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장기전세주택 자격 — 소득·자산 기준표와 서울(SH)·LH 차이, 보증금은 시세 80%

최종 수정: 2026.10.02 ·작성자: houseinfo 편집자

장기전세주택은 월세 없이 전세로만 사는 공공임대주택입니다. 보증금은 주변 전세 시세의 80% 이하이고, 2년마다 재계약해 최장 20년까지 살 수 있습니다.1 2

자격의 뼈대는 무주택세대구성원 + 소득 + 자산 세 가지입니다. 다만 숫자는 공급하는 곳마다 다른데요. 2026년 적용기준으로 서울주거포털은 부동산 6.62억 원 이하, 마이홈포털(LH)은 부동산 2억 1,550만 원 이하를 안내합니다.3 4

아래에서 면적별 소득 기준표, 두 기준이 갈리는 이유, 순위와 보증금 계산법을 차례로 봅니다.

장기전세주택이란

법령상 정의는 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다.5 마이홈포털은 20년 범위에서 전세계약으로 공급한다고 설명합니다.6

매월 내는 임대료를 유리한 이자율로 환산해 전세금에서 깎아 주는 구조라 월세가 없습니다.7 서울주거포털은 이 집을 분양전환되지 않는 공공임대주택이라고 안내합니다.1 20년을 살아도 그 집을 분양받는 구조는 아니라는 뜻입니다.

임대료 인상은 서울주거포털 안내 기준으로 연간 최대 5%로 묶여 있습니다.8 입주한 뒤에도 청약통장은 그대로 써서 분양 주택에 청약할 수 있습니다.9

항목 내용
임대 방식 전세(월세 없음)
보증금 주변 전세 시세의 80% 이하
계약 2년 단위 재계약, 최장 20년
분양전환 없음
공급 주체 국가·지자체·LH·지방공사(서울은 SH)

표의 보증금·기간·분양전환은 서울주거포털, 공급 주체는 마이홈포털 안내입니다.1 2 6

기준이 두 개인 이유

장기전세 공고를 두 군데서 보면 소득·자산 숫자가 서로 다릅니다. 오류가 아니라 법령이 그렇게 열어 두었기 때문입니다.

공공주택 특별법 시행규칙 제18조는 전용 85㎡ 이하 장기전세의 입주자를 국민임대주택 규칙(제15조)에 따라 뽑게 합니다.10 그러면서 그 소득요건에 50%를 더한 범위에서 공공주택사업자가 따로 소득요건을 정할 수 있게 했습니다.10

본인과 배우자가 모두 근로·사업소득이 있는 맞벌이라면 더할 수 있는 폭이 100%로 넓어집니다.10 전용 85㎡를 넘는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」 제4장으로 뽑고, 소득요건은 사업자가 정합니다.11

자산 요건은 시행규칙 제13조가 국토교통부장관이 따로 정하되 유형별로 달리 정할 수 있게 했습니다.12 다만 서울주거포털과 마이홈포털의 부동산 상한이 왜 다른지는 두 곳 모두 따로 설명하지 않습니다.

그래서 서울주거포털 표와 마이홈포털 표의 숫자가 다릅니다. 신청하려는 공고의 공급 주체가 내는 기준표를 봐야 합니다.

소득 기준 — 서울주거포털(SH) 기준

서울 장기전세는 입주자 모집 공고일 현재 서울에 사는 성년자인 무주택세대구성원이 대상입니다.13 소득 상한은 전용면적에 따라 세 단계로 올라갑니다.

전용면적 소득 상한(전년도 도시근로자 월평균소득 대비)
60㎡ 이하 100% 이하 (건설형은 70% 이하에게 우선공급)
60㎡ 초과 85㎡ 이하 120% 이하
85㎡ 초과 150% 이하

면적별 상한은 서울주거포털 「공급유형별 소득기준」입니다.14 15 16

가구원수별 금액은 다음과 같습니다(2026년 적용기준, 월 기준).17

가구원수 70% 100% 120% 150%
1인 2,669,354원 3,813,363원 4,576,036원 5,720,045원
2인 4,276,511원 5,866,270원 7,039,524원 8,799,405원
3인 5,717,900원 8,168,429원 9,802,115원 12,252,644원
4인 6,161,541원 8,802,202원 10,562,642원 13,203,303원
5인 6,528,890원 9,326,985원 11,192,382원 13,990,478원

