전월세 계약 · 위키

묵시적 갱신 — 전세·월세 자동 연장 조건과 기간 2년, 세입자 해지는 3개월 뒤

최종 수정: 2026.09.28 ·작성자: houseinfo 편집자

묵시적 갱신은 집주인과 세입자 둘 다 정해진 기간에 아무 말을 하지 않으면 계약이 2년 자동 연장되는 제도입니다.^{1 2} 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 만료 2개월 전까지가 기준입니다.³

연장된 계약은 보증금·월세가 전과 똑같습니다.⁴ 전세든 월세든 규칙은 같습니다.

연장된 뒤 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.^{5 6} 그리고 이렇게 연장돼도 계약갱신청구권은 쓴 것으로 치지 않습니다.⁷

묵시적 갱신 한눈에 보기

항목	내용	근거
집주인이 가만히 있는 기간	만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절·조건변경 통지 없음	제6조 제1항 전단
세입자가 가만히 있는 기간	만료 2개월 전까지 통지 없음	제6조 제1항 후단
연장 조건	전 임대차와 동일한 조건(보증금·월세 그대로)	제6조 제1항
연장 기간	2년	제6조 제2항
세입자 중도 해지	언제든 통지, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력	제6조의2
적용 제외	2기의 차임액에 달하도록 연체·임차인 의무 현저 위반	제6조 제3항

표의 기간과 효과는 모두 주택임대차보호법 원문 그대로입니다.^{1 6 8}

성립 조건 — 두 사람 모두 침묵해야 한다

집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 「조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다」는 통지를 하지 않아야 합니다.¹ 세입자는 만료 2개월 전까지 통지하지 않아야 합니다.³

반대로 한쪽이라도 갱신거절이나 조건 변경을 통지했다면 묵시적 갱신은 생기지 않습니다.⁹ 둘 중 한 명만 말해도 자동 연장은 멈춘다는 뜻인데요.

갱신거절 통지는 형식이 정해져 있지 않아 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.¹⁰ 반면 조건 변경 통지는 바꾸려는 조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.¹¹

그래서 집주인이 “보증금 좀 올려야겠다”고만 말하고 금액을 밝히지 않았다면 조건 변경 통지로 보기 어렵습니다. 다툼을 피하려면 누가 무엇을 언제 말했는지 문자·이메일처럼 날짜가 남는 방법으로 주고받는 편이 좋습니다.

2020년 12월 10일 전 계약은 1개월

통지 기간 끝이 2개월 전으로 바뀐 것은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터입니다.¹² 그 전 계약은 1개월 전까지가 기준이었습니다.

2020년 12월 10일 이후 갱신된 계약도 2개월 기준을 따릅니다.¹²

통지 기간 날짜 계산 예시

만료일에서 거꾸로 6개월·2개월을 세면 됩니다.¹ 예를 들어 계약이 2027년 5월 31일에 끝난다면 이렇게 됩니다.

구분	날짜
집주인 통지 시작 (6개월 전)	2026년 11월 30일 무렵
집주인·세입자 통지 마감 (2개월 전)	2027년 3월 31일 무렵
아무 통지 없이 3월 말을 넘기면	5월 31일 만료 때 2년 연장 → 2029년 5월 31일까지

마감일은 만료일을 넣고 세는지 빼고 세는지에 따라 하루가 달라질 수 있습니다. 이사하거나 조건을 바꾸고 싶다면 마감일에 딱 맞추지 말고 1~2주 여유를 두고 통지하는 편이 안전합니다.

2년 연장 기간은 제6조 제2항에서 나온 값입니다.² 위 날짜는 계산 예시이고 각 계약서의 만료일을 기준으로 다시 세야 합니다.

전월세 계약이 카테고리에서 많이 본 글

계약갱신청구권

연장된 뒤 달라지는 것과 그대로인 것

보증금과 월세는 종전 계약과 동일한 조건으로 이어집니다.⁴ 묵시적 갱신 자체에는 인상 절차가 없습니다.

기간은 2년으로 봅니다.² 다만 세입자는 이 2년을 주장할 수도 있고, 중간에 해지할 수도 있습니다.¹³

해지 통지 권한을 법에 적어 둔 주체는 임차인뿐입니다.⁵ 집주인이 같은 방식으로 연장 기간 중간에 해지를 통지할 수 있다는 문구는 제6조의2에 없습니다.

세입자가 중간에 나갈 때 — 3개월 계산

해지 통지는 언제든 할 수 있습니다.⁵ 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다.⁶

1. 통지 보내기 — 문자·이메일·내용증명처럼 도착한 날짜가 남는 방법으로 해지를 알립니다.
2. 도착일 확인 — 3개월은 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 셉니다.
3. 3개월 뒤 효력 — 그날이 지나면 계약이 끝나고, 그 사이 월세는 계속 냅니다.
4. 보증금 반환 약속 — 효력 발생일에 맞춰 보증금 반환 날짜를 집주인과 정해 둡니다.

2단계의 기준일은 제6조의2 제2항 문구에서 나옵니다.⁶ 3단계의 월세 부담은 해지 효력이 생기기 전까지 계약이 이어지기 때문입니다.⁶ 국토교통부 해설도 계약갱신요구권으로 갱신된 계약(해지는 제6조의2 준용)을 두고, 계약만료 전이라면 해지를 통보해도 3개월간 임대료를 내야 한다고 안내합니다.¹⁴

월세 계산 예시

월세 60만 원 집에서 해지 통지가 2027년 7월 10일 집주인에게 도착했다고 가정합니다. 효력은 3개월이 지난 2027년 10월 10일 무렵에 생깁니다.⁶

해지 효력이 생기기 전까지 계약이 이어지므로, 그 사이 3개월분 월세 60만 원 × 3 = 180만 원은 세입자가 부담합니다.^{6 14} 새 세입자가 먼저 들어와 집주인과 합의가 되면 달라질 수 있지만, 그건 법이 아니라 당사자 합의의 영역입니다.

