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분양권 양도세 — 1년 미만 70%·1년 이상 60%, 비과세가 안 되는 이유와 계산 예시

최종 수정: 2026.10.05 ·작성자: houseinfo 편집자

분양권을 팔아 남긴 차익에는 양도소득세가 붙습니다. 세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다.^{1 2}

주택과 달리 2년을 넘겨도 60%에서 내려가지 않습니다. 법이 2년 이상 보유 자산에 기본세율을 주면서 분양권만 60%로 따로 묶어 두었기 때문입니다.³

비과세나 감면으로 줄일 여지도 좁은데요. 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 빠지는 건 연 250만원 기본공제 정도입니다.^{4 5}

분양권 양도세율

세율은 분양권을 보유한 기간으로만 갈립니다. 같은 기간을 보유한 주택·일반 부동산과 나란히 놓으면 차이가 분명합니다.

보유기간	분양권	주택·조합원입주권	그 밖의 토지·건물
1년 미만	70%	70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	60%	40%
2년 이상	60%	기본세율(누진)	기본세율(누진)

표의 세율은 소득세법 제104조 제1항 제1호~제3호입니다.^{3 2 1}

주택은 2년을 채우면 과세표준 구간별 누진세율로 내려갑니다. 분양권은 그 칸에서도 과세표준의 60% 단일세율이라, 오래 들고 있어도 세율로 얻는 이득이 1년에서 끝납니다.³

분양권에 해당하는 것

법이 말하는 분양권은 주택법 등에 따른 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 직접 당첨된 경우뿐 아니라 매매나 증여로 그 지위를 넘겨받은 경우도 포함합니다.⁶

지방소득세는 따로

양도소득세와 별도로 개인지방소득세가 붙습니다. 분양권은 1년 미만이면 과세표준의 1천분의 70(7%), 1년 이상이면 1천분의 60(6%)입니다.⁷

두 세금을 더하면 과세표준 대비 1년 미만 77%, 1년 이상 66%가 됩니다. 아래 계산 예시가 이 합계를 그대로 보여 줍니다.^{7 1 2}

분양권 양도세 계산 예시

웃돈(프리미엄) 5,000만 원을 받고 분양권을 넘긴 경우로 계산해 봅니다. 다른 필요경비는 없고, 그해 다른 양도소득도 없다고 가정합니다.

1. 양도차익: 5,000만 원
2. 장기보유특별공제: 0원 — 분양권은 공제 대상이 아닙니다
3. 기본공제: 250만 원을 빼면 과세표준 4,750만 원
4. 세율 적용: 보유기간에 따라 70% 또는 60%
5. 지방소득세: 과세표준에 7% 또는 6%를 따로 적용

장기보유특별공제는 토지·건물과 조합원입주권만 대상이고, 기본공제는 연 250만원입니다.^{4 5}

구분	1년 미만 보유	1년 이상 보유
과세표준	4,750만 원	4,750만 원
양도소득세	3,325만 원 (70%)	2,850만 원 (60%)
지방소득세	332만 5천 원 (7%)	285만 원 (6%)
합계	3,657만 5천 원	3,135만 원

세율은 소득세법 제104조, 지방소득세율은 지방세법 제103조의3을 적용했습니다.^{1 2 7}

출처: 소득세법 제103조·제104조, 지방세법 제103조의3 (2026-10-05 확인)

같은 웃돈이라도 1년을 넘기느냐에 따라 세금이 522만 5천 원 차이 납니다. 2년을 넘겨도 1년 이상 칸과 세율이 같다는 점이 주택과 다릅니다.³

비과세가 안 되는 이유

1세대 1주택 비과세는 주택을 양도할 때의 제도입니다. 법 조문도 1세대가 1주택을 보유하면서 요건을 갖춘 주택을 대상으로 적습니다.⁸

분양권은 소득세법상 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류됩니다. 그래서 분양권 자체를 팔 때는 1주택 비과세가 들어올 자리가 없습니다.⁹

장기보유특별공제도 같은 이유로 빠집니다. 공제 대상은 3년 이상 보유한 토지·건물과, 권리 중에서는 조합원입주권뿐입니다.⁴

항목	주택	분양권
1세대 1주택 비과세	요건 충족 시 가능	적용 안 됨
장기보유특별공제	3년 이상 보유 시	적용 안 됨
기본공제 연 250만원	적용	적용

표의 근거는 소득세법 제89조 제1항, 제95조 제2항, 제103조 제1항입니다.^{8 4 5}

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분양권이 주택 수에 들어가는 경우

분양권은 그 자체를 팔 때만이 아니라, 가진 채로 다른 집을 팔 때도 세금에 영향을 줍니다. 비과세 판정과 조정대상지역 중과 판정 두 군데입니다.

