 계약자 잘못으로 해제하면, 낸 돈의 절반이 위약금으로 빠지고 5,000만 원을 돌려받습니다.
돈보다 오래 남는 것도 있는데요. 계약을 포기해도 당첨 기록은 그대로 남아, 그 청약통장으로는 다른 주택을 신청할 수 없습니다.2
해약조건은 법이 아니라 계약서에 적혀 있다
「주택공급에 관한 규칙」은 해제 사유를 직접 정하지 않습니다. 대신 주택공급계약서에 담아야 할 내용을 열거합니다.3
그 목록의 9호가 「해약조건」이고, 12호가 이중당첨·부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항입니다.3 어떤 경우에 계약이 깨지는지는 결국 단지마다 계약서가 정한다는 뜻입니다.
그래서 순서가 중요합니다. 모집공고와 계약서의 해약조건 조항을 계약 체결 전에 읽어 두는 것이 유일한 예방책입니다.
계약을 맺는 기간도 정해져 있습니다. 공급계약은 입주자·예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 지난 뒤 3일 이상의 기간을 정해 그 기간에 체결해야 합니다.4 이 기간에 계약하지 않으면 계약을 포기한 것이 됩니다.
계약자가 해제할 수 있는 다섯 가지 경우
표준공급계약서가 개정되기 전에는 계약자가 해제할 수 있는 사유가 사업자의 입주지연 하나뿐이었습니다.5
2013년 개정으로 네 가지가 더해져 다섯 가지가 됐습니다. 공정거래위원회는 법원 판례를 분석해 사유를 구체화했다고 밝혔습니다.6
②~⑤는 모두 「계약 목적을 달성할 수 없는 정도」라는 문턱을 함께 두고 있습니다.6 마음에 들지 않는 수준의 하자나 광고 차이로는 해제가 되지 않는다는 의미입니다.
한 가지 더 유의할 점이 있습니다. 표준공급계약서는 분양계약서 작성의 표준이자 권고기준이라, 실제 단지의 계약서 조항이 이와 다를 수 있습니다.7
위약금은 공급대금의 10%
당사자의 귀책으로 계약이 해제되면 공급대금의 10%를 상대방에게 지급합니다.1 계약자 잘못이면 계약자가, 사업자 잘못이면 사업자가 냅니다.
분양가별로 넣어 보면 금액이 바로 나옵니다.
| 분양가(공급대금) | 위약금 10% | 계약금 20%를 냈다면 환급액 |
|---|---|---|
| 3억 원 | 3,000만 원 | 3,000만 원 |
| 5억 원 | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
| 8억 원 | 8,000만 원 | 8,000만 원 |
계약금을 공급대금의 20%로 냈다면 위약금이 그 절반을 가져갑니다. 계약금이 10%인 단지라면 낸 돈 전부가 위약금으로 상계되는 셈입니다.
계약자 귀책으로 해제할 때. 출처: 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서(2013년 개정).
중도금을 이미 냈다면 셈이 달라집니다. 위약금은 낸 돈이 아니라 공급대금을 기준으로 계산하므로, 5억 원짜리 분양권이라면 중도금을 얼마나 냈든 위약금은 5,000만 원으로 같습니다.
돌려받는 돈에는 법정이자가 붙는다
해제되면 사업자는 받은 분양대금을 돌려줍니다. 이때 민·상법의 법정이자율에 해당하는 이자를 가산해서 반환하도록 표준공급계약서가 정하고 있습니다.8
법정이율은 민법이 연 5푼,9 상법이 연 6분입니다.10 각각 연 5%와 연 6%이고, 상행위로 인한 채무에는 상사법정이율이 적용됩니다.
2013년 개정 전에는 이 가산이자율이 공란이었습니다. 사업자가 법정이자율보다 낮게 정하거나 아예 이자를 주지 않는다고 적을 여지가 컸다는 것이 공정위의 설명입니다.11
그래서 오래된 계약서를 승계했다면 가산이자율 칸부터 확인하는 편이 좋습니다.
