생애최초 특별공급 — 대상 요건, 소득·자산 기준, 추첨 방식
생애최초 특별공급은 평생 한 번도 집을 가져 본 적이 없는 무주택 세대에게 우선 기회를 주는 유형입니다. 가점이나 청약 순위 대신 요건을 갖춘 신청자 사이의 추첨으로 당첨자를 정하기 때문에, 무주택 기간이 짧거나 가점이 낮아도 도전해 볼 만합니다. 다만 세대 전원이 과거 주택을 소유한 적이 없어야 한다는 조건이 걸려, 특별공급 유형 가운데 대상 판정이 까다로운 편입니다.
생애최초 특별공급이란
생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 현재 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우에, 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급하는 제도입니다.1 여기서 ‘세대 전원 무주택 이력’은 지금 무주택인 것을 넘어, 과거에도 집을 가진 적이 없어야 한다는 뜻입니다. 다만 신청자의 배우자가 혼인 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우는 예외로 인정됩니다.1
다른 특별공급과 마찬가지로 세대당 평생 한 차례만 받을 수 있고, 무주택 세대구성원을 대상으로 합니다. 대상 여부의 기준선인 무주택 판정과 세대구성원 범위는 청약 무주택기간에서 자세히 확인할 수 있습니다.
생애최초 특별공급은 공급 주체에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 공공주택사업자가 공급하는 공공분양주택은 「공공주택 특별법 시행규칙」이 적용되고, 그 밖의 국민주택과 85㎡ 이하 민영주택은 「주택공급에 관한 규칙」 제43조가 적용됩니다.1 요건의 큰 틀은 같지만 소득 한도와 배정 물량이 조금씩 다르므로, 자신이 청약하려는 단지가 어느 유형인지부터 확인하는 것이 좋습니다.
대상 요건
생애최초 특별공급을 받으려면 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다. 공공분양주택 기준이며, 국민주택·민영주택도 큰 틀은 같습니다.1
- 무주택 세대구성원 + 저축액 600만 원 — 국민주택 일반공급 1순위에 해당하는 무주택 세대구성원으로서, 청약통장 저축액이 선납금을 포함해 600만 원 이상이어야 합니다.
- 혼인 또는 자녀 — 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나, 미혼인 자녀(태아 포함)가 있어야 합니다.
- 5년 이상 소득세 납부 — 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 사람이어야 합니다. 소득공제·세액감면 등으로 실제 납부액이 없더라도 납부 의무가 있었다면 인정됩니다.
- 소득 기준 — 세대의 월평균소득이 기준 비율 이하여야 합니다(아래 표 참고).
- 자산 기준 — 세대원이 보유한 부동산가액이 3억 3,100만 원 이하여야 합니다.
저축액 600만 원 요건은 국민주택 1순위 조건과 맞물리므로, 1순위 발생 기준은 청약통장 1순위 조건에서 함께 확인하는 것이 좋습니다. 한편 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있는 세대는 소득 요건을 판단할 때 기준 비율에 10%p에서 20%p 범위로 가산해 완화 적용합니다.1
소득·자산 기준
소득 한도는 청약하려는 주택의 종류에 따라 달라집니다. 아래는 세대의 월평균소득을 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득과 견준 상한입니다.12
국민주택과 민영주택은 소득이 각각 130%·160%를 넘더라도, 세대원의 부동산가액 합계가 3억 3,100만 원 이하이면 자산 기준을 충족한 것으로 보아 추첨 물량에 지원할 수 있습니다.3 이때 자산은 부동산가액만 따지며 자동차가액과 금융자산은 계산에 넣지 않습니다.3 정확한 소득 금액은 가구원 수와 분양 시점에 따라 달라지므로, 신청 전에 국민건강보험 홈페이지의 보험료 조회로 평균보수월액을 확인하고 입주자모집공고문의 소득 한도표와 대조해야 합니다.2
배정 물량
생애최초에 배정되는 물량은 주택 종류에 따라 다릅니다. 공공분양주택은 15%, 국민주택은 20%, 85㎡ 이하 민영주택은 17%가 배정되며, 민영주택 가운데 공공택지가 아닌 택지에 짓는 경우는 7%로 낮아집니다.1 이 7%가 적용되면 물량 차이가 크게 벌어지는데, 달서자이 제니크는 주택형당 생애최초가 12세대로 신혼부부 27세대의 절반도 되지 않습니다. 단지별 실제 공급 세대수는 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다.
