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계약갱신청구권 — 행사 기간·5% 인상 상한·집주인 거절 사유 9가지

최종 수정: 2026.09.28 ·작성자: houseinfo 편집자

계약갱신청구권은 세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면, 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리입니다.^{1 2} 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 2년이 더해집니다.³

갱신할 때 보증금·월세 인상은 약정액의 20분의 1(5%) 을 넘지 못합니다.⁴ 보증금 3억 원이면 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있습니다.

다만 집주인이 거절할 수 있는 사유가 법에 9가지 정해져 있습니다.^{5 6} 그중 8호 「집주인 실거주」는 따로 손해배상 규정이 붙어 있습니다. 이 사유로 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다.⁷

계약갱신청구권 한눈에 보기

항목	내용	근거
행사 기간	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지	제6조의3 제1항·제6조 제1항
횟수	1회	제6조의3 제2항
갱신 기간	2년	제6조의3 제2항
갱신 조건	전 임대차와 동일, 보증금·월세만 제7조 범위에서 증감	제6조의3 제3항
인상 상한	약정액의 20분의 1(5%), 조례로 더 낮게 가능	제7조 제2항
거절 사유	차임 2기 연체·실거주 등 9가지	제6조의3 제1항 각 호
갱신 뒤 해지	세입자는 언제든 통지, 3개월 뒤 효력	제6조의3 제4항·제6조의2

조문은 모두 「주택임대차보호법」입니다. 제6조의3은 2020년 7월 31일 신설된 조문이고, 거절하지 못하는 기간은 제6조 제1항 전단의 기간을 그대로 가져다 씁니다.¹

행사 기간 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

기준은 제6조 제1항 전단의 「임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지」 입니다.² 세입자는 이 기간 안에 갱신을 요구해야 하고, 집주인은 이 기간 안의 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.¹

예를 들어 계약이 2027년 8월에 끝난다면, 대략 2027년 2월부터 6월 사이가 요구할 수 있는 창입니다. 만료 2개월 전이 지나면 이 권리로는 갱신을 요구할 수 없습니다.

요구 방식은 법에 따로 정해져 있지 않습니다. 나중에 「언제 요구했는지」가 다툼이 되기 쉬우니 문자·이메일·내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 쓰는 편이 안전합니다.

1회·2년 — 한 집에서 최대 4년

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.³ 처음 계약 2년에 갱신 2년을 더하면 이 권리로 보장되는 기간은 최대 4년입니다.

처음 계약을 2년보다 짧게 정했다면 법은 그 기간을 2년으로 봅니다.⁸ 다만 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.⁸

갱신되는 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다.⁹ 바뀔 수 있는 것은 보증금과 월세뿐이고, 그것도 제7조의 범위 안에서만입니다.⁹

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묵시적 갱신

보증금·월세 인상 상한 5% 계산

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.⁴ 20분의 1은 5%입니다. 특별시·광역시·도 등은 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.⁴

현재 계약	최대 인상액(5%)	인상 후 상한
전세 보증금 3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
전세 보증금 2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
월세 100만 원	5만 원	105만 원
월세 60만 원	3만 원	63만 원

위 표는 약정액에 20분의 1을 곱한 값입니다.⁴ 상한이지 의무 인상액이 아니므로, 동결이나 5% 미만 인상으로 합의해도 됩니다.

증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다.¹⁰ 반대로 경제사정 변동 등으로 보증금이 적절하지 않게 되면 세입자도 감액을 청구할 수 있습니다.¹⁰

집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

제6조의3 제1항 단서가 정한 거절 사유는 아래 9가지입니다.^{5 11 6} 이 중 하나에 해당하지 않으면 집주인은 갱신 요구를 거절하지 못합니다.

호	거절 사유
1	세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3	서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
4	집주인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5	주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
7	전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우(아래 가~다)
8	집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9	그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

1호의 「2기」는 월세를 달마다 내는 계약이라면 두 달 치 월세에 해당하는 금액입니다. 연체한 사실이 있는 경우라고 적혀 있어, 나중에 갚았더라도 연체 이력 자체가 사유로 다퉈질 수 있습니다.⁵

7호 철거·재건축은 세 경우로 한정됩니다.¹¹

• 가. 계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 계획을 세입자에게 구체적으로 알리고 그대로 따르는 경우
• 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우
• 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8호 실거주 사유에는 집주인 본인뿐 아니라 부모·자녀 등 직계존속·직계비속이 들어갈 집도 포함됩니다.⁶ 형제자매는 직계가 아니라 이 호에 들어가지 않습니다.

실거주로 거절하고 다른 사람에게 세를 주면

집주인이 8호(실거주)를 이유로 거절했는데, 갱신됐더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 합니다.⁷

배상액은 미리 합의한 금액이 없다면 아래 세 금액 중 큰 금액입니다.¹²

① 환산월차임 3개월분

▸

갱신거절 당시 기준

② 차액 2년분

▸

새 세입자 환산월차임 − 거절 당시 환산월차임

③ 실제 손해액

▸

갱신거절로 입은 손해

셋 중 가장 큰 금액이 배상액입니다.

