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무주택자 기준 — 주택으로 보지 않는 12가지 경우와 소형·저가주택 가격

최종 수정: 2026.09.10 ·작성자: houseinfo 편집자

청약을 넣기 전에 가장 먼저 걸리는 조건이 무주택 여부인데요. 그런데 “집이 없으면 무주택자”로 끝나지 않습니다.

청약에서 주택을 가졌는지는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조가 정합니다. 분양권등을 갖고 있거나 주택·분양권등의 공유지분만 소유하고 있어도 원칙은 주택을 소유한 것으로 봅니다.1

대신 같은 조가 12가지 예외를 둡니다. 20제곱미터 이하 주택, 60세 이상 직계존속의 주택, 소형·저가주택 1호가 대표적입니다.234

주의할 곳은 여기입니다. 이 예외가 모든 청약에 똑같이 적용되지는 않습니다. 노부모 부양 특별공급과 공공임대주택 공급에서는 예외 일부가 빠집니다.56

주택으로 보는 범위 — 분양권과 공유지분

원칙부터 정확히 봐야 합니다. 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있으면 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.1

지분이 아무리 작아도 마찬가지입니다. 형제와 공동으로 상속받은 주택의 지분 일부만 갖고 있어도 원칙은 유주택입니다.

여기서 말하는 분양권등은 세 가지 지위를 뜻합니다. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위, 주택의 입주자로 선정된 지위, 그리고 그 지위를 매매로 취득한 경우입니다.7

즉 아직 등기가 나지 않은 상태여도, 당첨돼 계약한 분양권이나 시장에서 사들인 분양권 모두 주택 수에 들어갑니다.

주택으로 보지 않는 12가지 경우

제53조 각 호에 해당하면 주택이나 분양권등이 있어도 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.

호 주택으로 보지 않는 경우
1 상속받은 공유지분을 부적격 통보일부터 3개월 이내에 처분8
2 비도시지역·면 지역(수도권 제외) 주택 소유자가 다른 주택건설지역으로 이주9
3 개인주택사업자가 분양을 완료했거나 3개월 이내에 처분10
4 사업자가 소속 근로자 숙소용으로 건설·소유한 주택11
5 세대가 20제곱미터 이하 주택·분양권등을 1호(1세대)만 소유2
6 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 소유3
7 공부상 주택이나 폐가·멸실·타용도 사용으로 3개월 이내에 정리12
8 무허가건물 소유(적법 건물임을 소유자가 증명)13
9 소형·저가주택 또는 그 분양권등을 1호(1세대)만 소유4
10 선착순 공급으로 받은 분양권등 소유(매수한 사람은 제외)14
11 보증금을 못 받은 임차인이 임차주택을 경매·공매로 취득15
12 2024년 중 생애 최초로 취득한 소형 임차주택16

2호는 조건이 세 갈래입니다. 사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택,17 85제곱미터 이하 단독주택,18 최초 등록기준지에 있는 상속받은 단독주택 중 하나여야 합니다.19

11호에는 금액과 면적의 상한이 붙습니다. 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원)을 넘거나,20 주거전용면적이 85제곱미터를 넘으면 예외에서 빠집니다.21

12호는 2024년 취득분에만 해당하는 한시 규정입니다. 취득한 주택이 60제곱미터 이하이면서 신고가격 2억원(수도권은 3억원) 이하여야 하고,22 취득일 전날까지 그 집에 1년 이상 살았어야 합니다.23

소형·저가주택 가격 기준 — 아파트와 비아파트

가장 많이 쓰이는 예외가 9호입니다. 세대가 요건을 갖춘 주택이나 분양권등을 1호(1세대)만 소유한 경우에 적용됩니다.4

기준은 주택 종류에 따라 둘로 갈립니다.

