특별공급 · 위키

철거민 특별공급 — 대상 철거주택 6가지와 자격, 청약통장 없이 신청되는 이유

최종 수정: 2026.09.23 ·작성자: houseinfo 편집자

철거민 특별공급은 청약통장이 없어도 신청할 수 있는 드문 유형입니다. 특별공급의 저축 요건을 정한 조문이 철거주택 소유자와 세입자를 적용 대상에서 아예 빼 두었기 때문입니다.¹

한 차례만 받을 수 있다는 횟수 제한도 걸리지 않습니다.² 다만 풀리는 것은 「한 차례」 횟수 제한뿐입니다. 무주택세대구성원 요건은 그대로이고,³ 재당첨 제한(제54조)도 별도로 적용됩니다.⁴ 분양가상한제 적용주택처럼 재당첨 제한 대상 주택에 당첨된 세대는 정해진 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.⁴

대신 문을 여는 조건이 좁습니다. 내 집이 규칙이 정한 철거주택 여섯 가지 중 하나여야 하고, 특별시장·광역시장·특별자치시장·시장 또는 군수가 그 사실을 인정해야 합니다.⁵

대상이 되는 철거주택 여섯 가지

규칙은 대상을 「철거민」이라는 말로 뭉뚱그리지 않고, 어떤 사업으로 헐리는 집인지를 여섯 목으로 나누어 적어 두었습니다.⁵

목	어떤 철거인가
가	국가·지자체·LH·지방공사가 주택건설사업을 위해 철거하는 주택(재개발·재건축 제외)
나	사업주체가 공공사업 택지를 공급받아 주택을 지을 때 그 공공사업으로 철거되는 주택
다	도시·군계획사업으로 철거되는 주택(재개발·재건축 제외)
라	재해로 인하여 철거되는 주택
마	시·도지사·LH·지방공사가 내력구조부 등 중대한 하자로 이주·철거가 필요하다고 인정한 주택
바	공익사업(토지보상법 제4조)의 시행을 위해 철거되는 주택(가목~다목 사업분은 제외)

허가나 신고를 받아야 하는데 그러지 않고 지은 무허가 주택은 대상에서 빠집니다.⁵ 바목의 공익사업 철거주택은 조건이 하나 더 붙는데요. 사업시행 고시 등이 있은 날 이전부터 소유하고 있어야 합니다.⁵

철거민 특별공급 대상 철거주택 여섯 가지와 소유자·세입자에게 나오는 주택을 갈라 정리한 표

소유자 몫(제12호)은 여섯 목 가운데 하나에 해당해야 합니다. 세입자 몫(제13호·제14호)이나 제37조·제44조처럼 사업별로 따로 열린 경로도 있으니 아래에서 함께 확인하시기 바랍니다.

재개발·재건축이 빠지는 자리

가목과 다목은 괄호로 재개발사업과 재건축사업을 명시적으로 제외합니다.⁵ 여기서 오해가 가장 많이 생깁니다.

그래서 재개발로 내 집이 헐리는 소유자는 가목·다목으로는 신청할 수 없습니다. 바목(공익사업)은 가목부터 다목까지에 해당하는 사업만 제외하는데, 재개발이 여기에 걸리는지는 조문만으로 단정하기 어렵습니다. 소유자라면 대체로 해당하지 않는다고 보고, 관할 시·군에 확인하는 편이 안전합니다.

다만 세입자는 다릅니다. 재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자는 별도의 호로 대상에 들어갑니다.⁶

소유자와 세입자 — 나오는 집의 차이

세입자도 대상이지만, 받을 수 있는 주택의 종류가 소유자와 다릅니다. 규칙 제35조 제2항이 세입자에 해당하는 호를 공공임대주택만 해당하도록 못박아 두었습니다.⁷

철거주택 소유자제12호 · 시장·군수가 인정

국민주택(분양) + 공공임대

철거주택 세입자제13호 · 고시일 현재 3개월 이상 거주

공공임대주택만

주거환경개선사업 세입자제14호 · 개발제한구역 안 · 기준일 3개월 이상

공공임대주택만

같은 철거민이라도 소유자와 세입자에게 나오는 주택이 다릅니다.

세입자 요건의 핵심은 거주 기간 3개월입니다. 사업을 위한 고시 등이 있은 날을 기준으로 3개월 이상 살고 있었어야 하고, 재해라면 재해가 발생한 날에 전입신고를 하고 살고 있었어야 합니다.⁶

개발제한구역 안에서 시행되는 주거환경개선사업의 세입자는 따로 정해진 기준일에 3개월 이상 거주한 성년자여야 합니다.⁶ 두 경우 모두 성년자일 것이 요건에 들어 있습니다.