「환산월차임」은 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 값입니다.¹² 보증금을 바꿀 때는 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 씁니다.^{13 14}

계산 예를 들어 보겠습니다. 보증금 1억 원·월세 50만 원이고, 전환율이 연 4.5%라고 가정하면 보증금 부분은 1억 원 × 4.5% ÷ 12 = 37만 5천 원입니다. 환산월차임은 87만 5천 원, ①의 3개월분은 262만 5천 원입니다.

같은 집을 새 세입자에게 환산월차임 100만 원에 줬다면 차액은 월 12만 5천 원이고, ②의 2년분은 300만 원입니다. 이 경우 ①보다 ②가 크므로, 실제 손해액(③)이 더 크지 않다면 배상액은 300만 원입니다.

갱신 뒤 2년을 다 채우지 않고 나갈 때

갱신된 임대차의 해지에는 묵시적 갱신 때의 해지 규정이 준용됩니다.¹⁵ 세입자는 언제든지 집주인에게 해지를 통지할 수 있습니다.¹⁶

해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생깁니다.¹⁶ 이사 날짜를 정할 때는 통지가 도착한 날을 기준으로 3개월을 세야 합니다.

제6조의2가 해지 통지의 주체로 정한 것은 임차인뿐입니다.¹⁶ 집주인이 같은 방식으로 갱신 기간 중간에 해지를 통지할 수 있다는 문구는 이 조문에 없습니다.

계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이

둘 다 계약이 2년 더 이어진다는 결과는 같지만,^{17 3} 생기는 방식이 다릅니다.^{2 1}

계약갱신청구권

• 세입자가 기간 안에 요구
• 1회만 행사
• 5% 이내 증액 가능
• 거절 사유 9가지

묵시적 갱신

• 양쪽 모두 기간 안에 통지 없음
• 횟수 제한 조문 없음
• 전 임대차와 동일 조건
• 세입자는 언제든 해지 통지

묵시적 갱신은 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않았을 때 생깁니다.^{2 18} 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.²

두 방식의 차이가 실제로 문제 되는 곳은 횟수인데요. 청구권은 1회에 한한다고 정해져 있고³, 묵시적 갱신 조문인 제6조에는 그런 횟수 제한이 없습니다.² 그래서 이번 갱신이 어느 쪽인지 나중에 가리려면 요구한 날짜의 기록이 필요합니다.

묵시적 갱신이 성립하는 조건과 연장 뒤 해지 절차는 묵시적 갱신 정리에 따로 모았습니다.

계약갱신 요구 순서

1. 만료일 확인 — 계약서의 임대차기간 끝나는 날에서 6개월 전·2개월 전 날짜를 표시합니다.
2. 인상 조건 확인 — 집주인이 올리겠다는 금액이 약정액의 5%(20분의 1) 이내인지 계산합니다.
3. 기간 안에 요구 — 날짜가 남는 방법(문자·이메일·내용증명)으로 갱신을 요구합니다.
4. 거절 사유 확인 — 거절 통보를 받으면 9가지 사유 중 무엇인지 물어보고 기록합니다.
5. 실거주 거절이면 — 이사 뒤에도 그 집에 누가 들어왔는지 확인해 둡니다.

2단계의 5% 상한과 4단계의 9가지 사유가 법이 정한 기준입니다.^{4 5} 5단계는 제3자 임대 시 손해배상 청구를 위한 준비입니다.⁷

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 언제까지 말해야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.^{1 2} 만료 2개월 전이 지나면 이 권리로는 갱신을 요구할 수 없습니다.

계약갱신청구권을 쓰면 전세금은 얼마까지 오르나요?

약정한 보증금의 20분의 1, 즉 5%까지입니다.⁴ 보증금 3억 원이면 최대 1,500만 원이고, 시·도 조례가 더 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

집주인 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주는 법이 정한 거절 사유입니다.⁶ 다만 거절 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.⁷

계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다.³ 처음 2년과 합하면 최대 4년입니다.

갱신한 뒤 중간에 나갈 수 있나요?

세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.^{15 16} 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

1. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 본문. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전단. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

3. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

4. 「주택임대차보호법」 제7조 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

5. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제1호~제6호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호·제9호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

7. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

8. 「주택임대차보호법」 제4조 제1항. ↩ ↩²

9. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항. ↩ ↩²

10. 「주택임대차보호법」 제7조 제1항. ↩ ↩²

11. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제7호. ↩ ↩²

12. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제6항. ↩ ↩²

13. 「주택임대차보호법」 제7조의2. ↩

14. 「주택임대차보호법 시행령」 제9조. ↩

15. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제4항. ↩ ↩²

16. 「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항·제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

17. 「주택임대차보호법」 제6조 제2항. ↩

18. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 후단. ↩

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