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아파트 하자보수기간 — 공종별 2·3·5·10년, 기산일과 만료 전 청구 방법

최종 수정: 2026.09.16 ·작성자: houseinfo 편집자

새 아파트에 살다 보면 타일이 들뜨거나 바닥 난방이 고르지 않은 일이 생깁니다. 이때 먼저 따질 것은 그 하자가 아직 보수를 청구할 수 있는 기간 안에 있느냐입니다.

기간은 하자가 난 공사 종류에 따라 2년·3년·5년·10년으로 나뉩니다.123 도배·타일 같은 마감공사가 2년으로 가장 짧고, 기둥·내력벽 같은 내력구조부가 10년으로 가장 깁니다.4

세기 시작하는 날도 둘로 갈립니다. 집 안인 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이 기준입니다.56

아래에서는 공종별 기간표, 흔한 하자를 표에 대입하는 법, 청구 뒤 사업주체가 답해야 하는 기한, 만료 직전에 챙길 절차를 차례로 정리했습니다.

하자보수기간과 담보책임기간

흔히 하자보수기간이라고 부르지만 법에서 쓰는 이름은 담보책임기간입니다. 공동주택관리법은 이 기간을 내력구조부별·시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 했습니다.7

법이 말하는 하자는 공사상 잘못으로 생긴 결함입니다. 시설공사라면 균열·들뜸·누수·탈락, 작동이나 기능 불량 등이 생겨 안전·기능·미관에 지장을 줄 정도여야 합니다.8

그래서 판단의 출발점은 흠이 생긴 원인인데요. 기준 문구가 「공사상의 잘못」이므로, 살면서 생긴 흠은 이 정의와 거리가 있습니다.8

보수 책임은 분양한 사업주체가 집니다. 사업주체에게서 공사를 일괄 도급받아 시공한 건설사가 따로 있으면 그 건설사가 책임을 지는 자리에 섭니다.9

사업주체에는 등록 주택건설사업자뿐 아니라 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사도 포함됩니다.10 공공분양주택에 입주한 경우에도 같은 기간표가 적용됩니다.

공종별 담보책임기간 (2년·3년·5년·10년)

시설공사별 기간은 시행령 별표 4에 21개 공종으로 정리돼 있습니다. 1번 마감공사가 2년, 2번부터 15번까지가 3년, 16번부터 21번까지가 5년 칸에 묶여 있습니다.123

기간 시설공사 (별표 4 번호) 세부공종 예
2년 1. 마감공사 미장·도장·도배·타일·석공사(건물내부)·옥내가구·주방기구·가전제품
3년 2. 옥외급수·위생 관련공사 ~ 15. 잡공사 난방·냉방·환기 설비, 급·배수 및 위생설비, 가스설비, 목공사, 창호, 조경, 전기·승강기, 신재생 에너지, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열, 우편함·무인택배
5년 16. 대지조성공사 ~ 21. 방수공사 토공·석축·옹벽·포장, 철근콘크리트, 철골, 조적(벽돌·블록), 지붕·홈통, 방수
10년 내력구조부 · 지반공사 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단, 기초공사·지정공사

10년은 이 21개 공종과 따로 정해집니다. 내력구조부 하자는 시행령 본문이, 기초·지정공사 같은 지반공사는 별표 4 비고가 10년으로 못 박고 있습니다.411

내력구조부는 건축법상 주요구조부로, 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단을 가리킵니다.12 여기서 10년이 적용되는 하자는 구조체 붕괴나 구조안전을 위협할 정도의 균열·침하 같은 무거운 결함입니다.13

구조안전과 무관한 콘크리트 균열이라면 시설공사별 하자로 보고 철근콘크리트공사의 5년을 따지게 됩니다.3 벽에 금이 갔다고 곧바로 10년짜리 하자가 되는 것은 아닙니다.

흔한 하자별 적용 기간

공종 이름은 공사 용어라 실제 하자와 바로 이어지지 않을 때가 많습니다. 입주 뒤 자주 겪는 하자를 별표 4의 세부공종에 대입하면 다음과 같습니다.1415

하자 증상 해당 세부공종 기간
벽지 들뜸·찢어짐 마감공사 · 도배공사 2년
욕실·주방 타일 깨짐·들뜸 마감공사 · 타일공사 2년
붙박이장·싱크대 불량 마감공사 · 옥내가구·주방기구공사 2년
분양 때 설치된 빌트인 가전 고장 마감공사 · 가전제품 2년
바닥 난방 불균일 난방 설비 · 온돌공사(세대매립배관 포함) 3년
세면대·변기·배수구 불량 급·배수 및 위생설비 · 배수·통기, 위생기구설비 3년
창틀·문짝 뒤틀림, 유리 파손 창호공사 · 창문틀 및 문짝, 창호유리 3년
콘센트·조명 불량 전기 및 전력설비 · 배관·배선, 조명설비 3년
월패드·홈네트워크 오작동 지능형 홈네트워크설비 공사 3년
벽·천장 단열 불량 단열공사 3년
외벽 벽돌·블록 균열 조적공사 5년
옥상·욕실 방수층 누수 방수공사 5년
구조안전을 해치는 균열·침하 내력구조부 10년