연체가 쌓이면 사업주체가 해제한다
계약자가 그만두려 하지 않아도 계약이 깨지는 길이 있습니다. 중도금·잔금을 기한에 내지 못하는 경우입니다.
연체료에는 상한이 있습니다. 규칙은 계약 시 정한 금융기관의 연체금리 범위 안에서 정한 연체료율로 산출한 금액을 넘지 못하도록 하고 있습니다.12
2023년 12월 개정 표준공급계약서는 이 연체가산이자율의 산정 방식을 금융위원회 고시에 맞췄습니다. 3%를 기준 상한으로 삼는 방식입니다.13
연체가 이어지면 계약서의 해약조건에 따라 사업주체가 계약을 해제합니다. 이때도 귀책이 계약자에게 있으므로 위약금 10%가 그대로 적용됩니다.1
계약을 포기하면 청약통장과 재당첨 제한은
여기가 가장 많이 오해하는 자리입니다. 계약서에 도장을 찍지 않아도 당첨자입니다.
규칙은 당첨자를 「입주자로 선정된 자」로 정의합니다.14 계약 체결 여부는 정의에 들어 있지 않습니다.
그 결과는 통장에 곧바로 나타납니다. 통장을 써서 입주자로 선정되면 동일한 통장으로 다른 주택의 공급을 신청할 수 없습니다.2
통장이 되살아나는 경우는 규칙 제14조가 각 호로 한정해 두었습니다.15 대표적인 것이 부적격 등으로 당첨이 취소된 사람이 취소일부터 1년 이내에 다시 납입하는 경우입니다.16
재당첨 제한도 같은 논리입니다. 분양가상한제 적용주택 등에 당첨된 자의 세대에 속한 사람은 제한기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.17 주택 유형별 기간은 청약 재당첨 제한에서 따로 정리했습니다.
부적격으로 당첨이 취소된 경우에는 신청 제한이 별도로 붙습니다. 당첨일부터 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 두 지역 중 위축지역은 3개월입니다.18 취소 사유와 소명 절차는 청약 부적격에 있습니다.
내가 놓은 물량은 예비입주자와 무순위로 간다
해제된 주택은 사라지지 않고 다음 순번으로 넘어갑니다. 부적격이나 계약해지로 잔여물량이 생기면 예비입주자에게 먼저 공급합니다.19
예비입주자가 소진되거나 지위기간 180일이 지나 예비입주자가 없으면, 요건을 갖춘 사람을 대상으로 무순위청약으로 공급합니다.19
순번이 어떻게 돌아가는지는 예비당첨자와 무순위 청약(줍줍)에서 확인할 수 있습니다.
해제를 결정하기 전 확인 순서
- 입주자모집공고와 계약서에서 해약조건 조항을 찾는다
- 위약금 비율이 공급대금의 10%인지, 다르게 적혀 있는지 대조한다
- 반환대금 가산이자율 칸이 채워져 있는지 본다(공란이면 이의 제기 대상)
- 연체 상태라면 연체료율과 연체 가능 기간을 계산해 해제 시점과 비교한다
- 해제를 통지할 때는 사유와 근거 조항을 서면으로 남기고 환급액 산정 내역을 요구한다
대금 구조 전체는 청약 계약금·중도금·잔금에, 중도금 대출에 붙는 이자는 중도금 대출 이자에 따로 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
분양계약을 마음대로 해지할 수 있나요? 계약서의 「해약조건」이 정한 사유에 해당해야 합니다. 규칙은 계약서에 해약조건을 반드시 담도록 할 뿐 해제 사유 자체를 법으로 정해 두지는 않습니다.3 표준공급계약서는 계약자가 해제할 수 있는 경우로 입주지연, 중대한 하자, 분양광고와 실제 시공의 현저한 차이, 이중분양, 그 밖의 중요사항 위반 다섯 가지를 두고 있습니다.6
위약금은 얼마인가요? 표준공급계약서 기준으로 당사자의 귀책으로 계약이 해제되면 공급대금의 10%입니다.1 분양가 5억 원이면 5,000만 원이고, 계약금 1억 원을 낸 상태라면 5,000만 원을 돌려받습니다.