6·7인 가구는 100% 기준이 각각 9,906,263원, 10,485,541원입니다.17

2023년 3월 28일 이후 태어난 미성년자녀(태아 포함)가 있으면 기준이 올라갑니다. 1명이면 10%p, 2명 이상이면 20%p를 더합니다.18 19 2023년 3월 27일 이전에 태어난 미성년자녀가 1명 이상 있으면서 그 뒤에 태어난 자녀(태아 포함)도 1명 이상이면 역시 20%p를 더합니다.20

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소득 기준 — 마이홈포털(LH) 기준

마이홈포털은 전용 60㎡ 이하에 월평균 소득 100%(1인 가구 120%, 2인 가구 110%) 이하를 적용합니다.21 1·2인 가구에 가산을 주는 방식이 서울주거포털 표와 다른 점입니다.

전용 50㎡ 미만은 소득 50%(1인 70%, 2인 60%) 이하에게, 50㎡~60㎡ 이하는 70%(1인 90%, 2인 80%) 이하에게 먼저 공급합니다.22 23 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 120% 이하가 기준이고, 100%(1인 120%, 2인 110%) 이하에게 먼저 공급합니다.24 25

가구원수 50% (1인 70%·2인 60%) 70% (1인 90%·2인 80%) 100% (1인 120%·2인 110%)
1인 2,669,354원 3,432,027원 4,576,036원
2인 3,519,762원 4,693,016원 6,452,897원
3인 4,084,215원 5,717,900원 8,168,429원
4인 4,401,101원 6,161,541원 8,802,202원
5인 4,663,493원 6,528,890원 9,326,985원

표는 마이홈포털 「전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 표」의 2026년도 적용기준입니다.26

혼자 사는 사람은 LH 기준 60㎡ 이하 상한이 월 4,576,036원이라 서울주거포털 100% 열(3,813,363원)보다 넉넉합니다.26 17

자산 기준 — 여기서 가장 크게 갈린다

장기전세주택 서울(SH)과 LH 기준 비교 — 서울주거포털은 부동산 6.62억 원·자동차 4,542만 원 이하, 85㎡ 초과까지 공급하고 소득 상한은 면적별 100·120·150%. 마이홈포털(LH)은 부동산 2억 1,550만 원·자동차 4,542만 원 이하, 60㎡ 이하 소득 100%(1인 120%·2인 110%)

출처: 서울주거포털 「장기전세주택」, 마이홈포털 「장기전세주택」 (2026-10-02 확인)

구분 서울주거포털 마이홈포털(LH)
부동산 6.62억 원 이하 2억 1,550만 원 이하
자동차 4,542만 원 이하 4,542만 원 이하

두 곳 모두 2026년 적용기준입니다.3 27 4 28 자동차는 같고, 부동산 상한은 3배 넘게 차이 납니다.

마이홈포털 기준 자동차가액은 비영업용 승용자동차만 따지고, 장애인사용 자동차와 국가유공자(상이 1~7등급) 보철용 차량은 빼고 셉니다.29

마이홈포털 기준의 부동산은 세대구성원 전원이 가진 토지와 건축물을 모두 합한 금액입니다.4 집을 산 것은 아니어도 부모 명의 땅이 같은 세대에 묶여 있으면 걸릴 수 있는데요. 세대 범위는 무주택세대구성원 기준에서 먼저 확인해 두면 좋습니다.

순위 — 작은 평형은 소득, 큰 평형은 통장

서울주거포털 기준 순위는 전용면적에 따라 잣대가 바뀝니다.

전용면적(건설형) 순위를 가르는 것 1순위
50㎡ 미만 소득 구간 + 거주 자치구 소득 70% 이하 + 공급주택 소재 자치구·연접자치구 거주
50㎡ 이상 60㎡ 이하 소득 구간 + 청약저축 소득 70% 이하 + 가입 2년·납입인정회차 24회 이상
60㎡ 이상 85㎡ 이하 청약저축 가입 2년·납입인정회차 24회 이상
85㎡ 초과 청약종합저축(예금) 가입 1년(강남·서초·송파 2년) + 청약예치금액 이상

1순위 조건은 서울주거포털 「신청자격」 표 그대로입니다.30 31 32 33 50㎡ 미만·50~60㎡ 매입형은 순위 기준이 따로 있어 공고를 함께 봐야 합니다.

