당첨·계약 · 위키

분양가 상한제 지역 — 적용되는 4개 구와 공공택지, 내 단지 확인법

최종 수정: 2026.09.26 ·작성자: houseinfo 편집자

분양가 상한제는 공공택지면 어느 지역이든 적용되고, 민간택지는 국토교통부가 지정한 지역에만 적용됩니다.¹ 민간택지 지정 지역은 2023년 1월 5일 국토교통부공고 제2023-3호 기준 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 전 지역 4곳입니다.^{2 3}

국토교통부 행정규칙 게시판을 「분양가상한제」로 검색하면 2023년 1월 5일 지정 해제 공고 뒤로는 지정·해제 공고가 없습니다.⁴ 목록의 가장 최근 게시물은 2026년 9월 15일 기본형건축비 개정 고시로, 지역 지정이 아닌 건축비 고시입니다.⁵ (2026년 9월 26일 확인)

투기과열지구로 지정됐다고 곧바로 상한제 지역이 되는 것은 아닙니다. 투기과열지구 가운데 시행령 지표에 해당하는 지역을 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 따로 지정해야 합니다.^{6 7}

그래서 「우리 동네가 상한제 지역인가」는 지역 이름만으로 끝나지 않습니다. 택지가 공공택지인지, 민간택지라면 4개 구 안인지와 입주자모집 승인 신청 시점까지 봐야 답이 나옵니다.

분양가 상한제 적용 지역 한눈에 보기

구분	적용 지역	근거
공공택지	지역 지정과 관계없이 적용	주택법 제57조 제1항 제1호
민간택지(공공택지 외)	서울 강남구·서초구·송파구·용산구 전 지역	국토교통부공고 제2023-3호
적용 제외	도시형 생활주택 등 제57조 제2항 각 호	주택법 제57조 제2항

공공택지 외의 택지는 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역만 대상입니다.¹ 공고 첨부 현황표에서 강남·서초·송파·용산 4개 구만 「좌동」, 즉 지정 유지로 적혀 있습니다.^{2 3}

2023년 1월 5일 해제된 지역

국토교통부는 주택법 제58조 제3항·제5항에 따라 2023년 1월 5일 지정 해제를 공고했습니다.⁸ 해제 지역은 서울 9개 구 전 지역, 서울 5개 구와 경기 3개 시의 일부 동입니다.⁹

시·도	해제 지역
서울(구 전체)	강동구·영등포구·마포구·성동구·동작구·양천구·중구·광진구·서대문구
서울(일부 동)	강서구 방화동·공항동·마곡동·등촌동·화곡동
	노원구 상계동·월계동·중계동·하계동
	동대문구 이문동·휘경동·제기동·용두동·청량리동·답십리동·회기동·전농동
	성북구 성북동·정릉동·장위동·돈암동·길음동·동소문동2가·동소문동3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1가·삼선동2가·삼선동3가
	은평구 불광동·갈현동·수색동·신사동·증산동·대조동·역촌동
경기	과천시 별양동·부림동·원문동·주암동·중앙동
	하남시 창우동·신장동·덕풍동·풍산동
	광명시 광명동·소하동·철산동·하안동

해제 공고는 공고한 날부터 효력이 생기고, 그 뒤에 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.¹⁰ 해제 전에 이미 승인을 신청한 단지는 이 해제 공고가 적용되는 범위 밖에 있는 셈입니다.

내 단지가 분양가 상한제 적용인지 확인하는 순서

지역 이름보다 단지 단위로 판정하는 편이 정확합니다. 아래 순서대로 보면 헷갈릴 일이 줄어듭니다.

1. 택지 종류 확인 — 공공택지에서 공급하는 주택이면 지역과 관계없이 적용 대상입니다.
2. 민간택지면 지정 지역과 시점 확인 — 강남·서초·송파·용산 안인지, 입주자모집 승인을 언제 신청했는지 봅니다.
3. 적용 제외인지 확인 — 도시형 생활주택처럼 제57조 제2항에 해당하면 적용되지 않습니다.
4. 입주자 모집공고 표기 확인 — 지정 지역 단지는 모집공고에 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 적게 되어 있습니다.