돌려받는 돈에 이자가 붙나요? 붙습니다. 계약해제로 분양대금을 반환할 때 민·상법의 법정이자율에 해당하는 이자를 가산하도록 정하고 있습니다.8 법정이율은 민법 연 5푼,9 상법 연 6분입니다.10
계약을 포기하면 청약통장을 다시 쓸 수 있나요? 쓸 수 없습니다. 입주자로 선정되면 계약 체결 여부와 관계없이 당첨자가 되고,14 그 통장으로는 다른 주택의 공급을 신청할 수 없습니다.2 통장이 되살아나는 경우는 제14조가 각 호로 한정해 두었습니다.15
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공정거래위원회, 아파트 표준공급계약서 개정 및 보급 — 위약금 (2013-11-22 브리핑, 2026-09-18 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제7조 — 입주자저축의 통장 사용 (2026-09-18 확인). ↩ ↩2 ↩3
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제59조 — 주택의 공급계약 (2026-09-18 확인). 제3항 각 호가 주택공급계약서 기재사항이며, 9호가 해약조건, 12호가 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항입니다. ↩ ↩2 ↩3
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제59조 제2항 — 공급계약 체결 기간 (2026-09-18 확인). ↩
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공정거래위원회, 아파트 표준공급계약서 개정 및 보급 (2013-11-22 브리핑, 2026-09-18 확인). ↩
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공정거래위원회, 아파트 표준공급계약서 개정 및 보급 (2013-11-22 브리핑, 2026-09-18 확인). 추가된 해제 사유는 법원 판례를 분석해 구체화한 것입니다. ↩ ↩2 ↩3
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공정거래위원회, 아파트표준공급계약서 및 자동차운전학원 표준약관 개정 — 보도참고자료 (2023-12-13, 2026-09-18 확인). 같은 개정으로 인지세를 공급사업자와 수분양자가 연대하여 균등 납부하도록 명시했습니다(표준공급계약서 제11조). ↩
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공정거래위원회, 아파트 표준공급계약서 개정 및 보급 — 반환대금 가산이자율 (2013-11-22 브리핑, 2026-09-18 확인). ↩ ↩2
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법제처 국가법령정보센터, 민법 제379조 — 법정이율 (2026-09-18 확인). 연 5푼은 연 5%입니다. ↩ ↩2
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법제처 국가법령정보센터, 상법 제54조 — 상사법정이율 (2026-09-18 확인). 연 6분은 연 6%입니다. ↩ ↩2
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공정거래위원회, 아파트 표준공급계약서 개정 및 보급 — 종전 가산이자율 (2013-11-22 브리핑, 2026-09-18 확인). ↩
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제61조 — 연체료 및 지체상금 등 (2026-09-18 확인). ↩
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공정거래위원회, 아파트표준공급계약서 및 자동차운전학원 표준약관 개정 — 보도참고자료 (2023-12-13, 2026-09-18 확인). 준용 대상은 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령에 따른 연체이자율에 관한 규정」 제3조 제1항입니다. ↩
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호 — 당첨자 (2026-09-18 확인). 마목이 일반공급·특별공급으로 입주자로 선정된 자를 당첨자로 규정합니다. ↩ ↩2
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제14조 — 해지된 주택청약종합저축에 관한 특례 (2026-09-18 확인). 제1항은 제1호·제2호·제3호·제5호·제6호를 한정 열거하고 있습니다(제4호는 2024. 9. 30. 삭제). ↩ ↩2
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제14조 제1항 제2호 (2026-09-18 확인). ↩
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제54조 — 재당첨 제한 (2026-09-18 확인). ↩
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법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제58조 제3항 — 당첨 취소자의 신청 제한 (2026-09-18 확인). 각 호는 1. 수도권 1년, 2. 수도권 외의 지역 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역은 1년), 3. 제1호 및 제2호의 지역 중 위축지역 3개월입니다. ↩
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법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기 — 당첨 취소 및 당첨 제한 (2026-09-18 확인). 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제19조제5항·제6항 및 제26조제5항 단서입니다. ↩ ↩2