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토지거래허가구역 실거주 의무 — 취득일부터 2년 거주, 세입자 있는 집은 2027년 말까지 유예 신청

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: houseinfo 편집자

토지거래허가구역에서 거주용으로 주택 거래 허가를 받으면 토지 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.^{1 2} 세입자가 살고 있는 집은 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청해, 임대차가 끝난 뒤 들어갈 수 있습니다.³

유예를 받아도 무주택 요건과 입주 후 2년 거주는 그대로입니다.⁴ 직접 살지 않고 세를 주면 토지 취득가액의 7%가 이행강제금으로 1년마다 붙습니다.^{5 6}

실거주 의무 한눈에 보기

항목	내용	근거
허가 목적	자기 거주용 주택용지	법 제12조 제1호 가목
거주 기간	토지 취득일부터 2년	시행령 제14조 제2항 제1호
유예 신청 기간	2026.10.1~2027.12.31	국토부 보도자료(2026.9.17)
유예 대상	2026.10.1 기준 임대 중(전세권 설정 포함)인 주택	같은 자료
매수자 요건	2026.5.12부터 계속 무주택	같은 자료
등기 기한	허가 후 4개월 내 취득(등기)	같은 자료
위반 제재	이행강제금 토지 취득가액의 5~10%, 1년마다	법 제18조·시행령 제16조

표의 기간·비율은 부동산 거래신고 등에 관한 법률·시행령과 국토교통부 보도자료 원문 그대로입니다.^{7 2 8 9}

2년 실거주 의무의 근거

토지거래허가는 이용 목적이 법에 정한 것일 때만 나옵니다. 주택을 사서 들어가 살려는 경우가 「자기의 거주용 주택용지」 목적입니다.⁷

허가를 받은 사람은 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 써야 합니다.¹ 거주용 허가라면 그 기간이 토지 취득일부터 2년입니다.²

기간의 출발점은 계약일이 아니라 취득일인데요. 잔금·등기 날짜가 늦어지면 2년이 끝나는 날도 함께 뒤로 밀립니다.²

2년 안에 못 살아도 되는 경우

시행령은 의무에서 빠지는 사유를 따로 정합니다. 해외이주법에 따른 이주, 병역 복무, 자연재해로 이행이 불가능한 경우 등이 여기에 들어갑니다.¹⁰

직접 살면서 집의 일부만 세를 주는 것도 사유로 인정됩니다. 대상은 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외) 등입니다.¹¹

집 전체를 세주는 것은 이 사유가 아닙니다. 그 경우는 아래 실거주 유예를 받아야 합니다.⁸

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세입자 있는 집 — 실거주 유예

국토교통부는 세입자가 있어 바로 입주하기 어려운 주택에 실거주 유예를 열어 두었습니다. 신청 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지입니다.³

대상은 2026년 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체입니다.⁸ 유예를 받아도 허가 후 4개월 안에 주택을 취득(등기)해야 합니다.⁹

매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 합니다.¹² 그 사이 집을 한 채라도 가졌다면 이 조치를 쓸 수 없습니다.

유예 조건을 차례로 보면 이렇습니다.^{8 12}

① 주택2026.10.1 기준 임대 중 또는 전세권 설정

▸

② 매수자2026.5.12부터 계속 무주택

▸

③ 신청2027.12.31까지

▸

④ 등기허가 후 4개월 내

▸

⑤ 입주임대차 종료 뒤 2년 거주

신청 기한과 등기 기한은 국토교통부 2026년 9월 17일 보도자료 기준입니다.^{3 9}

언제까지 입주를 미룰 수 있나

갱신계약이 있느냐에 따라 입주 시한이 갈립니다.^{13 14}

구분	입주 유예 기간	늦어도
갱신계약 없음	2026.10.1 당시 임대차계약의 최초 종료일까지	2028년 9월 30일
갱신계약 있음	최초 계약 + 갱신계약 종료일까지	2029년

갱신은 1회, 최대 2년만 인정됩니다.¹⁵ 국토부는 최대 유예를 3년 3개월(신청 기간 15개월+갱신 24개월)로 보고, 늦어도 2029년까지는 입주해야 한다고 밝혔습니다.¹⁶

갱신계약을 인정받으려면 두 조건이 다 맞아야 합니다.¹⁷

1. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결할 것
2. 갱신계약이 2026.10.1~2027.12.31 사이에 시작할 것

순서가 거꾸로면 갱신분은 빠지는데요. 세입자와 갱신 합의를 먼저 끝내고 유예를 신청해야 합니다.¹⁷

매입임대 아파트를 살 때

조정대상지역의 매입임대 아파트는 신청 기간이 따로 조정됩니다. 의무임대 종료일이나 이전고시일처럼 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀리면, 그 시점부터 15개월 동안 유예를 신청할 수 있습니다.¹⁸

안 살면 — 이행명령과 이행강제금

실거주를 하지 않으면 시장·군수·구청장이 먼저 이행명령을 내립니다.¹⁹ 명령은 문서로 하고, 이행기간은 3개월 이내로 정합니다.²⁰

기간 안에 들어가 살지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 비율은 위반 유형별로 다릅니다.^{21 5 22}