1단계 근거는 주택법 제57조 제1항 제1호입니다.¹ 2단계의 시점 기준은 시행령이 「공고일 이후 최초로 입주자모집승인을 신청하는 분부터」로 정해 두었습니다.¹¹

4단계는 법이 정한 표기 의무입니다. 시장·군수·구청장은 사업주체가 모집공고에 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 공고하게 해야 합니다.¹² 모집공고 앞부분의 단지 개요나 유의사항에서 찾으면 됩니다.

당첨·계약이 카테고리에서 많이 본 글

청약 부적격청약 계약금·중도금·잔금예비당첨자분양가상한제 실거주 의무

분양가 상한제가 적용되지 않는 주택

지정 지역이나 공공택지 안이라도 제57조 제2항 각 호에 해당하면 상한제가 적용되지 않습니다. 제1호부터 제7호까지에 제4호의2가 더해져 모두 여덟 가지입니다.

• 도시형 생활주택¹³
• 경제자유구역에서 경제자유구역위원회가 적용하지 않기로 심의·의결한 공동주택¹³
• 관광특구에서 50층 이상이거나 높이 150미터 이상인 공동주택¹³
• 한국토지주택공사·지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 공공성 요건을 충족한 사업의 주택¹⁴
• 주거환경개선사업·공공재개발사업의 주택¹⁴
• 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업 주택¹⁴
• 도심 공공주택 복합사업 주택¹⁴
• 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업 주택¹⁴

강남 4개 구 안이라도 도시형 생활주택이나 공공재개발 단지는 이 목록 때문에 상한제가 붙지 않습니다. 모집공고 표기로 최종 확인하는 이유입니다.

분양가 상한제 지역 지정 기준

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 가운데, 대통령령 기준을 충족하는 지역을 지정할 수 있습니다.⁷ 지정 전에는 시·도지사의 의견을 먼저 들어야 합니다.⁷

대통령령 기준은 투기과열지구 중 시행령 제61조 제1항 각 호에 해당하는 지역입니다.⁶ 각 호의 지표는 세 가지입니다.

지표	기준
분양가격상승률	직전 12개월 아파트 분양가격상승률이 시·도 소비자물가상승률의 2배 초과
주택매매거래량	직전 3개월 거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가
청약경쟁률	직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1 초과(국민주택규모는 10대 1 초과)

표의 세 지표는 시행령 제61조 제1항 제1호~제3호를 옮긴 것입니다.⁶ 여기서 「직전」은 지정하는 날이 속한 달의 바로 전달부터 거꾸로 센다는 뜻입니다.

해제도 같은 틀입니다. 계속 지정할 필요가 없다고 인정되면 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 해제하고, 시·도지사나 시장·군수·구청장이 해제를 요청할 수도 있습니다.¹⁵

적용되면 달라지는 것 — 분양가격 산정

분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성됩니다.¹⁶ 민간택지의 택지비는 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지 관련 비용을 더한 금액입니다.¹⁶

건축비는 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더해 정합니다.¹⁷ 기본형건축비 고시는 행정규칙 게시판에 2026년 9월 15일 개정분까지 올라와 있습니다.⁵

공공택지 단지는 입주자모집 승인을 받으면 모집공고에 택지비·공사비·간접비·그 밖의 비용을 나눠 분양가격을 공시해야 합니다.¹⁸

분양가 상한제 주택에 함께 붙는 제한

상한제는 분양가를 누르는 대신 당첨 후 제한이 뒤따릅니다. 입주 후 일정 기간 살아야 하는 거주의무는 분양가상한제 실거주 의무에서 기간과 예외를 정리했습니다.

당첨된 뒤 다른 청약이 일정 기간 막히는 재당첨 제한도 적용됩니다. 유형별 기간은 청약 재당첨 제한에서 확인할 수 있습니다.

계약 뒤 돈을 내는 흐름은 청약 계약금·중도금·잔금과 아파트 중도금 대출 조건으로 이어서 보면 됩니다.

자주 묻는 질문

분양가 상한제 지역은 지금 어디인가요?

