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아파트 사전점검 — 입주 45일 전 2일 이상, 하자 체크리스트와 보수 기한

최종 수정: 2026.10.04 ·작성자: houseinfo 편집자

아파트 사전점검은 법에서 「사전방문」이라고 부르는 절차입니다. 사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 집을 방문해 공사 상태를 미리 점검하게 해야 합니다.¹

시기는 정해져 있습니다. 입주지정기간 시작일 45일 전까지, 2일 이상 열어야 하고, 일정은 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 서면으로 알려야 합니다.^{2 3}

지적한 하자를 고치는 기한도 법령에 있는데요. 누수·누전 같은 중대한 하자는 사용검사 전까지, 그 밖의 집 안 하자는 인도 전까지가 원칙입니다.^{4 5}

사전점검 시기와 통보

사전방문 시기는 분양계약서에 적힌 입주지정기간 시작일을 기준으로 거꾸로 셉니다. 사업주체는 그 시작일 45일 전까지 2일 이상 사전방문을 실시해야 합니다.²

항목	기준
실시 시기	입주지정기간 시작일 45일 전까지
실시 기간	2일 이상
일정 통보	사전방문기간 시작일 1개월 전까지, 서면(전자문서 포함)
실시 조건	감리자가 설계도서대로 시공됐음을 확인한 뒤
점검표	사업주체가 표준양식을 참고해 제공

표의 기준은 주택법 시행규칙 제20조의2 제1항~제3항·제6항입니다.^{6 7 8}

감리자 확인은 전유부분과 공용부분 중 계단·복도·승강기·현관까지 받아야 합니다.⁷ 공사가 덜 끝난 상태로 사전점검을 여는 것을 막는 장치입니다.

점검표는 국토교통부장관이 정해 보급하는 표준양식을 참고해 사업주체가 입주예정자에게 줍니다.^{9 8}

날짜 계산 예시

입주지정기간 시작일이 2027년 3월 1일인 단지를 예로 들어 봅니다. 45일 전까지 2일 이상 실시해야 하므로, 이틀짜리 사전방문이라면 늦어도 2027년 1월 14일에는 시작해 15일까지 마쳐야 합니다.²

그 사전방문이 1월 14일에 시작한다면, 일정 통보는 1개월 전인 2026년 12월 14일까지 와야 합니다.³ 분양계약서의 입주지정기간을 알면 사전점검이 언제쯤인지 미리 가늠할 수 있습니다.

일정이 미뤄지는 경우

계획을 낸 뒤 사유가 생기면 사업주체는 사전방문기간 시작일을 15일 범위에서 연기할 수 있습니다.¹⁰ 인정되는 사유는 자재·장비·인력 수급 곤란과 천재지변 등 부득이한 사유입니다.¹¹

연기하려면 시작일 10일 전까지 사용검사권자에게 자료를 내고 확인을 받아야 합니다.¹² 확인을 받으면 즉시 입주예정자에게 서면으로 알려야 합니다.¹³

하자의 기준

입주예정자는 사전방문 결과 하자가 있다고 판단하면 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 요청할 수 있습니다.¹⁴

법이 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전·기능·미관상 지장을 줄 정도의 결함입니다.¹⁵ 단순 취향 차이가 아니라 시공 잘못이어야 한다는 뜻이에요.

하자의 범위는 공동주택관리법 시행령 제37조를, 판정기준은 국토교통부장관 고시를 따릅니다.¹⁶ 입주 뒤 하자보수 때 쓰는 기준과 같은 틀입니다.

사전점검 체크리스트 — 중대한 하자부터

사전점검에서 가장 먼저 볼 것은 법령이 「중대한 하자」로 꼽는 항목입니다. 이 항목은 사용검사 전까지 고치는 것이 원칙이라 지적의 무게가 다릅니다.⁴

구분	확인할 항목
내력구조부	철근콘크리트 균열, 주요구조부의 철근 노출
시설공사	토목 구조물 균열, 옹벽·차도·보도 침하
물·전기·가스	누수, 누전, 가스 누출
배관	가스배관 부식, 배관류 동파
설비	급수·급탕·배수·위생·소방·난방·가스 설비, 전기·조명 기구의 작동 불량·파손
안전	발코니 안전 난간, 승강기의 작동 불량·파손