국민주택의 철거민 특별공급 물량은 건설량의 10% 범위이며, 시·도지사 승인을 받으면 10%를 넘길 수 있습니다.³ 이 10%는 철거민만의 몫이 아니라 국가유공자·장애인 등 여러 계층이 함께 나누는 물량입니다.⁸ 유형 전체 구조는 특별공급 총정리에 정리해 두었습니다.

85㎡ 이하 민영주택은 요건이 하나 더

민영주택에도 철거민 몫이 있습니다. 85㎡ 이하 민영주택 특별공급의 제1호가 해당 주택을 건설하는 지역에서 철거되는 주택의 소유자입니다.⁹

국민주택과 갈리는 대목은 거주까지 요구한다는 점인데요. 사업시행 고시 등이 있은 날 이전부터 소유만 한 것이 아니라 소유하고 거주까지 했어야 합니다.⁹

조건이 둘 더 붙습니다. 대지와 건물의 소유자가 같아야 하고, 1세대 1주택이어야 합니다.⁹ 땅은 남 이름이고 건물만 내 것이면 이 호로는 신청할 수 없습니다.

민영주택 물량은 건설량의 10% 범위이고, 시·도지사 승인이 있으면 수도권 15%·그 밖의 지역 20%까지 늘어납니다.⁹

도시개발사업·개발제한구역 해제 지구의 별도 조문

철거민에게 열리는 문은 제35조와 제36조만이 아닙니다. 사업 종류에 따라 별도 조문이 따로 있습니다.

도시개발사업으로 조성된 토지에 짓는 85㎡ 이하 민영주택은, 그 사업 때문에 철거되는 주택의 소유자에게 특별공급할 수 있습니다.¹⁰ 다만 「도시개발법」 제11조제1항제5호 또는 제11호에 해당하는 시행자가 시행하는 도시개발사업으로서, 개발면적이 33만㎡ 이상인 경우만 해당합니다.¹⁰

개발제한구역이 해제된 택지개발사업·도시개발사업 지구와 공공주택지구조성사업 지구에서 조성된 땅에 짓는 85㎡ 이하 분양주택도 같은 구조입니다.¹¹ 해당 공공사업으로 철거되는 주택의 소유자가 대상이지만, 국민임대주택의 입주자로 선정된 사람은 빠집니다.¹¹ 이 특별공급에 경쟁이 있으면 추첨으로 공급합니다.¹¹

두 조문 모두 이주대책 대상자와 이주정착금 수령자를 제외한다는 단서를 달고 있습니다.¹¹ ¹⁰ 또 두 조문은 제35조 제12호와 달리 한 차례에 한정해 공급합니다.¹¹ ¹⁰

이주대책·이주정착금과 겹치지 않는 구조

공익사업으로 집을 내놓아 생활 근거를 잃는 사람에게는 사업시행자가 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급해야 합니다.¹² 철거민 특별공급과는 뿌리가 다른 제도입니다.

두 제도가 겹치지 않도록 규칙이 선을 그어 두었습니다. 제37조와 제44조의 특별공급은 이주대책 대상자에 포함되어 있거나 이주정착금을 받은 사람을 제외합니다.¹¹ ¹⁰

이주정착금은 보상 대상인 주거용 건축물 평가액의 30%로 계산합니다.¹³ 다만 하한과 상한이 있어서, 1천2백만원에 못 미치면 1천2백만원으로, 2천4백만원을 넘으면 2천4백만원으로 맞춥니다.¹³

평가액이 6천만원인 주택이라면 30%가 1천8백만원이라 그대로 지급되고, 평가액이 3천만원이면 30%가 9백만원이어서 하한인 1천2백만원으로 올라갑니다. 평가액이 1억원이면 30%가 3천만원이지만 상한에 걸려 2천4백만원까지만 나옵니다.

신청 전 확인할 순서

내 집이 헐리는 사업이 가목~바목 중 어디인지 확인한다 — 재개발·재건축은 가목·다목에서 빠지므로 소유자는 대체로 해당하지 않는다
소유자인지 세입자인지에 따라 분양인지 공공임대인지 먼저 가린다
사업시행 고시 등이 있은 날을 찾는다 — 소유·거주 기간의 기준일이다
특별시장·광역시장·특별자치시장·시장 또는 군수에게 철거민 확인을 받는다 — 제12호는 인정을 받아야 성립한다
이주대책 대상자 명단에 들어 있는지 확인한다 — 제37조·제44조 특별공급은 중복되지 않는다
단지별 배정 세대수와 제출 서류는 입주자모집공고문에서 확인한다

무주택세대구성원 요건은 철거민에게도 그대로 적용되므로, 세대에 누가 들어가는지부터 확인해 두어야 합니다.³ 판정 기준은 무주택세대구성원에 정리되어 있습니다.