민간택지 기준으로는 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 전 지역입니다.^{2 3} 이는 2023년 1월 5일 국토교통부공고 제2023-3호 기준이며, 국토교통부 행정규칙 게시판에는 그 뒤 지정·해제 공고가 없습니다(2026년 9월 26일 확인).⁴

공공택지에서 공급하는 주택은 지역과 관계없이 적용됩니다.¹

과천·하남·광명은 이제 분양가상한제가 아닌가요?

민간택지 기준으로는 2023년 1월 5일 해제됐습니다. 과천시 5개 동, 하남시 4개 동, 광명시 4개 동이 해제 목록에 있습니다.⁹

다만 해제는 그날 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.¹⁰ 공공택지에서 공급하는 주택은 지정과 관계없이 분양가상한제 적용주택입니다.¹

서울 다른 구 아파트는 분양가상한제가 전혀 없나요?

민간택지라면 4개 구 밖에서는 적용되지 않습니다. 하지만 공공택지에서 공급하는 주택은 지역 지정과 관계없이 적용 대상입니다.¹

단지마다 택지 종류가 다르므로 입주자 모집공고의 분양가상한제 적용주택 표기를 보는 것이 가장 정확합니다.¹²

분양가상한제 지역은 어떤 기준으로 지정하나요?

투기과열지구 가운데 분양가격상승률·주택매매거래량·청약경쟁률 지표에 해당하는 지역이 대상입니다.⁶ 국토교통부장관이 시·도지사 의견을 듣고 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다.⁷

1. 「주택법」 제57조 제1항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

2. 국토교통부공고 제2023-3호 첨부 「분양가상한제 적용 지역 지정 현황」 — 강남구·서초구·송파구. ↩ ↩² ↩³

3. 국토교통부공고 제2023-3호 첨부 「분양가상한제 적용 지역 지정 현황」 — 용산구. ↩ ↩² ↩³

4. 국토교통부 행정규칙(훈령·예규·고시) 게시판, 「분양가상한제」 제목 검색 — 2023-01-05 지정 해제 게시물. 2026-09-26 확인. ↩ ↩²

5. 국토교통부 행정규칙 게시판, 「분양가상한제」 제목 검색 — 최신 게시물 2026-09-15 기본형건축비 개정 고시. 2026-09-26 확인. ↩ ↩²

6. 「주택법 시행령」 제61조 제1항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

7. 「주택법」 제58조 제1항·제2항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

8. 국토교통부, 「분양가상한제 적용지역 지정 해제」 국토교통부공고 제2023-3호, 2023-01-05. ↩

9. 국토교통부공고 제2023-3호 — 1. 지정해제 지역. ↩ ↩²

10. 국토교통부공고 제2023-3호 — 2. 해제일 · 3. 효력발생시기. ↩ ↩²

11. 「주택법 시행령」 제61조 제2항. ↩

12. 「주택법」 제58조 제3항. ↩ ↩²

13. 「주택법」 제57조 제2항 제1호~제3호. ↩ ↩² ↩³

14. 「주택법」 제57조 제2항 제4호~제7호(제4호의2 포함). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

15. 「주택법」 제58조 제4항·제6항. ↩

16. 「주택법」 제57조 제3항. ↩ ↩²

17. 「주택법」 제57조 제4항. ↩

18. 「주택법」 제57조 제5항. ↩

#분양가 상한제 지역 #분양가상한제 적용 지역 #분양가상한제 지역 #민간택지 분양가상한제 #분양가상한제 해제 지역 #분양가상한제 적용주택 #공공택지 분양가상한제

관련 문서

당첨·계약 전체 보기 →

상위 문서청약 계약금·중도금·잔금 — 당첨 후 분양대금 납부 구조 같은 묶음청약 부적격 — 당첨 취소 사유와 소명·제한 기간 같은 묶음예비당첨자 — 청약 예비입주자 선정과 계약 순번 같은 묶음분양가상한제 실거주 의무 — 거주의무기간 2~5년, 입주 3년 유예와 위반 시 LH 매입·벌칙 같은 묶음청약 재당첨 제한 — 주택 유형별 10년·7년·5년·3년·1년 기간과 세대 적용 범위 같은 묶음아파트 하자보수기간 — 공종별 2·3·5·10년, 기산일과 만료 전 청구 방법