묵시적 갱신이 안 되는 경우

2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 세입자에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다.⁸ 밀린 월세 합계가 두 달 치 금액에 이른 상태를 떠올리면 됩니다.

이때는 집주인이 따로 해지하지 않아도 기간 만료로 계약이 끝납니다.¹⁵ 아무 말이 없었다고 연장됐다고 믿으면 안 되는 이유입니다.

한쪽이 갱신거절이나 조건 변경을 통지한 경우도 묵시적 갱신이 생기지 않습니다.⁹ 이때 세입자가 계속 살고 싶다면 기간 안에 계약갱신청구권을 따로 써야 합니다.

계약갱신청구권은 그대로 남는다

계약갱신청구권은 1회만 쓸 수 있습니다.¹⁶ 그래서 “묵시적으로 연장되면 이 1회를 쓴 것이냐”가 자주 헷갈리는데요.

국토교통부 해설을 옮긴 찾기쉬운 생활법령정보의 답은 아니다입니다. 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.⁷

같은 자료의 사례도 이를 보여 줍니다. 최초 2년 계약 뒤 묵시적으로 2년 연장된 세입자도 그 뒤 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.¹⁷

최초 계약 2년

▸

묵시적 갱신 2년청구권 사용 아님

▸

계약갱신청구권 2년1회 행사

묵시적 갱신과 계약갱신청구권이 각각 2년을 더하는 구조는 제6조 제2항·제6조의3 제2항 그대로입니다.^{2 16} 청구권 행사 기간·5% 인상 상한·거절 사유는 계약갱신청구권 정리에 따로 모았습니다.

전세권 등기를 했다면 규칙이 다르다

위 내용은 주택임대차보호법상 전세·월세 계약 기준입니다. 등기부에 전세권을 설정한 경우는 민법 규정이 따로 있습니다.¹⁸

구분	주택임대차보호법 계약	민법 전세권(등기)
통지 기간	만료 6개월 전 ~ 2개월 전	만료 전 6개월부터 1개월까지
연장 뒤 기간	2년	정함이 없는 것으로 봄
끝내는 방법	세입자 해지 통지 → 3개월 뒤	상대방에게 소멸 통고 → 6개월 뒤

전세권은 묵시적 갱신 뒤 기간의 정함이 없는 것으로 보아, 소멸 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 소멸합니다.¹⁹ 표의 주택임대차보호법 칸은 제6조·제6조의2 값입니다.^{1 2 6}

자주 묻는 질문

묵시적 갱신이 되면 기간은 몇 년인가요? 존속기간은 2년으로 봅니다.² 세입자는 그 전에 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.⁵

묵시적 갱신 후 이사 가려면 언제 말해야 하나요? 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.⁶ 이사 희망일보다 3개월 이상 앞서 도착하게 보내는 편이 안전합니다.

묵시적 갱신이 되면 계약갱신청구권을 쓴 것으로 치나요? 아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.⁷

집주인이 묵시적 갱신 기간 중에 나가 달라고 할 수 있나요? 해지를 언제든 통지할 수 있다고 법에 적힌 주체는 임차인뿐입니다.⁵ 연장된 기간은 2년으로 봅니다.²

월세를 밀리면 묵시적 갱신이 안 되나요? 2기의 차임액에 달하도록 연체한 세입자에게는 적용되지 않습니다.⁸ 이 경우 계약은 기간 만료로 끝납니다.¹⁵

1. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전단. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. 「주택임대차보호법」 제6조 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

3. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 후단. ↩ ↩²

4. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 묵시의 갱신의 효과 (2026-09-28 확인). ↩ ↩²

5. 「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

6. 「주택임대차보호법」 제6조의2 제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

7. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 [Q&A] ③ — 국토교통부 주택정책과 보도자료(2020. 7. 30.) 참조 (2026-09-28 확인). ↩ ↩² ↩³

8. 「주택임대차보호법」 제6조 제3항. ↩ ↩² ↩³

9. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 묵시의 갱신 요건 (2026-09-28 확인). ↩ ↩²

10. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 갱신거절 통지 (2026-09-28 확인). ↩

11. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 계약조건 변경 통지 (2026-09-28 확인). ↩

12. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 통지 기간 개정 적용(주택임대차보호법 부칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조) (2026-09-28 확인). ↩ ↩²

13. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지(제4조 제1항·제6조의2 제1항) (2026-09-28 확인). ↩

14. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 [Q&A] ⑥ 계약갱신청구권 행사 시 해지 — 국토교통부 주택정책과 보도자료(2020. 7. 30.) 참조 (2026-09-28 확인). ↩ ↩²

15. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 연체·의무위반 시 기간 만료 (2026-09-28 확인). ↩ ↩²

16. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제2항. ↩ ↩²

17. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 [Q&A] ③ 사례 (2026-09-28 확인). ↩

18. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 「민법」 제312조 제4항에 따른 전세권의 묵시의 갱신 (2026-09-28 확인). ↩

19. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「임대차계약의 갱신」 — 「민법」 제313조 전세권 소멸통고 (2026-09-28 확인). ↩

#묵시적 갱신 #묵시적갱신 #전세 묵시적갱신 기간 #월세 묵시적 갱신 기간 #묵시적 갱신 해지 #묵시적 갱신 계약갱신청구권 #묵시의 갱신

관련 문서

전월세 계약 전체 보기 →

상위 문서계약갱신청구권 — 행사 기간·5% 인상 상한·집주인 거절 사유 9가지