위반 유형	이행강제금
목적대로 쓰지 않고 방치	토지 취득가액의 10%
직접 살지 않고 임대	토지 취득가액의 7%
허가관청 승인 없이 목적 변경	토지 취득가액의 5%
그 밖의 경우	토지 취득가액의 7%

시행령은 기준을 토지 취득가액으로 정하고, 그 값은 실제 거래가격으로 한다고 정합니다.^{21 23}

계산 예시 — 토지 취득가액 10억 원을 세를 준 경우

토지 취득가액(실제 거래가격)이 10억 원인 집을 사서 직접 살지 않고 세를 줬다면 이행강제금은 10억 원 × 7% = 7천만 원입니다.^{5 23} 같은 집을 비워 두고 방치했다면 10억 원 × 10% = 1억 원입니다.²¹

이 금액은 최초 이행명령일부터 1년에 한 번씩 이행할 때까지 반복 부과될 수 있습니다.⁶ 들어가 살면 새 부과는 멈추지만, 이미 부과된 금액은 그대로 내야 합니다.²⁴

이용 의무기간(2년)이 지난 뒤에는 이행강제금을 부과할 수 없습니다.²⁵ 부과에 이의가 있으면 고지받은 날부터 30일 이내에 제기합니다.²⁶

헷갈리기 쉬운 다른 실거주 의무

분양가상한제 아파트 당첨자에게 붙는 거주의무는 주택법이 정하는 별개 제도입니다. 기간·유예·위반 처리가 모두 다르니 분양가상한제 실거주 의무 글에서 따로 확인하세요.

세입자 쪽에서 보면, 새 집주인의 실거주는 계약갱신 거절 사유와 이어집니다. 세입자의 권리는 계약갱신청구권 글에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

토지거래허가구역에서 집을 사면 몇 년을 살아야 하나요? 거주용으로 허가받았다면 토지 취득일부터 2년입니다.² 그 기간 동안 허가받은 목적대로 써야 합니다.¹

세입자가 살고 있는 집도 살 수 있나요? 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하면 됩니다.³ 기존 임대차 종료일까지, 요건을 갖춘 갱신계약 1회까지 입주를 미룰 수 있습니다.¹⁵

유예를 받으면 언제까지 들어가야 하나요? 갱신계약이 없으면 최초 계약 종료일까지이고 늦어도 2028년 9월 30일입니다.¹³ 갱신계약까지 인정받으면 늦어도 2029년까지 입주해야 합니다.¹⁶

집이 한 채 있어도 유예를 받을 수 있나요? 아닙니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 합니다.¹²

직접 살지 않고 세를 주면 어떻게 되나요? 3개월 이내 이행명령 뒤에도 안 지키면 토지 취득가액의 7%가 부과됩니다.^{20 5} 이행할 때까지 1년마다 반복될 수 있습니다.⁶

시행령은 언제 바뀌었나요? 국토부는 유예 확대를 담은 시행령 개정안을 2026년 10월 1일 시행 예정으로 입법예고했고,²⁷ 법령정보센터의 현행 시행령은 2026년 9월 30일 개정, 10월 1일 시행본입니다.²⁸

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조 제1항. ↩ ↩² ↩³

2. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조 제2항 제1호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — ❶ 실거주 유예 신청 기한 연장 (2026-10-07 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ‘27년 12월 31일까지 연장·확대」 (2026.9.17, 2026-10-07 확인). ↩

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제3항 제2호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조 제3항. ↩ ↩² ↩³

7. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1호 가목. ↩ ↩²

8. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 시행일 기준 적용 대상 (2026-10-07 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

9. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — ❶ 주석, 허가 후 4개월 내 취득 (2026-10-07 확인). ↩ ↩² ↩³

10. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조 제1항 제5호~제7호. ↩

11. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조 제1항 제9호. ↩

12. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 매수자 요건과 거주 의무 (2026-10-07 확인). ↩ ↩² ↩³

13. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 갱신계약 없는 경우 표 (2026-10-07 확인). ↩ ↩²

14. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 갱신계약 있는 경우 표 (2026-10-07 확인). ↩

15. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — ❷ 실거주 유예 인정 범위 확대 (2026-10-07 확인). ↩ ↩²

16. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — ❷ 주석, 최대 유예 기간 (2026-10-07 확인). ↩ ↩²

17. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 갱신 인정 요건 (2026-10-07 확인). ↩ ↩²

18. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — ❶ 매입임대 아파트 신청 기간 조정 (2026-10-07 확인). ↩

19. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조 제1항. ↩

20. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제1항. ↩ ↩²

21. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제3항 제1호. ↩ ↩² ↩³

22. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제3항 제3호·제4호. ↩

23. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제4항. ↩ ↩²

24. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조 제5항. ↩

25. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조 제4항. ↩

26. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제16조 제7항. ↩

27. 국토교통부 보도자료 (2026.9.17) — 시행령 개정 일정 (2026-10-07 확인). ↩

28. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [대통령령 제36740호, 2026. 9. 30., 일부개정] (2026-10-07 확인). ↩

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