표는 증상이 아니라 원인이 된 공사로 읽어야 합니다. 욕실 천장의 물자국도 위층 방수층이 원인이면 방수공사 5년, 배관이 원인이면 급·배수 설비 3년이 적용되는 식이네요.1615

원인을 두고 사업주체와 의견이 갈리면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정을 신청할 수 있습니다.17 하자 부위 사진과 처음 발견한 날을 기록해 두면 설명이 수월합니다.

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기산일 (전유부분 인도일·공용부분 사용검사일)

같은 하자라도 어느 날부터 세느냐에 따라 만료일이 달라집니다. 세대 안 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 주택법에 따른 사용검사일부터 셉니다.56

공용부분은 전유부분 외의 건물부분과 전유부분에 속하지 않는 부속물을 말합니다.18 인도일은 세대마다 다를 수 있어, 같은 단지에서도 집 안 하자와 공용부분 하자의 만료일이 어긋날 수 있습니다.

내 인도일은 주택인도증서에 남습니다. 사업주체는 전유부분을 인도할 때 이 증서를 작성해 관리주체에 넘기고, 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 인도일을 공개해야 합니다.19

사용검사일도 단지 전체 날짜가 기준이 아닐 수 있습니다. 전부 임시 사용승인을 받았으면 그 승인일, 동별·분할 사용검사를 받았으면 해당 사용검사일부터 셉니다.20

하자보수 청구와 사업주체의 답변 기한 (15일·60일)

하자를 발견하면 담보책임기간 안에 사업주체에게 보수를 청구해야 합니다.21 세대 안 하자는 입주자가 직접 청구하고, 원하면 관리주체가 대행하게 할 수 있습니다.2223

공용부분 하자는 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 가운데 한 곳이 청구합니다.24 입주자 개인은 이들에게 공용부분 청구를 요청하는 방식으로 참여합니다.23

청구를 받은 사업주체는 15일 이내에 하자를 고치거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다.25 계획에는 하자 부위·보수 방법·보수 기간과 담당자 성명·연락처가 들어갑니다.26

보수 기간은 자재·장비·인력 수급이 곤란한 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡아야 합니다.27 보수가 끝나면 결과를 청구인과 시장·군수·구청장에게 곧바로 통보해야 합니다.28

하자가 아니라고 판단한 사항은 그 이유를 서면으로 통보하게 되어 있습니다.29 말로만 거절당했다면 서면 통보를 요구할 근거가 있는 셈인데요.

정당한 사유 없이 청구에 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다.30 담보책임기간에 생긴 하자로 손해를 입었다면 사업주체에게 배상 책임도 있습니다.31

기간 만료 전 통보와 담보책임 종료확인서

담보책임기간은 알림 없이 끝나지 않습니다. 사업주체는 만료 30일 전까지 만료 예정일을 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다.32

통보문에는 그동안 보수를 끝낸 내용과, 기간 안에 신청하지 않으면 청구 권리가 없어진다는 사실이 함께 담깁니다.33

통보를 받은 입주자대표회의는 세대마다 개별 통지하고 단지 게시판에 20일 이상 게시해 전유부분 청구를 안내합니다.34 공용부분은 입주자대표회의가 만료일까지 직접 청구합니다.35

이 안내문은 미뤄 둔 하자를 정리할 마지막 신호입니다. 이렇게 청구된 사항은 사업주체가 지체 없이 보수하고 결과를 서면으로 알려야 합니다.36

결과에 동의하지 않으면 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 적은 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다. 이의가 타당하면 사업주체는 지체 없이 다시 보수해야 합니다.37

전유부분 보수가 끝나면 입주자와 사업주체가 함께 담보책임 종료확인서를 작성합니다.38 이 확인서는 기간이 끝나기 전에 작성할 수 없으니, 만료 전 서명 요청에는 응할 이유가 없습니다.39

사업주체가 보수하지 않을 때 (하자보수보증금·분쟁조정)

보수 청구가 이행되지 않을 때를 대비한 장치가 하자보수보증금입니다. 사업주체는 담보책임기간 동안 이 보증금을 예치해야 하고, 보증기간은 공용부분을 기준으로 셉니다.40