집을 팔 때 비과세가 막히는 원칙

주택과 분양권을 함께 보유하다 그 주택을 팔면, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.¹⁰

분양권 하나 때문에 1주택자가 비과세를 놓칠 수 있는데요. 그래서 시행령이 일시적으로 1주택·1분양권이 된 경우의 특례를 둡니다.¹¹

일시적 1주택·1분양권 특례

경우	요건	결과
3년 이내 양도	종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권 취득 → 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도	1세대 1주택으로 봄
3년이 지나 양도	위 1년 요건 + 새 집 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 거주 + 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택 양도	1세대 1주택으로 봄

표의 기준은 소득세법 시행령 제156조의3 제2항·제3항입니다.^{11 12}

3년 이내에 팔지 못한 경우라도 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하면 3년 이내 양도와 같이 봅니다.¹¹

이사 요건은 세대전원이 원칙입니다. 다만 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못한 경우도 인정됩니다.¹³

조정대상지역 주택 중과 판정

조정대상지역 주택을 팔 때 다주택 중과를 판정하는 주택 수에도 분양권이 들어갑니다. 1주택과 분양권 1개면 2호, 주택과 분양권 수의 합이 3 이상이면 4호에 해당합니다.¹⁴

법률은 2호에 기본세율 +20%p, 4호에 +30%p를 더하도록 정합니다. 다만 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외됩니다.^{15 14}

이 중과는 주택을 팔 때의 세율입니다. 분양권 자체를 팔 때는 앞의 70%·60%가 그대로 적용됩니다.^{1 2}

신고 기한과 가산세

분양권을 넘겼다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부를 해야 합니다.¹⁶

예를 들어 2026년 11월 20일에 양도했다면 11월 말일부터 2개월, 즉 2027년 1월 31일까지입니다.¹⁶

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20% 무신고가산세와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 붙습니다.¹⁷

그해 양도가 이 분양권 1건뿐이고 예정신고를 마쳤다면, 다음 해 5월 확정신고는 따로 하지 않아도 됩니다.¹⁸

자주 묻는 질문

분양권을 2년 넘게 갖고 있다 팔면 세율이 내려가나요?

내려가지 않습니다. 2년 이상 보유 자산의 기본세율 규정 안에서도 분양권은 과세표준의 60%로 따로 정해져 있습니다.³

분양권을 팔 때도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 비과세는 주택 양도 제도이고, 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류됩니다.^{8 9}

분양권이 있으면 지금 사는 집을 팔 때 비과세가 막히나요?

원칙은 막힙니다. 다만 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 그때부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다.^{10 11}

양도세 말고 더 내는 세금이 있나요?

개인지방소득세가 따로 붙습니다. 분양권은 1년 미만 7%, 1년 이상 6%입니다.⁷

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분양권을 팔지 않고 계약 자체를 정리하려는 경우는 분양계약 해지를 참고하세요.

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제3호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. 「소득세법」 제104조 제1항 제1호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

4. 「소득세법」 제95조 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. 「소득세법」 제103조 제1항. ↩ ↩² ↩³

6. 「소득세법」 제88조 제10호. ↩

7. 「지방세법」 제103조의3 제1항 제1호~제3호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

8. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목. ↩ ↩² ↩³

9. 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목. ↩ ↩²

10. 「소득세법」 제89조 제2항. ↩ ↩²

11. 「소득세법 시행령」 제156조의3 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

12. 「소득세법 시행령」 제156조의3 제3항. ↩

13. 「소득세법 시행령」 제156조의3 제3항 제1호. ↩

14. 「소득세법」 제104조 제7항 제2호·제4호. ↩ ↩²

15. 「소득세법」 제104조 제7항. ↩

16. 「소득세법」 제105조 제1항 제1호. ↩ ↩²

17. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세」 신고·납부기한. ↩

18. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세」 확정신고. ↩

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