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전세금 반환 소송 — 지급명령·조정·소송 중 고르는 기준, 보증금 2억이면 비용 얼마

최종 수정: 2026.09.30 ·작성자: houseinfo 편집자

집주인이 계약이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않으면, 확정판결이나 그에 준하는 집행권원을 받아 그 집에 경매를 신청해 회수합니다. 이 소송은 임대차가 끝났다면 집에서 나가지 않고도 낼 수 있습니다.¹

집행권원을 받는 길은 셋입니다. 지급명령·민사조정·보증금반환청구소송입니다.² 집주인이 반환 의무를 인정하고 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 편하고,³ 다툼이 확실하면 소송입니다.

보증금 2억 원을 전자소송으로 청구하면 인지액 76만 9,500원, 송달료 16만 9,200원입니다.^{4 5 6 7} 지급명령은 인지액이 소장의 10분의 1이라 훨씬 쌉니다.⁸

세 가지 길 비교

구분	지급명령	민사조정	보증금반환청구소송
맞는 경우	집주인이 반환 의무를 다투지 않을 때	금액·시기를 두고 합의 여지가 있을 때	다툼이 확실하거나 앞의 절차가 실패했을 때
법원 출석	없음 (서면 심리)	조정기일 출석	변론기일 출석
인지액·수수료	소장 인지액의 1/10	소장 인지액의 1/10 (전자 제출 시 그 9/10)	소장 인지액 (전자소송 10% 할인)
확정되면	확정판결과 같은 효력	재판상 화해와 같은 효력	확정판결
틀어지면	이의신청 → 소송으로 이행	불성립·이의 → 소송으로 이행	항소

지급명령의 출석·효력은 생활법령정보의 설명이고, 수수료 비율은 인지법과 민사조정규칙 원문입니다.^{9 10 11 8 12 5}

이미지의 금액은 아래 계산 예시와 같은 법령 산식으로 낸 값입니다.^{4 12}

소송 전에 할 일

첫 단계는 내용증명입니다. 계약 사실, 임대차 종료, 돌려받을 보증금 액수를 적어 반환을 독촉합니다.¹³ 계약이 언제 끝났는지 다툼이 생기기 쉬운데요, 만료·갱신 판단은 계약갱신청구권 정리와 묵시적 갱신 정리에 있습니다.

집주인이 재산을 숨기거나 빼돌릴 가능성이 보이면 소송 전에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.¹⁴

새 집으로 이사해야 한다면 소송보다 임차권등기가 먼저입니다. 보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력·우선변제권을 잃어 돌려받기 어려워지기 때문입니다.¹⁵ 신청 서류와 비용은 임차권등기명령 신청방법에 정리했습니다.

지급명령 — 다투지 않는 집주인에게

지급명령은 법정에 나가지 않고 적은 비용으로 빠르게 끝낼 수 있는 절차입니다. 다만 상대가 이의하면 결국 소송으로 넘어가는 잠정적인 절차입니다.⁹

집주인이 지급명령을 송달받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정되고, 그걸로 강제집행을 신청합니다.¹⁶ 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있습니다.¹⁰

2주 안에 이의가 오면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고,¹⁷ 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 봅니다.¹⁸ 이때는 소장 인지액과의 차액을 추가로 내야 하고, 기간 안에 내지 않으면 신청서가 각하됩니다.¹⁹

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민사조정 — 합의 여지가 있을 때

민사조정은 정식 소송 전에 쓸 수 있는 간이한 절차입니다.²⁰ 조정이 성립하면 조정조서가 재판상 화해와 같은 효력을 가져 그대로 집행할 수 있습니다.¹¹

조정이 안 되어 소송으로 넘어가면, 처음부터 소송했을 때의 인지액에서 조정 수수료를 뺀 차액만 더 냅니다.²¹ 먼저 조정을 시도해도 비용이 이중으로 들지는 않습니다.

보증금반환청구소송 — 다툼이 확실할 때

지급명령 같은 간이절차로 못 돌려받으면 최후의 수단은 소송입니다.²² 소장은 집주인 또는 내 주소지 관할 법원에 낼 수 있고, 합의한 법원도 됩니다.²³

보증금반환청구소송에는 보증금 액수와 상관없이 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용됩니다.²⁴ 그래서 판사는 되도록 제1회 변론기일에 심리를 끝냅니다.²⁵

판결이 확정되면 집주인에게 다시 독촉하거나 집을 먼저 비워 주지 않고도 바로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 그동안 대항력과 우선변제권도 유지됩니다.²⁶

보증금 3,000만 원 이하라면

보증금이 3,000만 원 이하면 소액사건심판으로 청구할 수 있습니다.²⁷ 피고가 이행권고결정서를 받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.²⁸

3,000만 원이 넘는 보증금을 쪼개서 일부만 청구하면 소액사건이 되지 않습니다.²⁹

비용 계산

소장 인지액은 청구금액(소가) 구간별 산식으로 정합니다. 100원 미만은 버립니다.^{4 30 31}

청구금액	소장 인지액 산식
1천만 원 이상 1억 원 미만	청구금액 × 45/10,000 + 5,000원
1억 원 이상 10억 원 미만	청구금액 × 40/10,000 + 55,000원

송달료는 1회분 5,640원에 사건별 회분 수를 곱합니다. 제1심 단독사건 15회분, 소액사건 10회분, 민사조정 5회분입니다.^{7 6 32 33}

계산 예시 — 보증금 2억 원, 집주인 1명

소장 인지액은 2억 원 × 40/10,000 = 80만 원에 5만 5,000원을 더한 85만 5,000원입니다.⁴ 전자소송으로 내면 10% 할인돼 76만 9,500원입니다.⁵