입주자대표회의는 사업주체가 보수를 이행하지 않으면 보증서 발급기관에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다.41 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다.42

보증금은 한 번에 돌려주지 않고, 사용검사일부터 지난 기간에 맞춰 사업주체에게 나눠 반환합니다.43

사용검사일부터 경과 사업주체에게 반환하는 몫
2년 하자보수보증금의 100분의 15
3년 하자보수보증금의 100분의 40
5년 하자보수보증금의 100분의 25
10년 하자보수보증금의 100분의 20

마지막 100분의 20은 10년이 지나야 반환되므로, 내력구조부 하자 기간이 끝날 때까지 보증금 일부가 남습니다. 보증금을 쓰고도 보수가 끝나지 않은 하자가 있으면 담보책임은 끝난 것으로 볼 수 없습니다.44

국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 사업주체인 단지는 보증금 예치 의무가 없습니다.45 예치 의무만 빠질 뿐, 담보책임기간 안의 보수 책임은 그대로입니다.10

하자인지 아닌지, 책임 범위가 어디까지인지를 두고 다투게 되면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가 하자 여부 판정과 분쟁 조정·재정을 맡습니다.17

분양대금을 내는 동안 낸 돈을 지키는 장치는 청약 계약금·중도금·잔금의 주택분양보증에서, 수도권 분양가상한제 주택의 입주 뒤 거주 요건은 실거주 의무에서 이어서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

하자보수기간이 지나면 더는 청구할 수 없나요? 하자보수는 담보책임기간 안에 청구해야 합니다.21 만료 30일 전 통보에도 기간 내 신청하지 않으면 청구 권리가 없어진다는 사실이 담기므로, 그 전에 남은 하자를 모두 청구해 두는 것이 안전합니다.33

누수는 몇 년짜리 하자인가요? 누수에 따로 정해진 기간은 없고, 원인이 된 공사의 기간을 따릅니다. 방수층이 원인이면 방수공사 5년, 급수·배수 배관이 원인이면 급·배수 및 위생설비공사 3년입니다.16215

LH 아파트도 하자보수를 받을 수 있나요? 받을 수 있습니다. 한국토지주택공사도 사업주체에 포함돼 담보책임기간 안의 하자를 보수할 책임이 있습니다.10 다만 하자보수보증금 예치 의무는 없습니다.45

입주자대표회의가 나중에 설치한 시설도 같은 기간인가요? 아닙니다. 법정 담보책임기간은 분양에 따른 사업주체의 책임이라, 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 설치 계약 내용에 따라 보수 책임과 기간이 정해집니다.46

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 1. 마감공사(미장·수장·도장·도배·타일·석공사(건물내부)·옥내가구·주방기구·가전제품) = 2년. ↩ ↩2

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 3년 칸은 2. 옥외급수·위생 관련공사부터 15. 잡공사까지 병합된 칸. ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 5년 칸은 16. 대지조성공사부터 21. 방수공사까지 병합된 칸(17. 철근콘크리트공사 포함). ↩ ↩2 ↩3

  4. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제36조 (2026-09-03 확인). 내력구조부별 하자에 대한 담보책임기간 10년, 시설공사별은 별표 4. ↩ ↩2

  5. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제36조 (2026-09-10 확인). 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 기산. ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제36조 (2026-09-10 확인). 공용부분은 주택법 제49조에 따른 사용검사일부터 기산. ↩ ↩2

  7. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제36조 (2026-09-10 확인). 담보책임기간은 내력구조부별·시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정함. ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제37조 (2026-09-03 확인). 시설공사별 하자 = 공사상의 잘못으로 인한 균열·들뜸·누수·탈락, 작동·기능불량 등으로 안전·기능·미관에 지장을 초래할 정도의 결함. ↩ ↩2

  9. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제37조 (2026-09-15 확인). 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 수행한 자가 따로 있으면 그 자가 사업주체. ↩

  10. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자의 범위 및 하자담보책임기간 (2026-09-15 확인). 사업주체에 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사·등록 주택건설사업자 포함. ↩ ↩2 ↩3

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 비고: 기초공사·지정공사 등 지반공사의 담보책임기간 10년. ↩

  12. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자의 범위 및 하자담보책임기간 (2026-09-15 확인). 내력구조부 = 건축법상 주요구조부(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단). ↩

  13. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제37조 (2026-09-03 확인). 내력구조부별 하자 = 구조체 붕괴 또는 구조안전상 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 균열·침하 등. ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 창호공사(7)·전기 및 전력설비공사 중 조명설비(9)·지능형 홈네트워크설비(12)·단열공사(14)는 3년 칸. ↩