표는 주택법 시행령 제53조의2 제4항 각 호입니다.^{17 18 19}

다만 목록에 해당한다고 바로 중대한 하자가 되지는 않습니다. 구조안전이나 생활의 안전·기능에 심각한 지장을 주는 정도로서 사용검사권자가 인정해야 합니다.²⁰

그 밖의 마감 결함은 「그 밖의 하자」로 분류됩니다. 도배 들뜸이나 타일 파손처럼 법이 든 들뜸·파손에 해당하면 함께 적어 내면 됩니다.¹⁵

출처: 주택법 시행규칙 제20조의2, 주택법 시행령 제53조의2 (2026-09-15 확인)

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지적한 하자의 보수 기한

보수 기한은 하자 종류와 위치에 따라 갈립니다. 사업주체는 이 기한에 맞춘 조치계획을 세우고 그대로 조치를 끝내야 합니다.⁴

하자 종류	원칙 기한	늦출 수 있는 경우
중대한 하자	사용검사를 받기 전	특별한 사유가 있을 때만 — 협의로 정한 날, 사용검사일부터 90일 이내 완료 노력
그 밖의 하자 — 전유부분	입주예정자에게 인도하기 전	특별한 사유가 있거나 입주예정자와 협의한 경우 — 협의로 정한 날, 인도일부터 180일 이내 완료 노력
그 밖의 하자 — 공용부분	사용검사를 받기 전	특별한 사유가 있거나 입주예정자와 협의한 경우 — 협의로 정한 날, 사용검사일부터 180일 이내 완료 노력

표는 주택법 시행령 제53조의2 제2항입니다.^{21 5 22}

기한을 미루려면 입주예정자와 협의해야 합니다. 공용부분은 입주예정자 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.²¹ 그 밖의 하자는 특별한 사유가 없어도 입주예정자와 협의하면 기한을 정할 수 있어서, 협의에 응하기 전에 날짜를 꼼꼼히 확인하는 편이 좋습니다.²²

중대한 하자의 기한을 미룰 수 있는 사유는 자재 수급 곤란, 공정상 사용검사 전 보수가 어려운 경우, 천재지변 등입니다.¹¹ 이 사유도 사용검사권자에게 인정받아야 합니다.

사전점검 뒤 진행 순서

지적 이후 절차는 문서로 이어집니다. 각 단계에서 무엇을 받는지 알아 두면 빠진 항목을 짚기 쉽습니다.

1. 사전방문·하자 지적 — 점검표에 하자를 적어 사업주체에 조치를 요청합니다.
2. 조치계획 통보 — 사전방문 기간 종료일부터 7일 이내 사용검사권자에게 내고, 입주예정자에게 문서로 알립니다.
3. 보수공사 — 중대한 하자는 사용검사 전, 그 밖의 하자는 인도 전·사용검사 전까지 조치합니다.
4. 인도일 서면 통지 — 완료 사항, 미완료 사유와 계획, 하자가 아니라고 확인받은 사항을 받습니다.

순서의 근거는 주택법 시행령 제53조의2 제3항과 제53조의3 제4항입니다.^{23 24}

조치계획에는 세대별로 요청한 하자 내용, 중대한 하자인지 여부, 조치방법과 일정이 들어가야 합니다.²⁵ 받은 계획에서 내가 적은 항목이 빠졌는지 먼저 대조해 보세요.

인도하는 날 받는 서면에는 세 가지가 담깁니다.²⁴ 조치를 끝낸 사항, 끝내지 못한 사항의 사유와 조치계획, 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항입니다.²⁶

건설사가 「하자 아님」이라고 할 때

법은 입주예정자가 요청한 하자를 고치게 하면서, 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항만 예외로 둡니다.²⁷ 그래서 하자가 아니라고 판단하는 사업주체는 사용검사를 하는 시장·군수·구청장(사용검사권자)에게 하자 여부 확인을 요청할 수 있습니다.²⁸

요청할 때는 입주예정자의 요청 내용과 함께 설계도서·현장사진, 하자가 아니라는 이유, 감리자 의견 등을 내야 합니다.²⁹

입주예정자 지적보수 요청

▸

사업주체 「하자 아님」자료 붙여 확인 요청

▸

사용검사권자 판단7일 이내 통보

사용검사권자는 요청을 받은 날부터 7일 이내에 하자 여부를 확인해 통보해야 합니다.³⁰ 필요하면 공동주택 품질점검단에 자문할 수 있습니다.³¹

공동주택 품질점검단

시·도지사는 사전방문 이후, 사용검사 신청 전에 공동주택 품질을 점검하는 품질점검단을 설치·운영할 수 있습니다.³² 사용검사권자는 점검 결과 하자가 있다고 판단하면 보수·보강 등 조치를 명해야 합니다.³³