길	인지액·수수료	송달료 (2명)	합계
지급명령	85만 5,000원 × 1/10 = 8만 5,500원	—	—
민사조정 (전자)	8만 5,500원 × 9/10 → 7만 6,900원	2 × 5,640 × 5 = 5만 6,400원	13만 3,300원
반환 소송 (전자)	76만 9,500원	2 × 5,640 × 15 = 16만 9,200원	93만 8,700원

조정 수수료 7만 6,950원은 100원 미만을 버려 7만 6,900원이 됩니다.^{12 34} 지급명령 인지액은 인지법 제7조 제2항의 10분의 1이고, 지급명령 송달료는 이 글의 출처 범위 밖이라 표에서 뺐습니다.⁸

계산 예시 — 보증금 2,500만 원 (소액사건)

인지액은 2,500만 원 × 45/10,000 = 11만 2,500원에 5,000원을 더한 11만 7,500원, 전자소송이면 10만 5,750원에서 100원 미만을 버린 10만 5,700원입니다.^{30 31 5}

송달료는 2명 × 5,640원 × 10회분 = 11만 2,800원이라 합계 21만 8,500원입니다.^{32 7} 변호사 보수는 이 합계에 들어 있지 않습니다.

진행 순서

1. 내용증명 발송 — 계약 사실·종료·보증금 액수를 적어 반환을 독촉합니다.
2. 보전 조치 — 이사해야 하면 임차권등기명령, 재산 은닉이 걱정되면 가압류를 먼저 합니다.
3. 길 고르기 — 다툼이 없으면 지급명령, 합의 여지가 있으면 조정, 다툼이 확실하면 소송입니다.
4. 집행권원 확보 — 지급명령 확정·조정 성립·판결 확정 중 하나를 받습니다.
5. 강제경매 신청 — 집을 비워 주지 않고도 신청할 수 있습니다.

1·3·5단계는 생활법령정보 「집행권원의 확보」의 순서를 따른 것입니다.^{13 2 26}

자주 묻는 질문

이사 나간 뒤에만 소송할 수 있나요? 아닙니다. 임대차가 끝났다면 퇴거하지 않고도 소송을 낼 수 있습니다.¹

지급명령과 소송 중 무엇이 나은가요? 집주인이 반환 의무 자체는 인정한다면 지급명령이 싸고 빠릅니다.³ 금액이나 종료 여부를 다툴 게 확실하면 이의신청으로 결국 소송이 되니 처음부터 소송이 낫습니다.⁹

보증금 2억 원이면 소송 비용은 얼마인가요? 전자소송 기준 인지액 76만 9,500원과 송달료 16만 9,200원을 더해 약 93만 8,700원입니다.^{4 5 6} 변호사 보수는 별도입니다.

지급명령에 이의가 오면 처음부터 다시 하나요? 아닙니다. 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 이어지고,¹⁸ 인지 차액만 보정하면 됩니다. 보정하지 않으면 각하됩니다.¹⁹

보증금이 3,000만 원 이하면 무엇이 다른가요? 소액사건심판으로 청구할 수 있고, 이행권고결정에 2주 안에 이의가 없으면 확정됩니다.^{27 28}

1. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 개념 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

2. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 법적 절차 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

3. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 지급명령이 맞는 경우 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

4. 「민사소송 등 인지법」 제2조 제1항 제3호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

5. 대법원 전자소송포털, 「나홀로소송 — 소송비용」 인지액 납부 ⑤ (2026-09-30 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

6. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 인지액 및 송달료」 민사 제1심 단독사건 (2026-09-30 확인). ↩ ↩² ↩³

7. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 인지액 및 송달료」 1회 송달료 (2026-09-30 확인). ↩ ↩² ↩³

8. 「민사소송 등 인지법」 제7조 제2항. ↩ ↩² ↩³

9. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 지급명령 (2026-09-30 확인). ↩ ↩² ↩³

10. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사소송법」 제474조 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

11. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사조정법」 제29조 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

12. 「민사조정규칙」 제3조 제1항 (2021년 11월 18일 시행본). ↩ ↩² ↩³

13. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 내용증명우편의 발송 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

14. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 가압류 (2026-09-30 확인). ↩

15. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 임차권등기명령」 제도의 취지 (2026-09-30 확인). ↩

16. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 지급명령의 확정 (2026-09-30 확인). ↩

17. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사소송법」 제470조 제1항 (2026-09-30 확인). ↩

18. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사소송법」 제472조 제2항 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

19. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 지급명령 신청 절차」 인지 등의 보정 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

20. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 민사조정제도 (2026-09-30 확인). ↩

21. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사조정법」 제36조 제2항 (2026-09-30 확인). ↩

22. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 보증금반환청구의 소 (2026-09-30 확인). ↩

23. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「민사소송법」 제29조 (2026-09-30 확인). ↩

24. 「주택임대차보호법」 제13조 (2026년 1월 2일 시행본). ↩

25. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「소액사건심판법」 제7조 (2026-09-30 확인). ↩

26. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 확정판결의 효과 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

27. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 소액사건심판 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

28. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 소액사건심판 및 이행권고」 이행권고결정의 효력 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

29. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 집행권원의 확보」 — 「소액사건심판법」 제5조의2 (2026-09-30 확인). ↩

30. 「민사소송 등 인지법」 제2조 제1항 제2호. ↩ ↩²

31. 「민사소송 등 인지법」 제2조 제2항. ↩ ↩²

32. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 인지액 및 송달료」 민사 소액사건 (2026-09-30 확인). ↩ ↩²

33. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「민사소송 — 인지액 및 송달료」 민사조정사건 (2026-09-30 확인). ↩

34. 「민사조정규칙」 제3조 제2항. ↩

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