주택 종류 주거전용면적 가격(별표 1 산정)
아파트(도시형 생활주택 제외)24 60제곱미터 이하 1억원 이하(수도권 1억6천만원 이하)25
단독·다중·다가구주택26 85제곱미터 이하 3억원 이하(수도권 5억원 이하)27
연립·다세대주택24 85제곱미터 이하 3억원 이하(수도권 5억원 이하)27
도시형 생활주택28 85제곱미터 이하 3억원 이하(수도권 5억원 이하)27

아파트 쪽이 훨씬 좁습니다. 면적은 60제곱미터, 가격은 1억원(수도권 1억6천만원)에서 끊깁니다.25

반면 단독·다가구·연립·다세대주택과 도시형 생활주택은 85제곱미터 이하이면서 3억원(수도권 5억원) 이하면 됩니다.27 이른바 빌라를 한 채 갖고 있어도 이 범위 안이면 청약에서 무주택자로 봅니다.

같은 아파트라도 도시형 생활주택으로 지어진 아파트형 주택은 아래쪽 기준을 적용받습니다.2528

가격은 임의로 매기는 것이 아니라 규칙 별표 1 제1호가목2)가 정한 방법으로 산정합니다.25 청약가점에서 무주택기간을 인정받는 소형·저가주택 기준은 별표 1에 따로 규정돼 있으므로, 기간 산정은 청약 무주택기간에서 따로 확인하는 편이 안전합니다.

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특별공급·공공임대에서 적용되지 않는 예외

여기가 실제로 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 12가지 예외가 모든 공급 유형에 그대로 적용되지는 않습니다.

무주택세대구성원인지 판단할 때, 규칙 제46조에 따른 특별공급과 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환공공임대주택 제외)에서는 제6호를 적용하지 않습니다.5

제46조는 노부모 부양 특별공급입니다. 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하는 것이 요건인 제도라,29 그 부모가 가진 집을 없는 것으로 볼 수는 없기 때문입니다.

공공임대주택 공급에서는 더 넓게 빠집니다. 제6호와 함께 제9호(소형·저가주택)와 제11호(경매·공매 취득)까지 적용되지 않습니다.6

정리하면 이렇습니다. 60세 이상 부모의 집이나 소형 빌라 한 채가 있어도 일반공급에서는 무주택으로 인정되지만, 같은 조건으로 공공임대주택에 신청하면 유주택으로 잡힐 수 있습니다.6 특별공급이나 임대주택을 노린다면 이 단서부터 확인해야 합니다.

판정 대상 — 세대의 범위

무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다.30 판정이 나 혼자가 아니라 세대 단위로 이뤄진다는 뜻입니다.

세대에는 신청자와 배우자, 그리고 신청자나 배우자와 같은 주민등록표에 올라 있는 직계존속이 들어갑니다.31 배우자의 직계존속, 곧 장인·장모도 포함됩니다.

직계비속도 같은 방식으로 봅니다. 신청자나 배우자와 함께 등재된 자녀는 세대원이므로, 자녀 명의의 주택이나 분양권도 판정 대상입니다.31

그래서 청약 1순위 조건을 따질 때는 본인 명의만 볼 것이 아니라, 등본에 함께 올라 있는 사람 전체의 주택과 분양권을 확인해야 합니다.

부적격 통보를 받은 뒤 3개월

1호·3호·7호는 조건부 예외입니다. 처음부터 무주택으로 봐 주는 것이 아니라, 부적격자로 통보받은 뒤 3개월 이내에 처분하거나 정리해야 인정됩니다.81012

전산검색으로 부적격이 확인되면 사업주체는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정해 소명 서류를 받습니다.32

즉 상속 지분이나 폐가가 걸려 부적격 통보를 받았다면 소명 절차와 3개월의 처분 기한이 함께 굴러갑니다. 통보를 방치하면 예외를 쓸 기회 자체가 사라집니다. 통보 이후의 절차는 청약 부적격에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

분양권만 있어도 유주택자인가요? 네. 주택 소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있으면 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.1 주택이나 분양권등의 공유지분만 소유한 경우도 마찬가지입니다.1

부모님이 집을 갖고 계신데 저는 무주택자인가요? 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 60세 이상이면서 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.3 다만 노부모 부양 특별공급의 무주택세대구성원 판단과5 공공임대주택 공급에서는 이 예외가 적용되지 않습니다.6