자주 묻는 질문

철거민 특별공급도 청약통장이 있어야 하나요?

없어도 됩니다. 특별공급의 입주자저축 요건을 정한 조문이 철거주택 소유자와 세입자에 해당하는 호를 적용 대상에서 빼 두었기 때문입니다.¹ 85㎡ 이하 민영주택의 철거민 특별공급도 같습니다.¹

다만 통장이 필요 없을 뿐 무주택세대구성원 요건은 그대로 적용됩니다.³

재개발로 집이 헐리는데 철거민 특별공급을 받을 수 있나요?

소유자는 대체로 해당하지 않습니다. 대상 철거주택을 정한 가목과 다목이 재개발사업과 재건축사업을 명시적으로 빼 두었기 때문입니다.⁵ 바목(공익사업)에 해당하는지는 사업마다 따져 봐야 하므로 관할 시·군에 확인하는 편이 안전합니다. 다만 재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자는 별도의 호로 대상에 들어가며, 이때 나오는 주택은 공공임대주택입니다.⁶ ⁷

철거민 특별공급은 한 번만 받을 수 있나요?

횟수 제한 규정의 단서에 철거주택 소유자와 세입자에 해당하는 호가 들어 있어, 한 차례 1세대 1주택 원칙이 적용되지 않습니다.² 85㎡ 이하 민영주택의 철거주택 소유자도 같은 단서에 포함됩니다.²

다만 제37조·제44조에 따른 특별공급은 조문 자체가 한 차례로 한정합니다.¹¹ ¹⁰ 무주택 요건과 재당첨 제한(제54조)도 따로 적용됩니다.⁴

이주대책 대상자인데 철거민 특별공급도 같이 받을 수 있나요?

개발제한구역 해제 택지개발사업 등에 따른 특별공급과 도시개발사업 철거주택 소유자 특별공급은 이주대책 대상자에 포함되어 있거나 이주정착금을 받은 사람을 제외합니다.¹¹ ¹⁰ 이주정착금은 주거용 건축물 평가액의 30%로 하되 1천2백만원에서 2천4백만원 사이로 정해집니다.¹³

법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제48조 — 특별공급의 입주자저축 요건 (2026-09-23 확인). 제35조제1항 중 제12호·제13호·제14호와 제36조 중 제1호부터 제6호까지가 적용 대상에서 제외됩니다. ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제55조 — 특별공급 횟수 제한 (2026-09-23 확인). 단서에 제35조제1항제12호부터 제14호까지와 제36조제1호가 들어 있습니다. ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조 — 국민주택의 특별공급 (2026-09-23 확인, 국토교통부령 제1592호·2026년 6월 15일 시행). 제1항 본문이 건설량의 10퍼센트 범위와 무주택세대구성원 요건, 한 차례 제한의 예외 호를 정합니다. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제54조 — 재당첨 제한 (2026-09-07 확인). 제2항이 분양가상한제 적용주택 등은 당첨일부터 10년 등 제한기간을 정합니다. ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조 제1항 제12호 (2026-09-23 확인). 가목부터 바목까지 여섯 가지이고, 무허가 주택 제외와 바목의 고시일 이전 소유 요건이 함께 규정되어 있습니다. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조 제1항 제13호·제14호 (2026-09-23 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조 제2항 (2026-09-23 확인). 제13호부터 제15호까지가 공공임대주택 한정 대상에 들어갑니다. ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조 제1항 (2026-09-23 확인). 제1호부터 여러 호에 국가유공자, 장애인 등 대상 계층이 나열되어 있습니다. ↩
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제36조 — 85제곱미터 이하 민영주택의 특별공급 (2026-09-23 확인). 제1호가 철거주택 소유자이고, 소유와 거주를 함께 요구합니다. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제44조 — 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자에 대한 특별공급 (2026-09-23 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷
법제처 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제37조 (2026-09-23 확인). 제1항 단서가 이주대책 대상자·이주정착금 수령자를 제외하고, 제2항이 경쟁 시 추첨을 정합니다. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
법제처 국가법령정보센터, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 (2026-09-23 확인, 법률 제21901호·2026년 9월 8일 시행). ↩
법제처 국가법령정보센터, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제53조 (2026-09-23 확인, 국토교통부령 제1322호·2024년 4월 9일 시행). 제2항이 평가액의 30퍼센트와 1천2백만원~2천4백만원 한도를 정합니다. ↩ ↩² ↩³

#철거민 특별공급 #철거민 특공 #이주대책 #이주정착금 #청약통장 없이 #주택공급에 관한 규칙