소득이 70%를 넘고 100% 이하라도 신청은 됩니다. 50㎡ 미만 건설형은 그 구간이 3·4순위로 밀리고, 50~60㎡ 건설형은 4~6순위가 됩니다.34 35 36 50~60㎡ 건설형에서 통장이 없으면 같은 소득 구간의 맨 뒤 순위입니다.36

같은 순위 안에서 경쟁이 붙으면 사업자가 정한 기준으로 가립니다.37 시행규칙이 그 기준에 넣으라고 한 항목은 여섯 가지입니다.

  • 주택청약종합저축 가입기간 또는 납입횟수·금액
  • 무주택기간
  • 부양가족수
  • 해당 주택건설지역 거주기간
  • 과거 장기전세주택 입주자 선정 여부
  • 그 밖에 공공주택사업자가 필요하다고 판단하는 사항

다섯 번째 항목 때문에 장기전세에 당첨된 적이 있으면 불리해질 수 있습니다.38 마이홈포털은 입주자모집공고일 기준 1년 이내에 다른 장기전세주택을 계약한 사실이 있으면 10점, 3년 이내면 5점을 감점한다고 안내합니다.39 40 통장 회차는 청약통장 납입횟수 조회로 미리 세어 볼 수 있습니다.

우선공급 — 다자녀 가구

마이홈포털은 국민임대주택 우선공급 규정(시행규칙 별표 4 제2호 다목)에 따른 다자녀 가구를 미성년 자녀 2명 이상을 둔 무주택세대구성원으로 안내합니다.41

이와 별도로 사업자는 장기전세 전체 건설량의 10% 범위에서 따로 우선공급 대상과 가점·감점 기준을 정할 수 있습니다.42 어떤 대상을 넣었는지는 해당 공고에 나옵니다.

보증금 계산 — 주변 단지 평균의 80%

최초 보증금은 시행규칙 제30조가 정합니다. 같은 시·군·구나 인접 지역에서 유형·규모·생활여건이 비슷한 2개 또는 3개 단지의 전세계약금액을 평균해 그 80%로 잡습니다.43 44

계산 예시 — 주변 단지 평균 5억 원

비슷한 세 단지의 전세가가 각각 4억 8,000만 원, 5억 원, 5억 2,000만 원이라고 해 보겠습니다. 평균은 5억 원이고, 그 80%인 4억 원이 최초 보증금입니다.43

같은 집을 주변 시세대로 전세로 얻을 때보다 보증금이 1억 원 적은 셈입니다. 월 임대료는 따로 내지 않습니다.7

계산 예시 — 3인 가구 월 750만 원, 서울 건설형 59㎡

서울주거포털 기준 3인 가구 60㎡ 이하 상한은 100%인 8,168,429원이라 신청은 됩니다.17 다만 70% 선(5,717,900원)을 넘으므로 우선공급 구간이 아닙니다.14

청약저축 2년·24회 이상이면 4순위, 통장이 없으면 6순위입니다.35 36 같은 소득 구간 안에서는 통장 가입기간과 납입인정회차가 순위를 가릅니다.

신청 절차

서울 장기전세는 SH 인터넷청약시스템이나 사업주체가 지정한 장소에서 신청합니다.45

  1. 입주자 모집공고 확인 — 단지·면적·공급 주체의 기준표를 봅니다.
  2. 청약신청 접수 — 방문 또는 인터넷으로 냅니다.
  3. 서류심사 대상자 발표 — 순위·점수로 추린 대상자가 나옵니다.
  4. 서류제출과 소득·자산 소명 — 공고일 이후 발급한 서류만 인정됩니다.
  5. 당첨자 발표
  6. 계약 체결과 입주

단계 순서는 서울주거포털 「신청방법」 안내를 따른 것입니다.45 서류는 모두 입주자모집공고일 이후 발급분만 인정되니 미리 떼어 두면 다시 떼야 합니다.46

다른 공공임대와 비교해 보려면 공공임대주택 종류와 국민임대주택 입주자격을 함께 보면 좋습니다. 장기전세의 85㎡ 이하 선정 규칙이 국민임대 규칙을 빌려 쓰기 때문입니다.10

자주 묻는 질문

장기전세주택은 몇 년까지 살 수 있나요? 2년 단위로 재계약을 이어 가며 최장 20년입니다.2 분양전환되지 않는 주택이라 20년 뒤 그 집을 분양받지는 않습니다.1

장기전세주택 보증금은 어떻게 정해지나요? 비슷한 2~3개 단지 전세가 평균의 80%입니다.43 주변 평균이 5억 원이면 4억 원입니다.