빌라 한 채가 있으면 청약에서 무조건 유주택인가요? 단독·다중·다가구주택과26 연립·다세대주택, 도시형 생활주택은 주거전용면적 85제곱미터 이하이면서 별표 1이 정한 방법으로 산정한 가격이 3억원(수도권은 5억원) 이하인 것 1호만 소유한 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.274

소형·저가주택 기준이 아파트와 다른가요? 다릅니다. 도시형 생활주택이 아닌 아파트는 주거전용면적 60제곱미터 이하·가격 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하이고,25 단독·연립·다세대주택과 도시형 생활주택은 85제곱미터 이하·3억원(수도권은 5억원) 이하입니다.27

상속으로 받은 지분이 있으면 어떻게 되나요? 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 확인돼 사업주체로부터 부적격자로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.8

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 분양권등 보유·공유지분 소유는 주택 소유로 판정. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제5호 20제곱미터 이하 주택·분양권등 1호(1세대) 소유. ↩ ↩2

  3. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제6호 60세 이상 직계존속의 주택·분양권등 소유. ↩ ↩2 ↩3

  4. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제9호 소형·저가주택 1호(1세대) 소유 요건. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제46조 특별공급 등에서는 제6호 미적용. ↩ ↩2 ↩3

  6. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 공공임대주택 공급에서는 제6호·제9호·제11호 미적용. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  7. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조 (2026-09-10 확인). 분양권등의 정의 — 공급 선정 지위·입주자 선정 지위·매매 취득 지위. ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제1호 상속 공유지분의 3개월 이내 처분. ↩ ↩2 ↩3

  9. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제2호 비도시지역·면 지역 주택 소유자의 이주. ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제3호 개인주택사업자의 분양 완료·3개월 이내 처분. ↩ ↩2

  11. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제4호 근로자 숙소용 건설·소유 주택. ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제7호 폐가·멸실·타용도 사용 주택의 공부 정리. ↩ ↩2

  13. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제8호 무허가건물 소유와 적법 건물 증명 책임. ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제10호 선착순 공급으로 취득한 분양권등(매수자 제외). ↩

  15. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제11호 보증금 미반환 임차인의 경매·공매 취득. ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제12호가목 2024년 중 생애 최초 취득 요건. ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제2호가목 사용승인 후 20년 이상 경과 단독주택. ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제2호나목 85제곱미터 이하 단독주택. ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제2호다목 최초 등록기준지 상속 단독주택. ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제11호가목 주택가격 1억5천만원(수도권 3억원) 초과 시 제외. ↩

  21. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제11호나목 주거전용면적 85제곱미터 초과 시 제외. ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제12호나목 60제곱미터 이하·신고가격 2억원(수도권 3억원) 이하. ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제12호다목 취득일 전날까지 1년 이상 거주. ↩

  24. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제3조 (2026-09-10 확인). 공동주택 = 아파트·연립주택·다세대주택. ↩ ↩2

  25. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제9호가목 아파트 60제곱미터·1억원(수도권 1억6천만원) 기준, 가격은 별표 1 제1호가목2) 산정. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  26. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제2조 (2026-09-10 확인). 단독주택 = 단독주택·다중주택·다가구주택. ↩ ↩2

  27. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제53조 (2026-09-10 확인). 제9호나목 85제곱미터·3억원(수도권 5억원) 기준. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  28. 법제처 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제10조 (2026-09-10 확인). 도시형 생활주택 = 아파트형 주택·단지형 연립주택 등. ↩ ↩2

  29. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제46조 (2026-09-10 확인). 노부모 부양자 특별공급의 부양 요건. ↩

  30. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조 (2026-09-10 확인). 무주택세대구성원의 정의. ↩

  31. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조 (2026-09-10 확인). 세대의 범위 — 신청자·배우자·직계존속·직계비속. ↩ ↩2

  32. 법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제52조 (2026-09-10 확인). 부적격 통보 후 7일 이상의 소명 기간. ↩

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