점검결과는 사용검사일부터 2년 이상 보관되고, 입주예정자를 포함한 입주자가 공개를 요구하면 공개해야 합니다.³⁴ 사전점검 때 지적이 묵살됐다고 느낀다면 이 기록을 요청해 볼 수 있습니다.

입주 뒤 남은 하자

사전점검에서 놓친 하자는 입주 뒤에도 하자담보책임기간 안이면 보수를 청구할 수 있습니다. 공사 종류별 2·3·5·10년 기간과 청구 방법은 아파트 하자보수기간에 정리했습니다.

사전점검 시기의 기준이 되는 입주지정기간과 잔금 기한은 입주지정기간에서, 계약금·중도금·잔금 흐름은 분양대금 납부 구조에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

사전점검 날짜는 언제 알 수 있나요? 사업주체는 사전방문계획을 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 서면(전자문서 포함)으로 알려야 합니다.³ 사전방문 자체는 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 합니다.²

사전점검에서 지적한 하자는 언제까지 고쳐 주나요? 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치하는 것이 원칙입니다.⁴ 그 밖의 하자는 전유부분은 인도하기 전, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지입니다.⁵

건설사가 하자가 아니라고 하면 어떻게 되나요? 사업주체는 사용검사권자에게 하자 여부 확인을 요청하고, 설계도서·현장사진·감리자 의견 등을 내야 합니다.²⁹ 사용검사권자는 요청을 받은 날부터 7일 이내에 확인해 통보합니다.³⁰

고쳐졌는지는 어떻게 확인하나요? 집을 인도하는 날 받는 서면에 완료 사항, 미완료 사항의 사유와 조치계획, 하자 아님 확인 사항이 담깁니다.²⁶ 이 문서로 남은 항목을 대조하면 됩니다.

1. 「주택법」 제48조의2 제1항. ↩

2. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제1항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

3. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제2항. ↩ ↩² ↩³

4. 「주택법 시행령」 제53조의2 제2항 제1호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. 「주택법 시행령」 제53조의2 제2항 제2호. ↩ ↩² ↩³

6. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제2항. ↩

7. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제3항. ↩ ↩²

8. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제6항. ↩ ↩²

9. 「주택법」 제48조의2 제6항. ↩

10. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제4항. ↩

11. 「주택법 시행령」 제53조의2 제5항. ↩ ↩²

12. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제5항. ↩

13. 「주택법 시행규칙」 제20조의2 제5항. ↩

14. 「주택법」 제48조의2 제2항. ↩

15. 「주택법」 제48조의2 제2항. ↩ ↩²

16. 「주택법 시행령」 제53조의2 제1항. ↩

17. 「주택법 시행령」 제53조의2 제4항 제1호. ↩

18. 「주택법 시행령」 제53조의2 제4항 제2호. ↩

19. 「주택법 시행령」 제53조의2 제4항 제2호 마목. ↩

20. 「주택법 시행령」 제53조의2 제4항. ↩

21. 「주택법 시행령」 제53조의2 제2항 제1호 단서. ↩ ↩²

22. 「주택법 시행령」 제53조의2 제2항 제2호 단서. ↩ ↩²

23. 「주택법 시행령」 제53조의2 제3항. ↩

24. 「주택법 시행령」 제53조의3 제4항. ↩ ↩²

25. 「주택법 시행규칙」 제20조의3. ↩

26. 「주택법 시행령」 제53조의3 제4항 각 호. ↩ ↩²

27. 「주택법」 제48조의2 제3항. ↩

28. 「주택법」 제48조의2 제4항. ↩

29. 「주택법 시행령」 제53조의3 제1항. ↩ ↩²

30. 「주택법 시행령」 제53조의3 제3항. ↩ ↩²

31. 「주택법 시행령」 제53조의3 제2항. ↩

32. 「주택법」 제48조의3 제1항. ↩

33. 「주택법」 제48조의3 제6항. ↩

34. 「주택법」 제48조의3 제5항. ↩

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