당첨자 선정 — 소득 낮은 순 추첨
생애최초는 순위나 가점을 매기지 않고 요건을 갖춘 신청자 사이의 추첨으로 당첨자를 정합니다. 다만 소득이 낮은 신청자부터 물량을 채우도록 단계가 나뉩니다. 공공분양주택은 다음 순서로 공급합니다.1
- 대상 물량의 70%는 소득이 100%(맞벌이 120%) 이하인 신청자를 대상으로 추첨한다.
- 남은 물량과 대상 물량의 20%는 소득이 130%(맞벌이 140%) 이하인 신청자와 앞 단계에서 떨어진 신청자를 대상으로 추첨한다.
- 그래도 남은 물량은 요건을 갖춘 나머지 신청자를 대상으로 추첨한다.
국민주택은 50%(소득 100% 이하)·20%(소득 130% 이하)·나머지 순으로, 민영주택은 50%(소득 130% 이하)·20%(소득 160% 이하)·나머지 순으로 공급하며, 각 단계 모두 추첨입니다.1 결국 소득이 낮을수록 앞 단계에서 뽑힐 기회가 많아지는 구조입니다.
이처럼 우선공급과 일반공급으로 단계를 나눈 것은 소득이 낮은 무주택 실수요자에게 먼저 기회를 주려는 취지입니다. 같은 소득 구간 안에서는 순위나 가점 없이 추첨으로만 정하므로, 청약통장을 오래 부었는지보다 자신이 어느 소득 구간에 드는지가 당락에 더 크게 작용합니다. 소득이 낮은 구간에 든다면 우선공급 단계에서 승부를 볼 수 있고, 소득이 높더라도 자산 요건만 맞으면 마지막 추첨 단계까지 기회가 이어집니다.
1인가구 신청과 유의사항
혼자 사는 단독 세대(동거인·형제자매 등 세대구성원이 아닌 사람과 함께 사는 경우 포함)도 생애최초 특별공급에 신청할 수 있습니다. 다만 1인가구는 소득 기준 또는 자산 기준 중 하나를 충족해야 하며, 전용면적 60㎡ 이하 주택에만 청약할 수 있습니다.1
생애최초는 세대 전원의 무주택 이력, 저축액, 소득세 납부 기간 등 확인할 항목이 많아 서류 착오로 부적격 처리되는 경우가 있습니다. 당첨 뒤 요건 미달이 드러나면 당첨이 취소되고 청약이 제한될 수 있으므로, 부적격 사유는 청약 부적격에서 미리 확인하는 것이 안전합니다. 다른 유형과의 비교나 특별공급 전체 구조는 특별공급 총정리에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
전세나 분양권을 가진 적이 있어도 생애최초로 신청할 수 있나요? 생애최초는 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 다만 신청자의 배우자가 혼인 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우는 인정됩니다.1
저축액 600만 원은 어떻게 채우나요? 국민주택 일반공급 1순위에 해당하는 무주택 세대구성원으로서, 청약통장 저축액이 선납금을 포함해 600만 원 이상이어야 합니다.1
소득이 130%를 넘으면 생애최초는 불가능한가요? 국민주택은 소득 130%, 민영주택은 160%가 기준이지만, 이를 넘어도 부동산가액이 3억 3,100만 원 이하이면 추첨 물량에 지원할 수 있습니다.3
미혼이고 자녀도 없으면 신청할 수 없나요? 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 경우가 우선이지만, 1인가구도 소득·자산 요건을 갖추면 전용면적 60㎡ 이하 주택에 한해 추첨으로 신청할 수 있습니다.1
생애최초는 가점이 높아야 유리한가요? 생애최초는 가점이나 순위를 따지지 않고 요건을 갖춘 신청자 사이에서 추첨으로 당첨자를 정합니다. 소득이 낮을수록 앞 단계에서 뽑힐 기회가 많습니다.1
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법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기 — 생애최초 (2026-07-09 확인). 세대 전원 무주택 이력, 저축액 선납금 포함 600만 원 이상, 5년 이상 소득세 납부, 소득 130%(맞벌이 200%), 공공분양 물량 15%·국민 20%·민영 17%(공공택지 외 7%), 공급 순서 70%(100%/120%)→20%(130%/140%)→나머지 전부 추첨, 1인가구 60㎡ 이하. ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11 ↩12 ↩13 ↩14
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법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기 — 소득기준 (2026-07-09 확인). 생애최초 소득기준 국민주택 130% 이하·85㎡ 이하 민영주택 160% 이하. ↩ ↩2
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한국부동산원 청약홈, APT 청약안내 — 특별공급 (2026-07-09 확인). 소득 160% 초과라도 부동산가액 3억 3,100만 원 이하이면 추첨공급 지원 가능, 자산은 부동산가액만(자동차·금융자산 제외). ↩ ↩2 ↩3