SH 장기전세와 LH 장기전세 자격이 다른가요? 다릅니다. 부동산 상한이 서울주거포털 6.62억 원, 마이홈포털 2억 1,550만 원입니다.3 4 소득요건도 시행규칙이 사업자에게 따로 정할 여지를 줬습니다.10

청약통장이 없어도 장기전세를 신청할 수 있나요? 신청은 됩니다. 서울 건설형 50㎡ 미만은 소득과 거주 자치구로 순위를 정합니다.30 50~60㎡ 건설형은 통장이 없으면 같은 소득 구간의 맨 뒤 순위입니다.36

자녀가 있으면 소득 기준이 완화되나요? 서울주거포털 기준으로 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명이면 10%p, 2명 이상이면 20%p를 더합니다.18 19 그 이전에 태어난 미성년자녀가 있으면서 이후 출생 자녀가 1명 이상이어도 20%p입니다.20

  1. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 개요 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 임대기간 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3

  3. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 자산기준 — 부동산 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3

  4. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 자산기준 — 부동산 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조 제1항 제4호. ↩

  6. 마이홈포털(국토교통부), 「유형별 임대주택안내 — 장기전세주택」 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  7. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 특징 — 월 임대료 전세 환산 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  8. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 특징 — 임대료 인상 제한 (2026-10-02 확인). ↩

  9. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 특징 — 청약저축통장 (2026-10-02 확인). ↩

  10. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제18조 제1항 제1호. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  11. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제18조 제1항 제2호. ↩

  12. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조 제3항. ↩

  13. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 (2026-10-02 확인). ↩

  14. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 공급유형별 소득기준 — 60㎡ 이하 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  15. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 공급유형별 소득기준 — 85㎡ 이하 (2026-10-02 확인). ↩

  16. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 공급유형별 소득기준 — 85㎡ 초과 (2026-10-02 확인). ↩

  17. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 소득 및 자산보유 기준(2026년 적용기준) (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  18. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 소득기준 자녀 가산 — 1명 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  19. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 소득기준 자녀 가산 — 2명 이상 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  20. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 소득기준 자녀 가산 — 이전·이후 출생 자녀 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  21. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 소득기준 — 전용 60㎡ 이하 (2026-10-02 확인). ↩

  22. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 소득기준 — 50㎡ 미만 우선공급 (2026-10-02 확인). ↩

  23. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 소득기준 — 50~60㎡ 우선공급 (2026-10-02 확인). ↩

  24. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 소득기준 — 60㎡ 초과 85㎡ 이하 (2026-10-02 확인). ↩

  25. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 소득기준 — 60㎡ 초과 85㎡ 이하 우선공급 (2026-10-02 확인). ↩

  26. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 표(2026년도 적용기준) (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  27. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 자산기준 — 자동차 (2026-10-02 확인). ↩

  28. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 자산기준 — 자동차 (2026-10-02 확인). ↩

  29. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 자산기준 — 자동차 산정 제외 (2026-10-02 확인). ↩

  30. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 50㎡ 미만 건설형 1순위 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  31. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 50~60㎡ 건설형 1순위 (2026-10-02 확인). ↩

  32. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 60~85㎡ 1순위 (2026-10-02 확인). ↩

  33. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 85㎡ 초과 1순위 (2026-10-02 확인). ↩

  34. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 50㎡ 미만 건설형 4순위 (2026-10-02 확인). ↩

  35. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 50~60㎡ 건설형 4순위 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  36. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청자격 — 전용 50~60㎡ 건설형 6순위 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  37. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제18조 제2항. ↩

  38. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제18조 제2항 제5호. ↩

  39. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 감점 기준 — 1년 이내 계약 (2026-10-02 확인). ↩

  40. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 감점 기준 — 3년 이내 계약 (2026-10-02 확인). ↩

  41. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 우선공급 — 다자녀 가구 (2026-10-02 확인). ↩

  42. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제18조 제3항. ↩

  43. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제30조. ↩ ↩2 ↩3

  44. 마이홈포털(국토교통부), 「장기전세주택」 임대보증금 수준 (2026-10-02 확인). ↩

  45. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청방법 (2026-10-02 확인). ↩ ↩2

  46. 서울특별시 서울주거포털, 「장기전세주택」 신청준비물 (2026-10-02 확인). ↩

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