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 조적공사(19)·지붕공사(20)·방수공사(21)는 5년 칸. ↩ ↩2 ↩3

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간」, https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공동주택관리법 시행령,별표4) (2026-09-15 확인). 온돌공사(세대매립배관 포함)와 급·배수 및 위생설비공사는 3년 칸. ↩ ↩2

  17. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제39조 (2026-09-15 확인). 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 사무 = 하자 여부 판정, 사업주체등과 입주자대표회의등 간 분쟁의 조정·재정 등. ↩ ↩2

  18. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자의 범위 및 하자담보책임기간 (2026-09-15 확인). 공용부분 = 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 등. ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제36조 (2026-09-03 확인). 전유부분 인도 시 주택인도증서 작성·관리주체 인계, 관리주체는 30일 이내 공동주택관리정보시스템에 인도일 공개. ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제36조 (2026-09-10 확인). 전부 임시 사용승인이면 임시 사용승인일, 분할·동별 사용검사면 그 사용검사일. ↩

  21. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 하자가 발생하면 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구. ↩ ↩2

  22. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 전유부분 청구권자 = 입주자 또는 공공임대주택의 임차인. ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 입주자는 전유부분 청구를 관리주체에 대행시킬 수 있고, 공용부분 청구를 입주자대표회의 등에 요청할 수 있음. ↩ ↩2

  24. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 공용부분 청구권자 = 입주자대표회의(임차인대표회의)·관리주체·관리단. ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면 통보. ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 하자보수계획 = 하자부위·보수방법·보수기간, 담당자 성명·연락처 등. ↩

  27. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내. ↩

  28. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 보수 완료 시 즉시 시장·군수·구청장과 청구인에게 결과 통보. ↩

  29. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제38조 (2026-09-03 확인). 하자가 아니라고 판단한 사항은 이유를 서면 통보. ↩

  30. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제37조 (2026-09-15 확인). 사업주체가 정당한 사유 없이 청구에 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정명령. ↩

  31. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제37조 (2026-09-15 확인). 담보책임기간에 발생한 하자로 인한 손해배상책임(민법 제667조 준용). ↩

  32. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 사업주체는 만료 30일 전까지 만료 예정일을 입주자대표회의에 서면 통보. ↩

  33. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 통보에 보수 완료 내용과 기간 내 미신청 시 청구권 소멸 사실을 함께 기재. ↩ ↩2

  34. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 전유부분은 입주자에게 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시. ↩

  35. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 공용부분은 만료되는 날까지 입주자대표회의가 하자보수 청구. ↩

  36. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 만료 전 청구분은 지체 없이 보수하고 결과를 서면 통보. ↩

  37. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 보수결과 통보일부터 30일 이내 서면 이의제기, 타당하면 지체 없이 보수. ↩

  38. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 하자보수가 끝나면 전유부분은 사업주체와 입주자가 공동으로 담보책임 종료확인서 작성. ↩

  39. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제39조 (2026-09-03 확인). 담보책임기간 만료 전 종료확인서 작성 금지. ↩

  40. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제38조 (2026-09-15 확인). 하자보수보증금은 담보책임기간 동안 예치, 보증기간은 공용부분 기준 기산. ↩

  41. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자보수보증금 (2026-09-15 확인). 사업주체가 보수를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 지급 청구(시행령 제44조제1항). ↩

  42. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자보수보증금 (2026-09-15 확인). 발급기관은 청구일부터 30일 이내 지급(시행령 제44조제2항). ↩

  43. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제45조 (2026-09-03 확인). 사용검사일부터 2년 100분의 15, 3년 100분의 40, 5년 100분의 25, 10년 100분의 20 순차 반환. ↩

  44. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자보수의 종료 (2026-09-15 확인). 보증금을 사용하고도 보수가 완료되지 못한 하자가 있으면 담보책임이 종료되지 않음. ↩

  45. 법제처 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제38조 (2026-09-15 확인). 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 사업주체는 예치 의무 제외. ↩ ↩2

  46. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 하자담보책임 — 하자의 범위 및 하자담보책임기간 (2026-09-15 확인). 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 계약 내용에 따라 하자보수책임과 기간 적용. ↩

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상위 문서청약 계약금·중도금·잔금 — 당첨 후 분양대금 납부 구조 같은 묶음청약 부적격 — 당첨 취소 사유와 소명·제한 기간 같은 묶음예비당첨자 — 청약 예비입주자 선정과 계약 순번 같은 묶음분양가상한제 실거주 의무 — 거주의무기간 2~5년, 입주 3년 유예와 위반 시 LH 매입·벌칙 같은 묶음청약 재당첨 제한 — 주택 유형별 10년·7년·5년·3년·1년 기간과 세대 적용 범위